El mercado de vivienda se ajusta con caídas en las compras mientras los precios tardan en frenarse

ALICANTE. Euroval presenta un nuevo informe de evolución y tendencias del mercado de la vivienda en España, con el que, a partir de un conocimiento de lo que viene ocurriendo en nuestro mercado, puede obtenerse una visión prospectiva. Se toman precios absolutos tasados y transacciones, tanto para vivienda nueva como usada, para el conjunto de España y por comunidades autónomas, resultando de interés la forma secular en que ajustan transacciones y precios. Se analizan las relaciones entre el empleo, como variable que favorece la demanda, y los precios medios y transacciones, mostrando que el mercado responde en buena medida al mantenimiento de la actividad económica y el empleo. El informe también recoge la oferta a partir de las viviendas iniciadas y terminadas, que es débil, y el stock de vivienda; y se incorporan datos de transacciones por parte de extranjeros, cuya principal característica es la estabilidad con que contribuyen a la demanda de vivienda.

Las transacciones de vivienda nueva en niveles muy bajos, y los precios al alza 

Las transacciones de vivienda nueva continúan cayendo y el nivel relativamente bajo de compraventas de 67.763 transacciones en 2022, pasa a 60.030 en 2023. Sin embargo, los precios siguen incrementándose y pasan de una media de 260.813 en 2022 a 269.417 en 2023. Es muy llamativo cómo el precio sube de manera continuada con un mercado cada vez más reducido, que supone sólo el 9,4% del total de compraventa de vivienda en España. En 2024 se mantienen las características de un mercado de precios en crecimiento y relativamente pocas operaciones, que representan hoy poco más del 15% del total de compraventas de vivienda nueva que se daban en España en el momento de mayor auge del mercado.

Caídas de las transacciones de vivienda usada, con estabilidad de precios 

En cuanto a la vivienda usada, las transacciones que subieron a 649.971 en 2022 se reducen a 578.492 en 2023. Los precios pasan de una media de 174.610€ en 2022 a 171.957€ en 2023. Estos precios son medias absolutas, no por metro cuadrado, por lo que el tipo de vivienda que puede estar vendiéndose es más pequeña o de inferior calidad, ya que los precios por metro cuadrado en España se incrementan en 2024 en torno al 3%.

El empleo continúa estando relacionado con la actividad inmobiliaria, pero el efecto de negativo de la escasez de oferta es más fuerte.

Precios y transacciones son variables que evolucionan juntas con el empleo, sobre todo es significativa la correlación entre empleo y precios de vivienda usada. Esto no es así para la vivienda nueva, cuyos precios se mueven de manera independiente y al alza.

La conclusión para los momentos actuales es que puede establecerse una relación entre la continuidad en la creación de empleo y el relativo buen funcionamiento del mercado de vivienda usada. Sin embargo, la escasez de oferta de vivienda tiene un efecto mayor que las condiciones generales de la economía.

Las viviendas iniciadas siguen siendo pocas, y las terminadas siguen su inercia, aunque prácticamente no crecen en 2023. La persistencia del stock indica que hay vivienda sin vender

Se observa una fortísima concentración espacial en la comunidad de Madrid, provincias del Este y Sur de España. Las viviendas iniciadas pasan de 96.245 en 2019 a 75.930 en 2020, 100.504 en 2021, 96.996 en 2022 y 98.040 en 2023. Por su parte, las viviendas terminadas siguen su inercia y pasan de 71.562 en 2019, a 77.531 en 2020, 84.091 en 2021, bajan a 79.935 en 2022 y prácticamente igual, 80.473 en 2023. El aumento en el stock de vivienda disponible para la venta, indica que hay vivienda sin vender, y explica en parte la ralentización del inicio y terminación de vivienda.

 Aumentan las compras por extranjeros sobre el total de compra de vivienda. Muy concentradas en provincias costeras e insulares

Actualmente las compraventas por extranjeros sobre el total de vivienda vendida pasan del 18,7% en 2022 al 19,3%, en 2023, solamente Alicante (22,8%) y Málaga (11,2%), representan la tercera parte de todas las ventas de viviendas a extranjeros

en España, y que estas compras se concentran en provincias costeras del este e insulares junto a Madrid. La proporción de compras por extranjeros hay que entenderla con relación a cómo se comporta el mercado nacional, pues al ser muy estable la demanda por extranjeros, es relativamente más fuerte cuanto más débil es la demanda nacional.

Situación actual y perspectivas en 2024. 

Continúa la dualidad entre la vivienda nueva y usada; la nueva con oferta muy escasa y precios fuertemente al alza, y la vivienda usada con precios que se estabilizan y caída reciente en las transacciones.

En síntesis, el mercado español de vivienda muestra una fortaleza en estos últimos años, debido en parte al mantenimiento de la actividad económica y el empleo. El mercado se mira en el empleo, y encontramos relaciones entre variables del mercado de vivienda y el empleo, aunque la escasa disponibilidad de oferta puede hacer inefectiva las posibilidades de demanda, quitando relevancia a cualquier variable económica. La subida de tipos de interés, que ha operado con retardos, notándose en 2023, ha tenido efecto en las menores tasas generales de incremento de precios; y en 2024 el inicio de bajadas de tipos ayudará sin duda al mantenimiento del mercado de vivienda. El análisis de vivienda iniciada y terminada muestra que se mueven de forma vacilante, con una oferta muy insuficiente, que es el núcleo principal del problema del mercado de vivienda en España, como hemos destacado en un trabajo reciente con una comparación internacional.

La compra por extranjeros se consolida en 2024 como un elemento de apoyo al mercado de vivienda, aunque también se ralentiza, pero depende en su peso relativo de la evolución de las compraventas totales, de manera que, si éstas caen, pero el mercado extranjero cae menos, aumentará su peso en el total de compraventas.

Habría que considerar que, junto a una demanda de vivienda no atendida por la oferta, las subidas de precios pueden reflejar en parte una mejor calidad de la vivienda, por las exigencias de los compradores y la disponibilidad de los promotores a ofertar esta vivienda de calidad. De esta forma, se estaría comparando tipos de viviendas distintos, y con transacciones reducidas, que no reflejaría necesariamente la variación de precio que se establece para productos homogéneos.

Para este año 2024 esperamos que se consoliden los proyectos de construir para alquilar, y en un trabajo realizado en el entorno de Euroval, se comprueba que en las carteras de las SOCIMI el peso del residencial supera el 15% frente a un 11,5% de años anteriores. Asimismo, se mantienen las expectativas de que los convenios públicos y privados para el uso de suelo, y la rehabilitación de vivienda, den fortaleza al sector de la vivienda.