Vivienda de Immosol en Finestrart. Foto PEPE OLIVARESALICANTE. De acuerdo con el informe que cada año elabora la tasadora Tinsa sobre el mercado inmobiliario, el segmento de vivienda vacacional ha mantenido un cierto nivel de actividad y ha mostrado una mayor resistencia que el mercado de primera residencia en la costa durante el primer año transcurrido desde el inicio de la pandemia, y, especialmente, en los primeros meses de 2021. Es una de las conclusiones del informe Vivienda en Costa 2021, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, que refleja que dos tercios de los municipios de costa registraron caídas interanuales de precio en el primer trimestre de 2021. El informe también analiza la costa de la provincia de Alicante, habla de estabilización del sector en la Marina Alta, y de una zona sur, de Calp a Pilar de la Horadada, más resentida. También cita los casos de Elche y Orihuela, donde los precios han subido.
“El descenso de las compraventas ha sido más atenuado en el segmento de segunda residencia, con ajustes de precios en su mayoría por debajo del 5 %. Incluso se han identificado tendencias alcistas puntuales en algunas ubicaciones”, apunta Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa. “La actividad promotora ha registrado cifras positivas generalizadas para las tipologías unifamiliares y un número significativo de zonas muestra crecimiento del número de visados totales”, añade.
Dentro de la Comunitat Valenciana, los mercados que han experimentado los descensos más intensos, según los técnicos, se localizan en Valencia (en la costa entre Canet d’en Berenguer y Alboraia), y en Alicante (entre Calp y Pilar de la Horadada). En el otro extremo, se encontrarían las zonas de Elche y Orihuela, que sí han conseguido subir los precios de los nuevos productos. Las localidades de costa que registraron un mayor número de compraventas de viviendas en 2020, excluyendo capitales de provincia, fueron Torrevieja (3.428 viviendas) y Orihuela (2.841 compraventas).
Las comunidades autónomas con las cuotas más elevadas de compraventas por parte de extranjeros serían Baleares, Comunitat Valenciana y Canarias, según datos del Colegio de Registradores, seguidas de Murcia, Cataluña y Andalucía. Los alemanes son la nacionalidad con mayor concentración en las Islas Baleares, los ingleses en Alicante y Murcia, los italianos en las Islas Canarias, y los franceses en Valencia, Girona y Tarragona.
En cuanto a visados de obra nueva, Tinsa destaca el caso de Orihuela, que fue el municipio de costa que más visados de obra nueva aprobó en 2020 (629, un 27 % menos), según datos del Ministerio de Transportes
Los técnicos de Tinsa consultados sobre si desde que se inició la pandemia se ha observado un cambio en las preferencias y en las características que buscan los compradores en las viviendas, la respuesta fue afirmativa en un 23,4 % de las zonas analizadas. Estas nuevas demandas se repiten a lo largo de todo el territorio y van en la línea de mayores espacios abiertos bajo la forma de jardines, terrazas, ubicaciones periféricas de menor densidad y viviendas unifamiliares.
Este el análisis de la costa de la provincia de Alicante por franjas.
Según Tinsa, el mercado en la Marina Alta muestra una actividad inferior durante al último año. Si bien se está produciendo una recuperación más notable en los últimos meses, la tasadora considera que es necesaria la vuelta de la demanda extranjera con normalidad. Los precios de vivienda secundaria partían de un contexto alcista continuado en los últimos periodos y actualmente, muestran una estabilización generalizada. Únicamente las mejores ubicaciones presentan una tendencia alcista, con precios de obra nueva en ascenso y precios de segunda mano estabilizados.
En cuanto a la oferta, el mercado presenta una misma tendencia en primera y en segunda residencia con predominio del producto de segunda mano. Las compraventas de vivienda secundaria han registrado subidas de hasta el 10 %. El nivel de stock es bajo, tras un periodo de absorción extenso desde 2008. El alquiler vacacional ha rebajado los precios en los últimos 12 meses en torno a un 10% y la oferta ha disminuido porque se ha producido un transvase de viviendas al alquiler tradicional.
En cuanto a la actividad promotora, Tinsa destaca que se han iniciado nuevos proyectos en el último periodo y los plazos de comercialización se mantienen. La localidad con más actividad promotora es Dénia. Las promociones suelen ofrecer producto de alta calidad con prevalencia de tipología plurifamiliar de dos o tres dormitorios, de 80 a 105 m², en urbanización comunitaria, bloque abierto y calidades medias-altas. Los promotores nacionales son los que principalmente tienen la iniciativa de la construcción de vivienda nueva en la zona. No hay nuevas normativas urbanísticas recientemente aprobadas, pero Denia y Benissa requieren de nuevos Planes Generales, siendo Dénia el entorno donde más problemas existen por la ausencia de Plan General.
En esta franja de la costa, el comprador de vivienda vacacional es tanto nacional como extranjero en proporciones similares. El comprador extranjero es mayoritariamente de Reino Unido y Norte de Europa y el nacional de Madrid y Norte de España. Xàbia y Dénia presentan predominio nacional, con presencia minoritaria de extranjeros. Calp tiene ambos mercados. Benidorm y Altea tienen un mercado extranjero más amplio. La demanda tanto nacional como extranjera se ha mantenido sin afectación, situándose en niveles previos. Las previsiones son positivas, únicamente condicionadas por las limitaciones más estrictas de movilidad, según Tinsa.
El mercado llevaba varios periodos con evoluciones positivas, con incrementos en compraventas años tras año y gran absorción del stock pendiente de la crisis del 2008, destaca Tinsa. El último periodo ha interrumpido esta tendencia provocando unos niveles de actividad inferior con una gran afectación debido a la ausencia de comprador extranjero. En los han registrado caídas del 5 % al 15 % con una divergencia entre unos precios obra nueva estabilizados y unos precios de segunda mano en descenso.
En esta franja, predomina el producto de segunda mano y el stock es medio tras muchos periodos de absorción a buen ritmo. Las compraventas han experimentado fuertes caídas en la totalidad de los municipios de la zona. El alquiler vacacional ha rebajado precios en los últimos 12 meses, superando las reducciones del 5%, y se ha producido transvase al alquiler tradicional, siendo un movimiento relevante en el mercado. Actividad promotora Los plazos de comercialización han empeorado notablemente en los últimos meses y se ha suspendido el inicio de nuevas promociones. Benidorm es la localidad que concentra un mayor nivel de actividad promotora.
En cifras estimadas, Benidorm en el año 2020 ha tenido un número de visados de 6 para 288 viviendas nuevas. Calp ha tenido 32 nuevos visados para 315 viviendas. La Vila ha tenido en 2020 7 visados para 54 viviendas. Altea (en 2020) ha tenido 25 visados para 48 viviendas. La tipología más habitual es la plurifamiliar en bloque abierto con zonas comunitarias, superficies en torno a los 80 m2 , dos dormitorios y calidades medias. Los impulsores suelen ser promotores nacionales.
La situación de estancamiento debida al planeamiento urbanístico es significativa en varios municipios. Esta situación desfavorable abarca desde carencia de suelo finalista y problemas administrativos y jurídicos a falta de gestión de suelos urbanizables. Demanda de compradores españoles y extranjeros se reparten el protagonismo en el mercado de vivienda vacacional. Los extranjeros provienen mayoritariamente de Reino Unido, seguidos de procedencias como Bélgica, Suecia, Francia, Alemania, Rusia, Noruega y Países Bajos. Destacando Reino Unido y Europa central. Tanto la demanda nacional como la extranjera se han visto afectadas en el último periodo y se prevé que continúe disminuyendo en los próximos meses sin una reactivación inmediata.
De acuerdo con el estudio de Tinsa, el mercado en esta zona registra unos niveles de actividad inferior y un marcado empeoramiento. Las localidades de la zona llevaban varios periodos registrando tendencias positivas en ventas, con promociones con buena acogida, nuevos visados y precios, que se ha visto interrumpida.
Los precios de vivienda vacacional han registrado caídas en torno al 5-10% desmarcándose la localidad de Elche que se ha mantenido prácticamente estable. Los precios de obra nueva se mantienen estabilizados mientras la segunda mano registra descensos. Se ha interrumpido la tendencia alcista de forma generalizada, tras varios periodos de mejora continuada. El alquiler vacacional ha rebajado precios en los últimos 12 meses, superando las reducciones del 5%. En el mercado predomina la segunda mano y el stock heredado de 2008 es medio tras un extenso periodo de absorción a buen ritmo. Las compraventas han registrado caídas intensas generalizadas, en un rango del 15 al 25 %, y en el alquiler se ha producido transvase al alquiler tradicional, siendo un movimiento relevante en el mercado, según Tinsa.
Los plazos de comercialización han empeorado notablemente en un marco en el que continúan llevándose a cabo nuevos proyectos. Alicante en 2020 ha tenido 52 nuevos visados para 762 viviendas; Elche ha tenido 50 nuevos visados para 296 viviendas; Campello 17 visados para 210 viviendas; Santa Pola 16 nuevos visados para 322 viviendas. La población con más actividad promotora de vivienda vacacional en la zona es Alicante, también con mayor peso de la primera residencia, llevada a cabo por promotores nacionales. La tipología predominante de vivienda vacacional en construcción son pisos en bloques abiertos, con dos o tres dormitorios, entre 80 y 105 m2 construidos, en urbanización comunitaria y calidades medias altas.
El perfil de comprador se reparte entre nacional y extranjero, con algo más de peso del comprador nacional. Los extranjeros provienen de Reino Unido, Bélgica, Suecia, Francia, Alemania, Rusia, Noruega y Países Bajos. El comprador nacional suele ser de Madrid, Barcelona, Murcia o Valencia. Destaca la procedencia de Reino Unido. Tanto la demanda nacional como la extranjera se han visto afectadas en el último periodo y se prevé que continúe disminuyendo en los próximos meses sin una vuelta inmediata a niveles previos.
De acuerdo con los análisis de Tinsa, los primeros meses del año en curso atenúan en parte la aguda contracción registrada en 2020. Se interrumpen cinco años de progreso creciente en un mercado caracterizado por una demanda internacional relevante. Los precios registran por un lado descensos, así como ciertas localidades sostienen valores. Orihuela se desmarca con subidas de precios. Los precios de obra nueva se mantienen estables por el momento, pese a la retirada forzosa de compradores. Los precios de los alquileres han descendido al menos un 5% en los últimos 12 meses.
La franja costera presenta un bajo nivel de stock de obra nueva y extensa oferta secundaria sobre los municipios del área, estancadas en los últimos 12 meses. Se ha identificado una ligera disminución del alquiler vacacional en los últimos 12 meses, con derivación de oferta al mercado de primera residencia. Se observa, según Tinsa, un severo deterioro del volumen global de transacciones y notable incremento de los plazos de venta en las escasas nuevas promociones, localizadas en Torrevieja y Orihuela Costa. En el resto de los mercados se registran aplazamientos o cancelaciones en el inicio de obra nueva vacacional.
Las nuevas promociones, a cargo de operadores locales, se centran en tipología unifamiliar adosada de calidad media y unos 100 m². Tradicionalmente, se desarrollan apartamentos y unifamiliares adosadas. La demanda es mayoritariamente internacional, con origen sueco, noruego, finlandés, islandés o belga y en mucho menor medida, británico, ruso o alemán. Ha experimentado una fuerte retracción en los últimos 12 meses y la recuperación se prevé supeditada a la reapertura de fronteras y el restablecimiento de la movilidad. La recesión y la inestabilidad en el empleo restringen a corto y medio plazo la demanda doméstica, minoritaria. No se han detectado cambios significativos en las preferencias de los compradores.
