ELCHE. Siguen los movimientos urbanísticos e inmobiliarios de gran calado, y ahora tres promotoras con suelo en Peña de las Águilas, Urbanización Balbino Dreams, Next Riamfu y Edificax Gestión quieren modificar parte del sector PAG-1 de la pedanía para darle un mejor uso, más adecuado a la realidad sobre el terreno, de forma que se pueda estimular el desarrollo de las 404 viviendas potenciales. Actualmente, justifican que la ordenación planteada mantiene bloqueada su ejecución. Una de las propuestas, entre otras, es reducir los requisitos de superficie para construir viviendas aisladas, dejando como base los mil metros.
El sector PAG-1 es un sector discontinuo de suelo de baja densidad, de 800.771 metros cuadrados de superficie, con ese potencial mencionado de vivienda y una edificabilidad de 155.605 metros. Hasta ahora se han urbanizado tres unidades de ejecución del sector, las conocidas como Don Balbino (UE-E) de 127.676 metros, Los Olivos y Los Arcos (UE-T), de 33.081 metros. Ahora, el documento presentado plantea modificar de forma pormenorizada el resto de este sector en suelo rural y que tiene una superficie de 593.994 metros cuadrados.
El 29% del sector se prevé de suelo residencial para viviendas aisladas en parcelas de 2.000 metros, el 36% en parcelas de 1.000, el 6% de Servicios y en el 29% del sector se prevé dotaciones públicas. El problema viene porque tras el desarrollo de las tres unidades de ejecución mencionadas y los ajustes aplicados para corregir las diferencias de valor entre estos usos, se ha comprobado que no las corrigen: desincentivan el desarrollo de las manzanas de clave 6f (parcela de 2.000 m²) y, además, han dado lugar a reservas de aprovechamiento —la utilidad de un suelo a efectos de su edificabilidad— que, en algunos casos, el Ayuntamiento se ha visto obligado a expropiar por la imposibilidad de su desarrollo, y que por tanto mantienen al sector bloqueado.
Con la modificación impulsada, plantean la utilización de la clave 6e (vivienda aislada en 1.000 m²) para todo el suelo de uso residencial, con el fin de liberar suelo que permita materializar la reserva de edificabilidad pendiente, así como aumentar y mejorar los espacios dotacionales dentro de cada nueva unidad de ejecución. También un viario de doble sentido de 16 metros, al sur del cual se situará una franja calificada como zona verde, creando un paseo/alameda, que conectará con el Camí del Bolo y el Camino de la Casita Reposo.
Perfiladas en rojo, las unidades de ejecución que modificarTambién mejorar la integración de la zona de uso terciario, para ello se proponen dos manzanas enfrentadas de uso terciario, entre las cuales se sitúa una zona verde central y, junto a ella, se plantea una manzana destinada a equipamiento. Otra modificación sobre la mesa es modificar la rotonda prevista en la parte este del sector que conecta con el Barranco de los arcos, así como redelimitar las unidades de ejecución del interior del sector.
Esto permitiría, a juicio de los impulsores de la modificación, mejorar la red viaria interna, también la zona de servicios, incrementar las zonas verdes y facilitar la gestión del suelo.
Ahora, con el Plan Parcial de Mejora presentado, se inicia la evaluación ambiental y territorial estratégica del Documento de Inicio. Este plan permitiría a posteriori la urbanización y edificación de las unidades pendientes de ejecución. Se podrán disponer edificaciones de uso residencial de hasta dos alturas. Resultarían 99.000 metros de edificabilidad residencial, más de 5.600 de terciario, 55.000 de zona verde y 139.000 de viario. En total, unos gastos solo de urbanización que se elevarían a los 18,9 millones de euros, pero cuyos ingresos esperables podrían ascender a 120,9 millones de euros tras la venta de los inmuebles.
