Julio García, director de Operaciones de la socimi Castellana Properties. Foto: CPALICANTE. La socimi Castellana Properties, controlada por el fondo de inversión sudafricano Vukile, es el mayor propietario de centros comerciales de nuestro país. Entre sus activos destaca el centro comercial Habaneras, en la localidad alicantina de Torrevieja. Hablamos con su director de Operaciones, Julio García, para conocer el estado de salud del sector de los centros comerciales y el retail en general, y del centro torrevejense en particular.
-¿Qué tal están funcionando los centros comerciales en general tras dejar atrás las restricciones de aforo y horarios que soportaron durante la pandemia?
-Los centros comerciales de Castellana Properties están superando las cifras prepandemia tal y como lo demuestran los datos registrados, lo que refleja el potencial y la demanda del sector retail. Desde abril de este año, las ventas han ido aumentando a doble dígito hasta alcanzar un crecimiento del 12%. Respecto a las afluencias, mantienen la tendencia alcista alcanzando cifras prepandemia en el período y superando datos de 2019 en septiembre de 2022. Ambos datos se encuentran por encima del benchmark del sector, lo que demuestra la fortaleza de la cartera de la compañía. En el centro comercial Habaneras, por ejemplo, en octubre entre la celebración de la Oktoberfest y el pasaje del terror de Halloween las afluencias se incrementaron un 6% por encima de 2019, que es el año que se utiliza para hacer las comparativas.
"El reclamo de los centros comerciales como nuevas plazas del pueblo va en aumento"
Si nos fijamos en sectores concretos dentro del retail, el ocio y la restauración se han ido recuperando consistentemente y superan ya cifras prepandemia en todos nuestros centros comerciales. De hecho, el reclamo por los centros comerciales como nuevas plazas del pueblo va en aumento. En este sentido, las acciones que hemos organizado entre abril y septiembre tales como espectáculos, juegos circenses, conciertos durante el verano, Fashion Fest en El Faro y Bahía Sur, torneos de Fortnite o numerosas exposiciones, ascienden a más de 50 en todo el portfolio de centros comerciales y su objetivo es convertir nuestros centros comerciales en espacios de ocio donde disfrutar y vivir experiencias únicas, han impulsado considerablemente las afluencias.
-¿El desarrollo del comercio online durante los confinamientos les ha pasado factura o han recuperado la clientela previa?
-Como decía, hemos superado datos prepandemia, lo que demuestra que no solo hemos recuperado la clientela previa, sino que la hemos aumentado. Tal y como señala el informe 'Reinventarse o morir: los retos de la experiencia de cliente en el sector Retail' de Minsait: una de cada cinco compras online comienza en tienda física y una de cada tres compras en tienda física se inicia en un canal digital. Esto quiere decir que la información del cliente ya no se encuentra en un solo dispositivo, sino que usa diferentes canales indistintamente en base a sus condicionantes del momento: app móvil, web, redes sociales, punto de venta, etc. Y, en este proceso, el espacio físico cuenta con un papel indispensable con un reclamo destacado como se pudo ver en las largas colas en varios establecimientos en cuanto se empezaron a levantar las restricciones por el covid.
"La apertura de tiendas de Aliexpress o Hawkers potencia la omnicanalidad"
La omnicanalidad, que lleva años sobre la mesa, en este contexto se ha potenciado y se ha impulsado el flujo bidireccional entre las compras en tienda física y en canales online. Así, el consumidor cuenta con más comodidades al poder adaptar ambos canales a su tiempo, estado de ánimo y circunstancias de cada día. Prueba de ello es la apertura de tiendas físicas por parte de empresas nativas digitales como Aliexpress o Hawkers. La demanda de los espacios físicos se refleja, también, en la elevada ratio de ocupación de nuestra cartera, que ha alcanzado el 98% a cierre de septiembre. Si nos centramos en Habaneras, también rozamos el 98% de ocupación.
-En el caso concreto de Habaneras, en Torrevieja, que es uno de los centros más simbólicos de su porfolio, ¿qué tal son las cifras de afluencia, superficie alquilada e ingresos por rentas?
-En referencia a las afluencias, en octubre el centro comercial registró un crecimiento del 5,9% respecto al mismo mes de 2019, en línea con el crecimiento que están experimentando todo el portfolio de la compañía. En relación con las ventas, durante el mes de septiembre se registró un crecimiento del 36% y un total del 32,9% en lo acumulado del año. Respecto a la superficie alquilada, en Habaneras asciende a 25.021 m2 y los ingresos por rentas están en torno a 5,5 millones de euros.
-¿Tuvieron que recurrir a acuerdos con los inquilinos en la pandemia, como aplazamientos o quitas de los alquileres? ¿Se han puesto al día?
-Nuestra estrategia durante el periodo de la pandemia fue apostar por cuidar el vínculo con nuestros inquilinos y huir de la mera relación casero-inquilino con el objetivo de fomentar las relaciones a largo plazo. Por ello se condonaron las rentas de aquellos establecimientos que no pudieron mantener su actividad durante los meses de confinamiento y se revisaron las rentas de aquellos establecimientos que tenían mayores dificultades. En Castellana Properties queremos encontrar siempre la mejor solución para nuestros inquilinos, que beneficie a ambas partes. Tenemos una cartera saneada, cuya ratio de ocupación supera el 98% y la ratio de cobro se afianza a cierre de septiembre en el 99%, ambas superando ampliamente la media del mercado.
"Tenemos una ratio de ocupación del 98% y la ratio de cobro al 99%, por encima del mercado"
-¿Qué tipos de productos/marcas son los que más éxito están teniendo en esta etapa, han notado un cambio respecto a 2019?
-Los sectores en los que ha habido mayor crecimiento son los relacionados con bricolaje, manualidades y mascotas. Si comparamos los datos de abril a septiembre de 2019 y los del mismo periodo de 2022, bricolaje y manualidades ha registrado un incremento del +66,3% y mascotas un aumento del +61,1%. Respecto a moda y ocio y restauración, se han ido recuperando consistentemente y superan ya cifras prepandemia. En Habaneras, concretamente, hemos visto una mayor demanda en bricolaje y manualidades, belleza, salud y restauración, con un 51% de las ventas.
-¿Cree, como dicen algunos expertos, que los centros comerciales deben redefinirse en este nuevo escenario, o el modelo sigue siendo válido?
-Los centros comerciales llevan años redefiniéndose y se han convertido en algo más que espacios donde realizar las compras, con un claro foco en el desarrollo de actividades y espacios de ocio que es lo que demandan los clientes. En línea con esta nueva transformación en “plazas del pueblo”, en Habaneras se apuesta por fomentar actividades para toda la familia. Así, en los últimos meses se han realizado muchas actividades 100% enfocadas al público como: conciertos y actividades infantiles durante todo el verano; la festividad de San Juan en la que tuvimos una hoguera de los deseos y juegos para los más pequeños; la Oktoberfest y el pasaje del terror de Halloween, que han hecho aumentar considerablemente la afluencia de público del centro comercial; dinamización de la planta de la terraza, donde más del 50% de las afluencias sube ya a disfrutar de las actividades.
"Los centros comerciales llevan redefiniéndose años, son algo más que espacios donde comprar"
También hemos puesto en marcha la inciativa FutGo! Qatar, una acción enmarcada en del Mundial de Fútbol de Qatar, que cuenta una Gran Porra en la que los participantes pueden ganar hasta 10.000€ si aciertan el resultado final, así como diferentes juegos, concursos y porras diarias en las que se pueden ganar miles de premios relacionados con el deporte, artículos electrónicos, descuentos de nuestras marcas y vales directos para restauración y ocio.
-En cuanto a Castellana Properties, como se presenta el cierre del ejercicio 2022, ¿están cumpliendo previsiones?
-Hace unos días hemos presentado nuestros resultados semestrales, ya que nuestro año fiscal va de abril a marzo. A cierre de septiembre hemos alcanzado unas cifras muy destacadas con un beneficio neto de 26,4 millones de euros, un 55,4% más respecto al mismo semestre del año anterior. Además, el valor total de la cartera, formada por 16 centros y parques comerciales con una superficie bruta alquilable (SBA) de 350.085 m², se ha revalorizado un 1,1% desde marzo de 2022 y alcanza los 1.012 millones de euros. Si incluimos la participación en Lar España, la cartera de Castellana Properties ascendería a 1.105 millones de euros. El ingreso neto operativo (NOI) se ha incrementado en términos comparativos un 7,5% hasta los 29 millones de euros, que incluyendo la recuperación de las bonificaciones por covid-19 concedidas durante el primer semestre del ejercicio anterior ascendería al 12,1%. Asimismo, el Valor Neto de los Activos Tangibles (EPRA NTA) alcanza los 622 millones de euros, un 1,03% más.
La firma de 105 operaciones de alquiler, 49 nuevos contratos y 56 renovaciones entre abril y septiembre, implicando una superficie de 17.173 m ², reflejan la demanda del sector retail por parte de los españoles. Es destacable mencionar que, estas nuevas firmas, han supuesto una nueva renta firmada por valor de 4,6 millones de euros anuales.
-¿Tienen alguna otra inversión en marcha o a la vista para aumentar su cartera?
-Estamos en modo Wait & See sobre lo que ocurrirá en 2023, aunque somos positivos. En Castellana Properties siempre estamos buscando posibles oportunidades para incrementar nuestra cartera y estudiamos las mejores opciones de inversión en el mercado para continuar creciendo. De cara a los próximos meses seguiremos analizando todas las posibilidades que surjan manteniendo nuestra apuesta por el retail, como hemos venido haciendo hasta ahora.
-¿Sigue siendo el sector de los centros comerciales un producto atractivo para los grandes inversores?
-Sin duda. Y las cifras lo avalan. Tal y como se refleja en los resultados, el sector retail y más concretamente los centros comerciales continúa superando cifras prepandemia, lo que demuestra la consolidación del retail y la demanda por parte de los españoles. De hecho, por ejemplo, en nuestros centros comerciales han participado más de 17.000 personas en las iniciativas organizadas con motivo de Halloween en tan solo un fin de semana, y hemos registrado un incremento del 75% de afluencias comparado con semanas anteriores.
