La manzana de uso terciario que Elche impulsará en Arenales permitirá edificar un centro comercial

ELCHE. Hace varias semanas, el equipo de gobierno aprobó someter a exposición pública un Estudio de Detalle y Documento Inicial Estratégico de un solar en el sector AR-1 de Arenales del Sol para poder urbanizarlo, pero sobre todo, para darle un uso comercial, dado que se ha detectado que en la zona faltan servicios que se vienen demandando por parte de los vecinos desde hace años tras el crecimiento de la pedanía, nucleado por segundas viviendas destinadas a las vacaciones, que tiene una densidad media de viviendas de alrededor de 60 viviendas por hectárea. 

El Plan General previó sobre el sector urbanizable AR-1 una edificabilidad mínima total de uso comercial de 3.541,56 m² y el Plan Parcial de desarrollo la repartió por igual entre dos manzanas, y el uso comercial predominante es en la M-11, la que es objeto de estudio. Exige destinar a dicho uso 1.771,23 m² de un total de 2.900,65 m² previsto en la manzana, representando el 61% del total de la edificabilidad permitida. Se encuentra muy bien localizada, rodeada por viviendas y con muy buena accesibilidad rodada, peatonal y ciclista. En la reparcelación del sector fue dividida en tres parcelas, una de las cuales se adjudicó en copropiedad al Ayuntamiento de Elche junto con la Generalitat Valenciana. Su finalidad es facilitar e incentivar la gestión de la implantación de usos comerciales en este núcleo, y en particular de los usos de primera necesidad. 

Con las tres parcelas de la manzana, según el Plan General le corresponderían si se ordena un único bloque residencial en la manzana unas 16 viviendas. A ese respecto, se apuesta por un modelo de bloque de vivienda plurifamiliar. Se ha descartado para el uso de adosados, puesto que además estos ocuparían una superficie de suelo que iría en perjuicio del desarrollo del uso comercial dominante de la manzana. Sobre las alturas, en la manzana y el entorno se permiten un máximo de 6 plantas, que en metros resultan ser 20,70. Puesto que el Plan Parcial de desarrollo no ordenó expresamente una mayor ocupación en esta manzana, la ocupación de la edificación será del 60%. Aunque la ocupación de la planta sótano destinada a aparcamiento puede alcanzar el 100% siempre que la edificación no sobresalga de la rasante natural del terreno. Este incremento de ocupación en el sótano se puede destinar además a instalaciones.

El plan también establece que el 50% de los espacios libres privados de las parcelas no ocupadas por la edificación podrán utilizarse como reserva de aparcamientos, debiendo destinarse el resto a zonas ajardinadas. Se puede agotar en planta baja hasta el 60% de ocupación máxima permitida en la manzana, y así favorecer al máximo el uso comercial/terciario necesario en el sector. El resto de edificabilidad se dispondrá en las plantas piso hasta completar el total permitido en la manzana de 2.900,67 m². De esa edificabilidad, la mínima que obligatoriamente se destine al uso comercial en la manzana será de 1.771,23 y esta deberá obligatoriamente ubicarse en planta baja por ofrecer la máxima accesibilidad. 

Manzana versátil: centro comercial o viviendas con comercios

Por otra parte, dado que el uso residencial de viviendas por parcela es muy pequeño, conviene dar la posibilidad —en caso de proyecto único en la manzana o en caso de proyecto en, al menos, dos de las parcelas agrupadas— de concentrar el uso residencial en un bloque plurifamiliar de viviendas. En estos casos, se trataría de desarrollar complejos inmobiliarios, cuyos usos (comercial y residencial) podrán concentrarse por zonas sobre la parcela, permitiéndose por tanto las agrupaciones iniciales de parcelas, si bien solo aquellas segregaciones posteriores que cumplan con los usos permitidos por parcelas según la edificabilidad regulada en el Plan Parcial. No obstante sería posible ampliar el uso comercial también en la primera planta sótano, posibilidad viable sobre todo en caso de proyecto único en la manzana.

En caso de proyecto único y agrupación de parcelas se admite una gran flexibilidad en los proyectos. En cualquier caso, se ha buscado un volumen contenedor que admita un edificio dedicado íntegramente al comercio, y compatible con el uso residencial, al cual sólo podrá destinarse una superficie edificable máxima que es inferior a la de uso comercial. En este sentido, en caso de proyecto único no hay problema en que se destinen las plantas sótano al aparcamiento de uso público que fuera necesario.

Si se destinara toda la edificabilidad prevista en la manzana (2.900 m²t) al uso comercial, incluso si se incrementara esa superficie con la primera planta sótano, el establecimiento comercial podría superar la superficie de venta de 2.500 m²t, por lo que en esa situación sería necesario solicitar autorización autonómica. Por otra parte, el núcleo de Arenales cuenta con la Declaración de Zona de gran afluencia turística a efectos de horarios comerciales, por lo que los establecimientos ubicados en ella tienen la plena libertad para determinar los días y horas en que permanecerán abiertos al público.

En definitiva, con la alternativa de planeamiento elegida, dado que los usos comerciales y terciarios asociados necesitan el mayor desarrollo posible en planta baja, esta permite destinar un edificio íntegramente al comercio y a los usos terciarios asociados, y a su vez permite que parcela a parcela pueda desarrollar el mínimo comercial así como el máximo residencial (con los mencionados bloques de viviendas), sin necesidad de una agrupación previa de las parcelas. En cualquier caso, la agrupación de parcelas permitiría también concentrar el uso residencial hasta la máxima edificabilidad permitida para dicho uso, siendo en caso de agrupación necesario constituir el complejo inmobiliario correspondiente según el proyecto conjunto que se llevara a cabo sobre las parcelas que se agruparan.