Promoción en la playa de San Juan de Alicante. Foto: RAFA MOLINA ALICANTE. El año 2021, el de la reactivación del mercado residencial tras el freno que provocó la pandemia, se cierra con un incremento medio del 4,3 % en el precio de la vivienda nueva y usada en España, según el dato provisional de la estadística IMIE Mercados Locales, a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el territorio español. El encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre aislado alcanza el 8,6 % al compararse con el trimestre de 2020 en el que los precios reflejaron caídas más pronunciadas tras la crisis sanitaria. País Vasco y Baleares destacan como las comunidades autónomas más dinámicas en evolución de precios.
Además, las provincias de Málaga, Alicante y Almería se mantenían al cierre del tercer trimestre como las más activas en compraventas en proporción al tamaño de su mercado, según datos del Ministerio de Transportes (Mitma). En el año móvil comprendido entre el cuarto trimestre de 2020 y el tercero de 2021, se transaccionaron en Málaga un total de 37,2 viviendas por cada 1.000 existentes en la provincia, frente a la ratio media en España de 24,7 viviendas para ese mismo periodo. En la provincia de Almería, la proporción fue de 34,4 viviendas y en Alicante 32,8 compraventas por cada 1.000 viviendas que componen el parque de la provincia.
Por lo que se refiere a la actividad promotora, nuevas provincias van ganando protagonismo frente a aquellas donde se ubican las ciudades más pobladas. Así, Navarra se erige en el tercer trimestre como la provincia con más visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes en el último año móvil, con una ratio de 10,6 visados, por delante de los 8,8 visados de Vizcaya y los 7 visados por cada 1.000 viviendas de Valladolid. Según datos del Mitma, la Comunidad de Madrid retrocede es la sexta provincia en actividad promotora (5,7 visados por cada 1.000 viviendas) mientras que la provincia de Barcelona retrocede a la posición número 22 (3,5 visados), por debajo de la media nacional de 3,9 visados por cada 1.000 viviendas de parque existente.
"En el último trimestre de 2021 se registra un incremento en los precios del mercado residencial que consolida la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia, lo que podría ser indicativo de una fase alcista del ciclo inmobiliario", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
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El ahorro de los hogares, la confianza de los consumidores y las nuevas necesidades de vivienda descubiertas durante el confinamiento han impulsado la demanda en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, mayoritariamente con finalidad de uso, aunque también existe una demanda profesionalizada, atraída por las mayores rentabilidades del producto residencial frente a otros productos financieros de riesgo similar.
"La demanda está demostrando capacidad de compra con recursos propios, según se observa en la proporción de hipotecas sobre compraventas y ratios de endeudamiento, ambas estables y equilibradas en los últimos meses. En cuanto al producto, observamos en las tasaciones una reactivación de la preferencia por viviendas con mayores superficies, que se había ralentizado durante los trimestres centrales de 2021", explica Arias.
Este escenario de crecimiento moderado del mercado residencial no está, pese a todo, exento de factores de riesgo. "La aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda", apunta Arias.
Por lo que respecta a la oferta de vivienda, se va reactivando con prudencia y las cifras de visados emitidos durante 2021 recuperan el nivel registrado en 2019. "Se espera que las tensiones generadas por los altos costes de los materiales de construcción se vayan diluyendo con la normalización de las cadenas de suministros, pero pueden surgir nuevas presiones en los costes derivadas de la escasez de mano de obra en el sector", destaca la responsable del Servicio de Estudios de Tinsa.
Dado que el escenario de crecimiento de los precios en el último trimestre se ve acentuado por la contracción coyuntural registrada en el mismo periodo del año anterior, la variación media en 2021 (entendida como la media de las variaciones interanuales de los cuatro trimestres del año) aporta una visión más completa de lo que ha supuesto 2021 en el mercado de la vivienda que el dato de variación interanual del cuarto trimestre considerado aisladamente.
Así, el precio medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3 % de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios. En el cuarto trimestre aislado, el valor medio se situó en 1.470 €/m2, un 8,6 % más que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7 % por encima de la referencia del cuarto trimestre de 2019, cuando ya había empezado a registrarse una moderación en el crecimiento.
Con una perspectiva más amplia, desde el tercer trimestre de 2015 en el que el precio medio en España tocó suelo tras la crisis financiera de 2008, la vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 22,9%, y se mantiene un 28,2% por debajo de los máximos de 2007.
El grueso de las comunidades ha registrado crecimientos medios de precios entre el 2 % y el 6 % en el conjunto del 2021, con País Vasco (+9,4 %), Baleares (+9,3 %) y Galicia (+6,8 %) como las regiones con mayor variación media durante este año. Otro grupo de cuatro regiones experimentó en 2021 una evolución más acorde con una tendencia de estabilización en 2021. Se trata de Navarra (-1,9 % de media), La Rioja (-1,1 %), Castilla y León (+0,1 %) y Aragón (+0,9 %).
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Si se compara de forma aislada el cuarto trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, todas las comunidades y regiones autónomas registran variaciones positivas respecto al momento valle de 2020. Con fuertes incrementos interanuales por encima del 10 %, destacan Galicia, Andalucía y Madrid, y, superando el 12 %, Islas Baleares y País Vasco. Los incrementos más moderados en tasa interanual se localizan en Melilla (+1,2 %), Castilla y León (+2,9 %) y Cataluña (+4,4 %).
Retrocediendo la comparación un año más, al cuarto trimestre de 2019, momento prepandemia, encontramos una gran heterogeneidad en la evolución, con territorios con incrementos superiores al 6 % respecto a los del cierre de 2019, como Islas Baleares, País Vasco y Melilla, mientras que otras nueve comunidades autónomas estarían todavía por debajo del nivel de 2019, con La Rioja (-13,4 %), Castilla y León (-8,4 %) y Extremadura (-5,1 %) como las regiones más alejadas actualmente de esa referencia.
La Comunidad de Madrid (+48,2 %), Cataluña (+33,4 %) e Islas Baleares (+34,7 %) son las que más se han revalorizado desde sus mínimos tras la crisis financiera de 2008. En el otro extremo, entre las 10 regiones que menos terreno han recuperado, destacan Castilla y León, Extremadura y Cantabria, donde el incremento desde los valores mínimos del ciclo anterior no alcanza el 7 %.
Las comunidades que más cerca se encuentran de los máximos registrados en 2007 son Islas Baleares (un 8,2% por debajo), seguida por Madrid, País Vasco y Canarias, entre un 20 % y un 30 % de distancia de sus máximos.
El balance global de 2021 indica que el precio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado de media en 39 provincias, se ha mantenido igual en dos (Zaragoza y Segovia), al tiempo que otras 11 han registrado caídas de reducida intensidad, a excepción de la provincia de Ourense, donde el descenso medio en el año alcanza el 6,9 %, y Palencia (-5,9 %).
En la foto fija del cuarto trimestre, hasta 14 provincias registran acentuados aumentos interanuales (respecto al último trimestre de 2020) por encima del 10 %, entre las que destacan por su tendencia sostenida Málaga, Huelva, Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Pontevedra, Madrid y Vizcaya. Tan solo tres provincias registran caídas de precios en tasa interanual en el cuarto trimestre: Ourense (-5,5 %) , Palencia (-2,3 %) y Valladolid ( -1,3 %).
Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.508 €/m2), Baleares (2.504 €/m2), Madrid (2.426 €/m2), Vizcaya (2.210 €/m2) y Barcelona (2.156 €/m2). En el extremo opuesto, los precios más bajos se localizan en Ciudad Real (656 €/m2), Orense (736 €/m2) y Cáceres (736 €/m2).
La vivienda tiene un valor inferior a la mitad de los máximos de una década atrás (caídas acumuladas superiores al 50 %) en tres provincias: La Rioja, Toledo y Guadalajara. En el extremo opuesto, entre las provincias que más se aproximan a los valores máximos experimentados en el pasado, destaca Islas Baleares (-8,3 %), seguida de Santa Cruz de Tenerife (-22,4 %).
En la gran mayoría de capitales de provincia, la variación media de los precios durante 2021 arroja crecimientos. Seis de ellas superan el 10 % (Cuenca, Bilbao, Vitoria, Ávila, Zamora y A Coruña), mientras que otras 13 se han movido en un escenario más estable, con crecimientos inferiores al 1,5 %. La variación media de los precios ha sido negativa (caídas) durante este año en las ciudades de Palencia, Soria, Huesca, Cáceres y Pamplona.
La ciudad de Madrid ha mostrado un mayor dinamismo en cuanto a evolución de precios que Barcelona. La variación media en la capital de España en 2021 ha sido del 5,8 %, el doble que en Barcelona (2,9 %). Si se analiza la situación concreta en el cuatro trimestre del año, la vivienda en Madrid es un 10,5 % más cara de lo que era en el cuarto trimestre de 2020, frente al crecimiento del 4,8 % registrado en la Ciudad Condal.
En la comparativa interanual del cuarto trimestre aislado, hasta 47 capitales presentan incrementos de precio respecto al último trimestre de 2020, con un dinamismo generalizado en todas las geografías. Los descensos interanuales minimizan su presencia y únicamente afectan a cuatro capitales con intensidad moderada, a excepción de Palencia y Huesca, donde los descensos han sido más acusados.
En seis capitales españolas la caída acumulada desde los máximos precrisis supera el 50 %: Logroño, Ciudad Real, Palencia, Guadalajara, Lleida y Zaragoza. En cifras más próximas a sus máximos se encuentran San Sebastián (9 % por debajo) Palma de Mallorca (-14,5 %), y Santa Cruz de Tenerife (-19,8 %), además de Ceuta y Melilla.
Las capitales más caras según las tasaciones de Tinsa son, por este orden, San Sebastián (4.088 €/m2), Barcelona (3.310 €/m2) y Madrid (3.127 €/m2), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Girona. Las más baratas, Lugo (961 €/m2), Orense (958 €/m2) y Zamora (1.023 €/m2).
El análisis micro en las grandes capitales revela que, en Barcelona, la mayor parte de los distritos experimentan incrementos de precio respecto al trimestre anterior, aunque 6 de los 10 distritos se mantienen por debajo de los niveles del mismo periodo de 2020. Gràcia es el distrito más revalorizado durante el año (+4,9 % interanual), seguido de Nou Barris (+2,9 %) y Sants-Montjuic (+1,7 %).
Los distritos de Madrid reflejan aumentos de precio generalizados en el último trimestre, que contribuyen a variaciones anuales vigorosas, especialmente en zonas periféricas o más alejadas del centro. En Valencia, Sevilla y Zaragoza, se registran incrementos interanuales generalizados en los precios, si bien en el último trimestre se observan señales de ralentización en algunas zonas.
Los distritos más caros, con cifras superiores a los 4.000 €/m2, son Salamanca y Chamberí (ambos por encima de los 5.000 €/m2), además de Chamartín, Centro y Retiro, en el caso de Madrid, y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample, en Barcelona.
Indicadores financieros y de actividad en España en el segundo trimestre (media nacional)
Los españoles destinan de media el 20,9 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 136.622 euros. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 598 euros.
Las diferencias geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan siendo significativas en España. De acuerdo con las cifras provinciales de hipoteca media publicadas por el INE, Málaga y Baleares serían las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado, por encima de 27 %, seguidas por Santa Cruz de Tenerife, Madrid, Guipúzcoa, Barcelona y Vizcaya, por encima del 21 %. En el extremo opuesto, Ávila, Lugo y La Rioja, quedarían por debajo de una tasa de 15,5 %.
En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21,9 % y 24 %, respectivamente. En Madrid supera la tasa del 28 % el distrito de Salamanca, Centro y Chamberí. Seguidas de los distritos de Moncloa-Aravaca, Arganzuela, Chamartín con tasas entre el 22 y el 25 %%. En Barcelona, el distrito de Les Corts registra la mayor tasa de esfuerzo superando el 34 %, seguida de Sarriá-San Gervasi, Gracia y Sant Andreu con valores por encima del 24 %.
La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Baleares (883 euros), seguida de Madrid (800 euros) y Barcelona (759 euros). Muy por encima del pago promedio que se realiza en Lugo (345), Jaén (346 euros) y Ávila (350), las provincias con las cuotas más reducidas.
