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suelo que 'bloqueó' en el pgou y que no ha desarrollado

Una disposición de la Lotup evita un agujero económico a Elche por no expropiar suelo sin gestionar

2/12/2020 - 

ELCHE. El Ayuntamiento de Elche podría verse envuelto en una difícil situación económica como consecuencia de haber 'bloqueado' en el Plan General General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1998 suelo dotacional para desarrollar y que finalmente no ha impulsado. Así lo expone el departamento de Urbanismo en la consulta pública para sobre el futuro Plan General, ya que los propietarios de estos suelos tienen el derecho de exigir la expropiación si el Consistorio no desarrolla ese terreno. No obstante, como a otras administraciones locales, por el momento una disposición adicional de la Lotup paraliza estas expropiaciones forzosas.

El Plan de 1998 definió una red de dotaciones públicas en suelo clasificado de urbano a adquirir mediante la gestión urbanística. Este suelo se adscribió a áreas de reparto discontinuas o al área de reparto dotacional conocida como 'DOT-120'. Actualmente, queda pendiente la adquisición de una superficie importante de suelo que se preveía obtener mediante cesiones y transferencias de aprovechamiento que, finalmente, no ha sido cedido al haber sido adquirido el excedente de aprovechamiento en metálico. Esta circunstancia ha motivado la solicitud de expropiaciones por parte de los propietarios de este suelo dotacional sin gestionar, que es lo que podría meter en apuros al Ayuntamiento, porque lo permite la ley. En el caso de los huertos por ejemplo sí se han adscrito siempre a sectores, cuando un determinado sector se desarrolla, si hay huerto, la edificabilidad de su suelo se traslada a otro sector a cambio de que el huerto sea de titularidad municipal. 

Fruto de una previsión de nuevo suelo poco realista

Para entender de dónde viene todo esto, la Ley reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) permite que los PGOU definan el suelo urbano con su excedente de aprovechamiento. Cuando se ordena el terreno, en algunos suelos los propietarios del suelo tienen derecho solo a una parte de la edificabilidad que se puede ejecutar en el solar. El resto de ese suelo es del Aytunamiento. Si un particular por ejemplo quiere agotar todas las alturas, es decir, la edificabilidad que caben en ese solar, hay que adquirirlo al precio que dice el Ayuntamiento, que tiene unas tablas que marcan ese coste. Ese es el derecho de aprovechamiento que no pertenecía al propietario que estaba en el solar y que adquiere.

Ese dinero obtenido por las arcas municipales es el excedente de aprovechamiento fruto de quienes agotaron el resto de la edificabilidad de un determinado solar. Los propietarios de suelo podían y pueden exigir que se les expropie si en un plazo determinado, después de haber cedido suelo a cambio de edificabilidad —aprovechamiento— en otra ubicación, esta no se ha materializado. O pueden esperar a ver si en un futuro finalmente el Consistorio desarrolla esas áreas dotacionales en las que hay terreno público y privado. 

Por tanto, como muestra el informe, hay mucho suelo absorbido por el Ayuntamiento a particulares, pero luego no les ha intercambiado la edificabilidad en otros sectores. Como muestran los datos, no hacía falta urbanizar tanto suelo como el previsto. Por eso al pasar tantos años, y después de un boom inmobiliario desde la época del Plan General hasta que explotó la burbuja, hay propietarios que han pedido a la administración local que les expropie porque no han obtenido su aprovechamiento urbanístico, al tiempo que esta tampoco ha desarrollado los terrenos adquiridos. Ejemplos de DOT-120 son por ejemplo terrenos en la calle Jacarrilla de L'Aljub o los descampados del Martínez Valero. 

Al tiempo, aunque estas áreas dotacionales no se han desarrollado, el Consistorio sí que ha ingresado dinero por ellas, como explica la consulta pública del PGOU. Según la LRAU se ha de destinar al patrimonio público de suelo y se podría destinar a distintos ámbitos como las propias dotaciones públicas, equipamientos o por ejemplo vivienda social: dinero que viene de operaciones de suelo y que se tiene que invertir en el propio suelo. 

Las opciones ante este bloqueo

Así que tras solicitar a la administración que les indemnice con el valor de aprovechamiento de ese suelo, lo que suele ocurrir en estas situaciones es que el Ayuntamiento dice que no puede pagar, así que los interesados presentan en plazo su hoja de aprecio —documento con el que exponen qué justiprecio consideran que les corresponde como indemnización—, así como el Consistorio, hasta que un juzgado dicta sentencia sobre cómo proceder con ese suelo. 

En cualquier caso, el salvavidas favorable a la administración es una disposición adicional en la Lotup que paraliza la obligación de pago de estas expropiaciones forzosas. Una de las posibles alternativas para evitar esta situación y no acudir a la cláusula de la Lotup es obviamente desbloquear estas áreas dotacionales mediante acuerdos con los propietarios, ya que como revela la propia consulta pública del PGOU, se ha desarrollado menos suelo del previsto, incluso en el casco urbano, que es donde se ha materializado el grueso del suelo, al contrario que en las pedanías —salvo en aquellas costeras como El Altet o Arenales—. Se previó mucho desarrollo de suelo cuando empezó la burbuja del ladrillo y ahora hay suelo disponible sin explotar y expropietarios del mismo que tienen bloqueada su edificabilidad en otros sitios. 

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