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foro ap | la pujanza del sector inmobiliario y el impacto de la ia como aliada (I)

La receta del sector inmobiliario para destensionar el mercado de la vivienda: más suelo y con agilidad

7/07/2024 - 

ALICANTE. El sector inmobiliario goza de buena salud en la provincia de Alicante, con un crecimiento sostenido. En gran parte, por el atractivo que supone la calidad de vida que ofrece la Costa Blanca para residentes extranjeros. Además, prosigue en su proceso de modernización con la implantación de parte de las nuevas herramientas que proporciona la Inteligencia Artificial (IA), tanto en la fase de marketing y comercialización, como en la del diseño constructivo. E incluso en las prestaciones incorporadas en las nuevas viviendas. Ahora bien, esa situación se enfrenta a un reto principal: la falta de suelo disponible en las zonas en la que existe demanda. Una situación propiciada por una excesiva burocracia administrativa que ralentiza su generación, lo que acaba repercutiendo en el incremento de precios de venta. Y, en principio, todavía no se augura su relajación a corto plazo.

Esas son las principales conclusiones alcanzadas en el desarrollo del foro "La pujanza del sector inmobiliario y el impacto de la IA como aliada" organizado por 'Alicante Plaza' con el patrocinio de Lucas Fox International Propierties e INUR Abogados, que contó con la intervención de expertos del sector como Valentina Sileike, directora Lucas Fox Alicante; Rafael Moreno, socio fundador de INUR Abogados; Sergio Vidal, CEO de Goya Real Estate; Pedro Javier Soliveres, presidente de Provia y director general de Grupo Vapf, y del edil de Proyectos Europeos, Presidencia e Innovación del Ayuntamiento de Alicante, Toño Peral, como representante de la administración.


La jornada, desarrollada en el Hotel Hospes Amérigo y moderada por el director de Alicante Plaza, Miquel González, sirvió para analizar -por espacio de dos horas- la evolución de la promoción inmobiliaria, que vuelve a atravesar un buen momento, una vez superada la crisis económica general de 2008. Así lo atestiguó el presidente de Provia, Pedro Javier Soliveres, con el apoyo de la estadística. En concreto, señaló que, en 2023, en el ámbito nacional se registraron 600.000 operaciones de compraventa, de las que unas 100.000 fueron de vivienda de obra nueva, lo que constituiría un 12% del total de transacciones. 

Además, añadió que los residentes extranjeros que protagonizaron en torno al 15% de esas operaciones en el contexto nacional. Un porcentaje que se duplicaría en la Comunitat, hasta alcanzar el 30%, según indicó. Pero no solo eso. Soliveres añadió que el peso de ese comprador foráneo es todavía mayor en la provincia de Alicante al alcanzar el 45%: casi la mitad del total de las operaciones de compraventa. "Los datos que manejamos son que, en 2023, se vendieron en torno a las 30.000 unidades en la provincia; un dato ligeramente inferior, de cerca de un 5% respecto a 2022". No obstante, señaló que "de cara a futuro, entendemos que habrá una cierta estabilidad, tanto para lo que resta 2024 y 2025, en los que se vivirá momentos tranquilos con esa inercia".

Se trata de un diagnóstico compartido por el especialista de INUR Abogados, Rafael Moreno, quien consideró que "estamos en el momento y en el lugar adecuado", hasta el punto de destacar que, en la última edición del Salón Inmobiliario Internacional, SIMA, celebrada en Madrid, se presentaba a "Alicante como referencia, como la nueva Málaga en el sector inmobiliario". Como Soliveres, Moreno apoyó su afirmación en datos al señalar que las estadísticas reflejan la venta de 14.000 viviendas en el primer trimestre de este año, "un poco más que en el mismo periodo de 2023", cuando se cerró el ejercicio completo con 50.000 ventas. Entonces, la provincia se convirtió en la tercera en número de operaciones solo "por detrás de Madrid y Barcelona".

En esta línea, consideró que se debe "aprovechar ese potencial" y auguró que  los números "se van a mantener estables". "Vamos a seguir en el entorno de las 50.000 -60.000 operaciones anuales y no estamos en momento de burbuja". "Con el tema de la explosión financiera, hay un déficit de vivienda, en la medida en que se necesitan 600.000 viviendas, según estimaciones dadas a conocer por el Banco de España", incidió, lo que evidencia que "hay más demanda que oferta en el mercado". En esta línea, se felicitó ante el hecho de que "se estén adoptando por fin algunas medidas legislativas que pueden ayudar a que el sector se mantenga estable: en el ámbito nacional y en el de la Comunitat Valenciana, los avales ICO y del IVF están permitiendo el acceso a la vivienda a colectivos que no habían podido, al avalar el 20-25% de la financiación para dar una entrada a la vivienda a familias de entre 35 o 45 años. A ello se añaden, en el caso de la Comunitat, "medidas de reducción de impuestos de transmisión", señaló. "Son pasos en la buena dirección, y aunque queda por hacer, el sector está fuerte y está estable", consideró.

Lo cierto es que un tercer ponente, el CEO de Goya Real Estate, Sergio Vidal, también coincidió en esa perspectiva positiva en términos generales, aunque también introdujo referencias a uno de los principales retos a la que se enfrenta el sector: la ya citada falta de suelo. "Diría que estamos en un momento de optimismo absoluto, un momento muy bueno, pero al mismo tiempo de preocupación. El mercado se comparta bien en función de las promociones. Hay casos singulares como la torre de Benidorm, Delfin Tower, en el que el 70% de los compradores son españoles, frente al 30% internacionales, y en otros proyectos como Delfin Natura, la situación ha sido al revés, con un 30% de clientes españoles". "Las ventas funcionan bien; hemos puesto en marcha otro promoción y en tres meses está vendida", detalló. No obstante, señaló que el motivo que el principal escollo para el negocio es la falta de suelo, por encima incluso de las dificultades para conseguir crédito. "La Ley de Suelo que no se aprobó en el Congreso es un problema; las entidades financieras nos financian fatal, y cuesta levantar las operaciones, aunque nos hemos acostumbrado a ese modelo de financiación, complejo, que ahora va mejorando", explicó. Sin embargo, insistió en que "tenemos un problema gravísimo de suelo". "Ahora mismo el gobierno autonómico, tiene un enfoque y una sensibilidad distinta, pero si no se soluciona rápido, tenemos un problema serio. La cuestión es que hay suelo donde no hay demanda. Esta es la obsesión, es un tema por resolver", insistió. "Hemos pasado de un momento donde se calificaba todo, a otro en el que se descalifica o queda un urbanismo zombie, en el que los suelos que quedan no resultan atractivos, lo que afecta al modelo de alquiler, al modelo de vivienda social... Y todo sin entrar en problemas con Costas", apuntó.

Los precios

Esa sería, según apuntaron la mayor parte de los ponentes, una cuestión que estaría teniendo una repercusión directa sobre los precios de venta, al margen de otras cuestiones como el impacto que estaría teniendo el contexto internacional con los conflictos de Israel y Ucrania, como apuntó el edil de Innovación, Toño Peral. Al respecto, subrayó que esas guerras estarían propiciando un aumento de la inflación, así como el encarecimiento de la materia prima, lo que también habría tenido consecuencias para la administración. En concreto, citó ejemplos del propio Ayuntamiento de Alicante, en los que varios adjudicatarios "han desistido de sus propios contratos porque perdían dinero con la adjudicación que se les había realizado, lo que a la administración nos genera una problemática enorme en la realización de esos proyectos".

Se trata de una perspectiva en la que también profundizó la directora de Lucas Fox Alicante, Valentina Sileike, para subrayar, también, el problema de la ausencia de suelo y su efecto sobre los precios. "Es cierto que tenemos el problema del suelo, y de que se tarda tiempo en conseguir una licencia de obra, y además tenemos el aumento de los precios de la materia prima, lo que no da pie a pensar que los precios puedan bajar". A ello sumó que "la demanda sigue subiendo, entre otros motivos porque, además, la gente ha aprendido a trabajar a distancia y tenemos el valor añadido de que el precio de vivir aquí sigue siendo muy interesante si lo comparamos con otros países de Europa y de otros lugares en España como la Costa del Sol o la Costa Brava". En todo caso, sostuvo que esa circunstancia sería un elemento a aprovechar y no un elemento negativo.

El presidente de Provia, Soliveres, también incidió en "la inflación generalizada como consecuencia de la guerra", que habría tenido impacto en los costes de construcción y en el encarecimiento de materiales como el hierro o el cemento. Además, añadió que la regulación y las novedades normativas introducidas en los últimos años también han contribuido a aumentar los precios del producto final, ya que, "a pesar de que mejoran la calidad y la situación de las viviendas, encarecen costes". De ahí que apuntó a una combinación de elementos como causante del aumento del precio de venta: subida de costes, demanda fuerte y escasez de suelo, lo que, a su vez "genera especulación", subrayó.

Pero eso no es todo. El CEO de Goya Real Estate introdujo otro factor más en la ecuación: la subida de los intereses y los problemas de financiación. "Primero, tienes que tener el suelo, libre de carga, que es casi como si te toca el Euromillón. Luego, la licencia. Después, el proyecto, ya pagado. Y por último, las entidades de crédito te piden hasta un 60% de preventas", explicó. Ese compendio de dificultades es, a su juicio, el que habría abierto una brecha por la que estarían entrando "los fondos de inversión". 

En todo caso, quiso apuntar un elemento de optimismo al señalar que, a pesar de todo el impacto humano y económico de los conflictos bélicos como la invasión de Ucrania también tendrían una perspectiva positiva para el sector en la medida en que "nos han aportado clientes nuevos, como Polonia o Ucrania, que son muy importantes, y que están creciendo un 30%, incluso por encima del 50% en sitios puntuales".

Sea como fuere, Moreno también quiso aportar un enfoque distinto respecto al factor precio para -cuando menos- cuestionar la mayor. En esta línea, consideró necesario precisar si realmente la vivienda en Alicante es cara. "No es lo mismo Dénia, donde el precio del metro cuadrado puede estar en los 3.000 euros, que Alicante, en el que se sitúa en 1.500 euros", apuntó. Es más, señaló que "estamos por debajo de la media nacional" para sostener que "objetivamente la vivienda en Alicante no es cara, y menos si nos comparamos con Málaga o Mahón, que estaría por encima del 50%, o Mallorca, en torno al 80% respecto a los precios de Alicante".

Así, consideró que "la provincia de Alicante es cara para quien no puede pagarla, pero objetivamente no es cara". De hecho, apuntó que en INUR Abogados se había realizado un estudio, con el programa de IA Gemini, en el que "preguntamos en el periodo 2014-2024 cuanto había subido la vivienda en relación al IPC, y el resultado que obtuvimos fue que la vivienda había subido un 29% y el IPC un 22%. Eso sí, luego ese mismo estudio nos decía que en alimentos y bebidas, se ha producido un aumento de precios del 31% y en transporte, de un 42%". 

Por ello, consideró que el problema real no es que la vivienda sea cara, sino "quien no puede acceder a la vivienda". Una circunstancia que podría seguir agravándose en la medida en que todo parece indicar que los precios de venta van a seguir subiendo en torno al 2-4% tanto en obra nueva como en segunda mano, a pesar de las diferencias entre ambos productos. Primero, porque la obra nueva sigue sujeta al coste de compra del suelo, al coste de construcción, al coste de los materiales y a la mano de obra, que son caros, sin contar con los "gastos asociados de impuestos, licencias, etc". Y segundo, porque el mercado de segunda mano "puede aprovechar esa tensión entre oferta y demanda para subir los precios".

Precisamente por ello señaló que, a su juicio, una buena receta para bajar los precios consistiría en "meter más vivienda en el mercado; con ello, la segunda mano también bajará los precios". Se trataría de una fórmula que podría seguir apoyada en "algunas cosas que se están haciendo bien, como la promoción de vivienda a precio asequible, la vivienda de protección pública, el fomento del alquiler, y la actualización del módulo hasta los 2.200 euros por metro para la obra nueva".

La demanda extranjera, factor de estabilidad

En todo caso, ¿qué incidencia estaría teniendo en la subida de precios la creciente demanda alentada por la demanda por parte de compradores internacionales? Según el CEO de Goya RE, Sergio Vidal, "la demanda está, aunque depende mucho de la plaza. Sacas un proyecto y hay links de inmediato y clientes. Tenemos ucranianos, polacos, belgas, holandeses y suizos, que están volviendo con fuerza; así como los alemanes de nuevo. Y hay clientes americanos, que están eligiendo esta provincia y esta zona porque la vida es de máxima calidad, más económica y con una calidad gastronómica y de clima impresionante".

No obstante, a juicio de Soliveres no sería un factor determinante, al señalar que, en realidad, esa demanda extranjera sería la que habría permitido mantener "una oferta estable a lo largo de los años a pesar de la crisis profunda del sector de 2008 a 2014. Esa demanda extranjera es la que aporta estabilidad, más que incremento de precios.

Y en parecidos términos se pronunció la directora Lucas Fox, Valentina Sileike, al señalar que "trabajamos con clientes internacionales y es verdad que recibimos a americanos, alemanes... atendemos a clientes en 12 idiomas; también, holandeses y franceses, atraídos por la calidad de vida de Alicante. Y si comparas el precio del mercado de España con otros países, estamos ganando". 

Revisión de planeamientos urbanísticos 

En cualquier caso, el conjunto de los expertos participantes insistieron en que la tensión actual provocada por la escasez de oferta ante la demanda existente requiere de soluciones que competen a la administración, como la revisión de los planeamientos urbanísticos municipales y que esos procesos no lleguen a eternizarse

Por lo pronto, el edil de Presidencia e Innovación de Alicante, Toño Peral, señaló que el ayuntamiento de la capital está en pleno proceso de revisión de su PGOU y - tras ser interpelado de forma directa por Sileike sobre sectores concretos como La Albuferata o Vistahermosa- señaló que son bolsas de suelo que "se pondrán de forma inminente a disposición del mercado".

En todo caso, Moreno incidió en que el bloqueo a la generación de nuevos suelos "no es casual, tiene su germen con la crisis de 2008, cuando se hizo un cambio de mentalidad en todas las administraciones y en la misma sociedad, y se apostó por la ciudad construida, en detrimento de políticas de ensanche, a diferencia del crecimiento por el que se había apostado antes".

A su juicio, ese viraje "tuvo su traducción en la Ley de Regeneración Urbana y en la LOTUP y se quedó así, estático: apuesta por la ciudad construida, y no más desarrollo". Y ese bloqueo se agravaría aún más con la complejidad que entrañaría la revisión de los PGOU, en los que se ha dado más papel a la participación ciudadana o al control ambiental, "que son elementos en positivo, pero que requieren de múltiples informes sectoriales, lo que hace que ningún ayuntamiento sea valiente, excepto el de Alicante que lo ha anunciado". 

Por lo pronto, quiso introducir otro elemento para el optimismo al señalar que la última propuesta de modificación promovida por el PSOE sobre la Ley del Suelo trata de propiciar que en los procesos de revisión de planeamiento, puedan acordarse anulaciones parciales de los PGOU, pero no toda su tramitación, como ha venido sucediendo hasta ahora en múltiples impugnaciones. "Creo que esa propuesta acabará siendo aprobada y será una buena noticia", apuntó.

No obstante, insistió en que la urgencia de generar nuevos suelos y de optimizar los antiguos, ya disponibles. En esta línea, puso en valor la iniciativa desarrollada por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) con la puesta en marcha de la herramienta LandCamp que permite monitorizar los suelos disponibles en la comunidad madrileña "y saber en qué fase está para saber cuándo va a terminar en transformarse y para controlar a las administraciones". "Se van a desnudar y vamos a ver quién está incumpliendo con sus plazos", aseguró, por lo que consideró que podría ser una "herramienta interesante en la Comunitat y en Alicante".

Sin embargo, recalcó que la prioridad sigue siendo "meter vivienda en el mercado, constituir derechos de superficie, ceder a promotores privados para que ejecuten vivienda, como ya se está haciendo Plan Vive", apuntó. Y añadió otra posibilidad que también es está explorando en otros territorios: promover el cambio de uso de locales comerciales para que puedan convertirse en viviendas, sin que exista la rigidez normativa que restringe esa posibilidad en la actualidad. Se trataría de una medida que contribuiría introducir más oferta en el mercado para destensionar el problema de la demanda. 

En tercer lugar, apostó por reforzar la "regeneración y rehabilitación de edificios". Y en cuarto término, consideró imprescindible incentivar el alquiler, procurando seguridad a los propietarios. "La regulación ha ido en contra de las familias en situación de vulnerabilidad; se ha cronificado una normativa que se había pensado para una situación de emergencia, como la covid", con lo que los dueños de las viviendas en muchos casos no pueden recuperar el uso de sus propiedades y "se les ha expulsado del alquiler a largo plazo", expuso. En su lugar, se ha optado por dar a las viviendas un uso turístico, lo que se habría convertido en otro problema adicional.

Agilidad para promover vivienda

El presidente de Provia abundó en el mismo argumento sobre el retraso en la generación de suelos paras sostener que, el suelo disponible "está donde no debe estar o no está programado, cuando una programación administrativa te lleva cuatro años hoy en día, con lo que no se puede disponer ahora". De ahí que reclamase celeridad y simplificación para desbloquear esos suelos, para que se generen tres tipologías básicas: suelo para vivienda libre, suelo para vivienda asequible, y suelo para vivienda social

Al respecto, señaló que existen "grandes bolsas de suelo en manos de la administración", que se generaron al regular las cesiones del 30% de superficie para vivienda de protección pública, como se habría evidenciado con la puesta en marcha del Plan Vive, con la cesión de suelos municipales a la conselleria con el fin de que pudiesen licitarse para promover unas 10.000 viviendas: un objetivo que consideró "optimista", aunque sí apuntó que podría servir para introducir vivienda en el mercado.

En todo caso, recalcó que otro elemento crucial que debería afrontar la administración es la revisión de la Estrategia Territorial de la Comunitat: una planificación trazada en 2009 que, a su juicio, ha inviabilizado el desarrollo de los PGOU hasta el punto de que los municipios que iniciaron sus actualizaciones, "los han paralizado". Al respecto, señaló que en esa Estrategia Territorial se fijan dos criterios indicativos que regulan el crecimiento residencial e industrial de un planeamiento "y se pensó en un crecimiento exógeno cercano al casco urbano y no un crecimiento adecuado a las necesidades del municipio". Por ello, sostuvo que "necesitamos que se cambie la Estrategia Territorial porque inviabiliza cualquier planeamiento que está desarrollando. Tenemos planes desfasados y nadie se atreve a actualizarlos porque están delimitados por esos indicadores de obligado cumplimiento y lo que está pasando es que, se sufre una descalificación de suelo".

Por último, Vidal también se refirió a la disparidad de regulación en el marco estatal. "Tenemos 17 leyes autonómicas que, además, no encajan con la ley nacional; hay un desastre absoluto y eso tiene que ordenarse, es imprescindible", consideró. Es más, recalcó que para que un proyecto vea la luz desde cero "tiene que recabar 120 informes" de distintos organismos y, en ocasiones, varías veces, sin que rija un hipotético "silencio administrativo positivo" que pueda penalizar a quien no realice sus dictámenes en tiempo, como añadió Soliveres. 

Así que Vidal insistió en la necesidad de un cambio de mentalidad en el conjunto de la administración, de modo que "los ayuntamientos se quiten el complejo" y doten de medios a sus departamentos de urbanismo para desbloquear la creación de suelo apto para la promoción de vivienda, en la medida en que "genera riqueza e impuestos". "Cuando un PGOU se aprueba ya está viejo, no tiene nada que ver con la realidad; hay que hacer una revolución absoluta y hacer las cosas bien. Hasta que esto no se solucione, tendremos problemas gravísimos en vivienda, en todas las tipologías y en los precios", apostilló.

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