Pedro Soliveres: "El turismo residencial aporta 6.000 millones al año; es el 5% del PIB"

VALÈNCIA. Originario de Benissa, Pedro Javier Soliveres es director general de la promotora y constructora alicantina Grupo Vapf —fundada por su padre en los años sesenta—, una de las más importantes de la Costa Blanca por volumen de negocio. A finales de 2020 asumió la presidencia de la Asociación de Promotores de Vivienda de Alicante (Provia), para sustituir a Antonio Fernández y, desde entonces, ha tenido que lidiar con el escenario pospandémico e inflacionista, pero, también, con una eclosión normativa que no para de cambiar las reglas del juego.

— ¿Cómo finalizó 2022 en líneas generales el sector promotor de la provincia de Alicante?

— El 2022, a pesar de ser un año complejo, que sumó la salida de la crisis de la covid-19 con la irrupción del conflicto armado ruso-ucraniano en la economía mundial, fue un gran año para el sector. La compraventa de viviendas creció a nivel nacional un 14,7% y rozó las seiscientas cincuenta mil operaciones, su mayor cifra en quince años. Concretamente, Alicante rozó las cincuenta mil operaciones, representando más del 50% de los contratos realizados en la Comunitat. Ha sido la provincia de España donde más ha crecido el volumen de transacciones. Prácticamente el 42% de estas fueron suscritas por extranjeros, lo que implica casi doblar las cifras del ejercicio precedente. 

— ¿La situación se ha normalizado tras el impacto de la pandemia y de la demanda embalsada?

— Tras una cierta estabilización estábamos en una fase donde la compra de bienes inmuebles representaba un refugio de muchos inversores, tanto nacionales como extranjeros. Ahora bien, comenzamos a notar en determinados segmentos del mercado el impacto de la subida de tipos de interés, la sostenida inflación y la incertidumbre económica. Afortunadamente, en la Costa Blanca hay productos diferenciados para cada uno de los perfiles de demanda que sostienen la actividad en niveles altos, especialmente en cuanto a la demanda de no residentes. Eso sí, habrá que analizar qué ocurre en municipios medios no turísticos y en el acceso de los jóvenes y su derecho a la vivienda. Son dos realidades muy diferentes de un mismo sector. 

— ¿Qué efectos ha tenido la guerra de Ucrania?

— Este conflicto ha hecho que mucha parte del mercado del Este y norte de Europa, la que se siente más amenazada por Rusia, busque refugio o vivienda en una zona alejada del conflicto, en algunos casos, de modo preventivo y, en otros, porque la guerra les ha hecho replantearse su futuro. España, pero en especial nuestra costa, es un destino perfecto por su seguridad, sus servicios e infraestructuras y el nivel de vida que ofrecemos. Ucrania, Polonia y Hungría son mercados que han despertado y miran a la Costa Blanca con mucho interés. Polonia ha pasado a ser el principal mercado de muchos promotores.

—  ¿El peso de extranjeros en las compraventas se ha mantenido, subido o bajado? ¿Qué ha influido?

— Ell mercado internacional ha crecido, aunque ha habido un reequilibrio en el peso de determinados países. Hay mercados que han subido con el conflicto en Ucrania. España en general y Alicante en particular se han consolidado como destino para estos países, pero a la vez otro se ha sumido en un letargo:  el británico tras el Brexit. El peso del comprador extranjero en el volumen de transacciones en la provincia de Alicante tiene una cuota importante y es fundamental mantenerlo y estabilizarlo, porque representa unos ingresos potentes para la Comunitat superiores a los de otros sectores clave, como la automoción o el agrario.

— ¿Qué valor económico aportan las ventas a extranjeros o el turismo residencial para la economía de la Comunitat Valenciana?

— El turismo residencial supone un volumen de negocio de más de seis mil millones al año, más del 5% del PIB de la Comunitat, generando miles de puestos de trabajo y reforzando el potencial de otros sectores como el hostelero y el comercial. Es una de las grandes industrias de nuestra tierra y contribuye a crear marca, por lo que ayuda a la promoción turística en el extranjero. Más del 70% de las pernoctaciones de las personas que llegan a Alicante, a través del aeropuerto, son en viviendas turísticas y, todo ello, con ocupaciones hoteleras cercanas al 100%, por lo que cabe preguntarse dónde irían estas personas si no fueran a nuestras viviendas. La respuesta es sencilla. Simplemente no vendrían, ya que los hoteles están llenos. La Comunitat tiene un fuerte tirón en el mercado extranjero y nacional. Las ventas a extranjeros en la provincia de Alicante representan cerca del 42%, frente al 58% a nacionales. 

— ¿Se han abierto nuevos mercados? 

— Ya hemos comentado el incremento de actividad en los mercados del Este. Ucrania ha adquirido cierto peso, aunque quizá Polonia ha sido el mercado estrella en 2022. También hemos detectado, de manera incipiente, interés en Norteamérica, y estamos trabajando para poder atraer en un futuro a estos clientes de forma más regular. 

— ¿Cómo les está afectando la inflación?

— Está afectando muy negativamente. Los precios se dispararon más allá de los porcentajes medios que marcó la inflación, pero, además, están demostrando muy poca elasticidad a la baja en los ajustes posteriores. Por ejemplo, el hormigón ha subido más del 80% en el último año. Otros productos donde no había fenómenos estructurales que pudieran implicar un incremento también subieron y parece que lo hicieron artificialmente. Es decir, que las empresas han aprovechado para mejorar márgenes.  Por otra parte, hay algunos productos donde existen muy pocos operadores, dándose un cierto oligopolio que no favorece el ajuste de precios. Está ocurriendo el caso de que, habiéndose reducido la demanda, se están cerrando líneas de producción, pero no bajan los precios. Estamos estudiando algún tipo de reclamación ante la Comisión de la Competencia. Lamentablemente, esta escalada de precios se ha trasladado parcialmente al comprador y, en aquellas operaciones que estaban cerradas con anterioridad, se han ocasionado pérdidas para el promotor.

— Se habla mucho de los fondos europeos. ¿Ustedes están intentando o pudiendo aprovecharlos?

— Estamos hablando de 140.000 millones (60.000 no reembolsables y 80.000 en préstamos). ¿Se imagina el impacto que la inversión de esta cifra puede suponer en la economía de un país? Me preocupa que no seamos capaces de invertirlos. Es importante que estos fondos lleguen al sector de la obra pública, a las inversiones en beneficio colectivo y que doten a nuestro territorio de mejores defensas para hacer frente a los retos básicos, fundamentalmente el de la sostenibilidad. En materia de promoción privada estas ayudas son residuales; donde sí hay ayudas es en la rehabilitación de viviendas a efectos de mejorar eficiencia energética pero, al tener que pasar estas, en muchos casos, por las comunidades de propietarios, se van a perder. 

— En cuanto a sostenibilidad, ¿cómo la están integrando en sus promociones?

— Como he dicho antes, el sector está apostando por nuevos materiales, sistemas de eficiencia energética, de ahorro y de mejor gestión de residuos, tanto en el proceso de construcción como en la posterior gestión del inmueble, una vez entregado a sus propietarios. Hay muchos ejemplos de los que sentirse orgullosos del sector de la promoción y construcción y este es uno de ellos. En general, el producto ofrecido supera los requisitos legales exigidos. 

— ¿Cómo evolucionará la demanda en 2023?

— Estamos en pleno proceso de ajuste de los elementos que confluyeron el pasado año: pandemia, crisis de Ucrania, incremento de precios, inflación, etcétera. Por otra parte, vivimos un contexto de incertidumbre y volatilidad que no me permiten hacer afirmaciones rotundas, pero sí creo que este 2023 será un buen año, aunque de contención de la demanda con estabilización y no crecimiento. Es importante ver cómo evoluciona el mercado hipotecario, los tipos y la concesión de hipotecas, ya que, si no se estabiliza, atacará directamente a la línea de flotación del comprador nacional.

— ¿Y los precios?

— Estamos en una fase de estabilización. Dependerá mucho del tipo de producto, de la demanda, de la ubicación y del concepto global de cada proyecto. En Alicante, también habrá que tener muy en cuenta como se comporta la demanda extranjera.

— ¿Cómo valora las nuevas normativas, como por ejemplo el registro de agentes inmobiliarios, el tanteo y retracto, etcétera?

— Era necesario regular el mercado y la intermediación, con el objetivo de dar las máximas garantías a los consumidores, aunque considero que no se ha tenido en cuenta toda la casuística que se da en el día a día y se ha aprobado un decreto que deja fuera a una parte de los actores, especialmente a aquellos que operan con base en el exterior.  En cuanto al tanteo y retracto, es parte de una batería de medidas amparadas dentro del amplio abanico legislativo desarrollado por la Generalitat para fomentar soluciones al grave problema del acceso a la vivienda. Como en muchas ocasiones, la idea es buena pero su implementación desvirtúa, parcialmente, el objeto básico. Por ejemplo, no tiene sentido que se aplique en operaciones con precios de repercusión por metro cuadrado altos, ya que nunca, esas viviendas van a ser adquiridas por la Generalitat y lo único que se consigue es generar incertidumbre, demoras, más trabajo y burocracia. Aunque, últimamente, nuestra interlocución con Vivienda ha mejorado, hemos echado en falta el diálogo. Creo, sinceramente, que el sector comparte muchos objetivos con la sociedad y la administración, y un trabajo en equipo redundaría en leyes, decretos y medidas con más efecto real.

— ¿Y el plan del gobierno para aprovechar cincuenta mil viviendas de Sareb?

— No entiendo por qué ahora. El problema de acceso a la vivienda es muy grave y no es nuevo. Hace muchos años que no se construye vivienda de protección y hemos creado un drama social. Me preocupa que sea un mensaje oportunista y no reflexionado y sentido, que no esté interiorizado. Cuando los mensajes no nacen de lo hondo de nuestro ideario, se olvidan y dejan de ser importantes, y eso no nos lo podemos permitir con la vivienda. 

El parque de viviendas que pueda tener la Sareb no se ha construido ahora. El banco malo se creó en 2012 y, desde entonces, dispone de un gran número de viviendas. Su objeto es la venta de todo su patrimonio antes de 2029 (Real Decreto 1/2022) y, salvo que se derogue esta cesión, podría no ser viable. 

Si entramos a analizar en profundidad esas viviendas, hay quince mil que no existen porque son suelos, otras catorce mil están ya habitadas y las otras veinte mil dependerían de la venta o cesión temporal a las comunidades autónomas. Si se compraran implicaría un nuevo repago, ya que en su día el Estado avaló con cuarenta mil millones, de los que treinta y cinco están pendientes de aportar. 

Por otra parte, solo el 15% se encuentran en capitales de provincia y habrá que analizar cuántas necesitan reformas o rehabilitación por deterioro. De cualquier modo, bienvenida la propuesta. Por fin nos ponemos a hablar de vivienda, que hasta ahora parecía que no era un problema

* Este artículo se publicó originalmente en el número 104 (junio 2023) de la revista Plaza