Panorámica del segundo sector del PAU 5 en una de las imágenes promocionales del residencial San Juan Beach, de Aligrupo. Foto: Aligrupo ALICANTE. La urbanización del segundo sector del PAU 5 de Alicante, la última bolsa de suelo pendiente de desarrollo en primera línea de playa entre la Playa de San Juan y la de Mutxavista, se coloca en la pista de salida después de más de 11 años de trámites. La Concejalía de Urbanismo y la empresa responsable de su ejecución, Urbanizadora PAU 5 Sector 2, han cerrado un acuerdo sobre los parámetros que debe reunir el proyecto de urbanización definitivo, en el que se prevé la construcción de 475 viviendas, de las que un 30% serán VPO, en torres con altura máxima de planta baja más nueve, según han precisado este jueves representantes de la empresa. Con ello, se mantiene la volumetría que ya rige en el sector 1 del mismo PAU 5. Además, tras los ajustes introducidos en coordinación con el departamento municipal de Urbanismo, se amplía la superficie destinada a zonas verdes y se genera suelo dotacional para la instalación de pistas deportivas, según ha concretado el edil del área, Adrián Santos Pérez (Ciudadanos), en una comparecencia pública.
Ahora, el desarrollo de las obras de urbanización queda pendiente de ratificación por parte de la Conselleria de Política Territorial -que ya aprobó el proyecto de manera inicial en el año 2014- después de que se recaben los informes sectoriales de distintos organismos y entidades públicas como el Servicio Provincial de Costas o Ferrocarrils de la Generalitat (FGV), y de que el Ayuntamiento de Alicante también valide el proyecto de reparcelación, que ya se ha comenzado a perfilar junto a la empresa urbanizadora.
En principio, todo parece indicar que los trabajos podrían abordarse en el primer semestre de 2023 con una inversión estimada de más de 5,3 millones (5.380.393, 84 euros): un 60% más respecto a los costes de urbanización que se calcularon en el momento de presentación del proyecto (cuya tramitación se inició en el año 2000) como consecuencia de la introducción de nuevos requisitos ajustados a la normativa desplegada en estos últimos 20 años.
En concreto, el sector comprende una superficie de 114.096 metros cuadrados que linda con el término municipal de El Campello y el primer sector del PAU 5 que ya está urbanizado. En ese ámbito, se dedicarán 16. 807 metros cuadrados a zonas verdes concentradas a lo largo del trazado de las vías del Tram dentro de la línea de afección de la Zona Marítima Terrestre (ZMT) al no poder situarse sobre este ningún tipo de edificación privada, según han precisado fuentes municipales, a través de un comunicado. Además, se reservan otras dos parcelas de 8.074 y 3.171 metros cuadrados como dotacional deportivo para crear distintas canchas, en un ámbito que se sitúa justo frente a la nueva zona de servicios deportivos prevista junto a la avenida de Niza, en la zona deportiva situada sobre la arena de la Playa de San Juan.
Al tiempo, Santos Pérez ha incidido en que "hemos hecho hincapié en la necesidad de aumentar la calidad del diseño en las dotaciones". "Una de las premisas era mantener algunas de las viviendas preexistentes, tipo chalé o bungalow, que quedarán conservadas dentro de las parcelas reservadas para generar zonas verdes". Se prevé que esas viviendas tengan un uso administrativo todavía por definir, aunque ya se estaría valorando la posibilidad de que puedan habilitarse como centro de información turística y como instalaciones de apoyo a los botiquines de playa.
Las nuevas viviendas se distribuirán en torres de planta baja más nueve alturas, con la misma volumetría máxima que ya rige en el primer sector del PAU 5
Como informó Alicante Plaza, la empresa Urbanizadora PAU5 S2 asumió la condición de agente urbanizador del sector tras el acuerdo de cesión de derechos alcanzado hace año y medio con Litoral Mediterráneo 2 (la empresa que asumía dicha condición tras su adjudicación, en el año 2000). En función de ese acuerdo, la nueva urbanizadora -conformada por Alejandría Promociones (participada por Grupo Bonmatí), Padelsa Infraestructuras (CHM), Alibuilding, de la promotora filial de Aligrupo y Urbanizadora Playa, perteneciente al Grupo Rocamora-, será la encargada de dotar de servicios al conjunto del sector y de generar los nuevos viales para ordenarlo, respetando parte de las edificaciones preexistentes, entre las que, entre otras, se encuentra el Hotel Almirante.
Con las 475 viviendas de nueva construcción, y las 234 existentes, el sector alcanzará las 709 viviendas, lo que suma una edificabilidad residencial de 66.220 metros cuadrados, en un sector en el que el 25% del suelo ya es propiedad de la empresa urbanizadora. El resto del ámbito se reparte entre Zócalo y Urbincasa como titulares principales, además de un conjunto de pequeños propietarios. Por último, el sector se completa con el espacio destinado a suelo terciario, que llega a los 7.600 metros al computarse, precisamente, la superficie del Hotel Almirante. Por último, como consecuencia de la construcción de nuevos viarios, se prevé la ampliación de más de 400 plazas de aparcamiento.
El sector está afectado por las áreas de servidumbre e influencia de las vías del tranvía, así como la línea de afección de la Z.M.T. (Zona Marítimo Terrestre) de 100 m.l. a partir del deslinde lo cual, unido al elevado número de superficie de suelo consolidado hace que la superficie para ubicar la edificación residencial de nueva construcción sea muy reducida.
Distintas recreaciones de las zonas verdes y deportivas del sector tras el desarrollo de las obras de urbanización.
Por otro lado, la ordenación de este tramo debe ser una continuidad de la del Sector 1, aprobado definitivamente y ejecutado. En este sentido, los fines y objetivos adoptados en la ordenación pasan por el respeto del trazado y características de la red primaria (Av. de Niza, F.G.V. -Tranvía- y bulevar) y la continuidad del modelo territorial de la Playa de San Juan y en especial del Sector 1 del Plan Parcial Playa de San Juan Norte, según han precisado fuentes municipales. También contempla la integración con las infraestructuras existentes o proyectadas de las ordenaciones colindantes, así como mantener, en lo posible, las edificaciones destinadas a albergar edificios en régimen de comunidad (estudios y apartamentos), procurando su integración en el entorno.
La falta de conexión con la Avenida de Niza como elemento fundamental de la red primaria que atraviesa el Sector, debido a la existencia del tranvía, hace que la totalidad de la red viaria del mismo tenga un carácter secundario. No obstante, se ha estructurado dicha red pensando en una futura desaparición del ferrocarril que permitiera la conexión con la citada avenida, lo cual favorecería notablemente la accesibilidad del Sector y la fluidez viaria del mismo, mejorando a su vez la del Sector 1. Es por ello que la red viaria se ha estructurado como una continuación de la del Sector 1 en sentido Noroeste-Sureeste atravesando la prolongación de la Avenida de la Costa Blanca hasta su encuentro con el trazado del ferrocarril pensando en la futura conversión de este en una vía de circulación rodada.
A su vez, esta red se halla cruzada por otra de carácter terciario que discurre a lo largo del camino (camino real de Campello) que cruza el Sector siendo su objeto acceder a las edificaciones existentes. Por último y con este mismo carácter terciario se crea un ramal que, a lo largo de la valla del edificio 'Tobago' situado en el término de El Campello, conecta la Avenida de la Costa Blanca (prolongación) con la Avenida de Niza, ferrocarril por medio. El hecho de que el Sector linde con la Avenida de la Costa Blanca y su prolongación, así como con la Avenida de Niza hace que la red secundaria adquiera un carácter menos relevante y su función, en la actualidad, se limite a facilitar el acceso a las distintas zonas, así como a favorecer la evacuación de aguas pluviales por superficie, tanto de su territorio como las provenientes del Sector 1.
Además, con el desarrollo de las obras de urbanización, el paso peatonal provisional que une el barrio del PAU 5 segundo sector con la playa de San Juan se convertirá en una zona recreativa compatible con la circulación de viandantes. Se trata de una superficie de 3.171 metros cuadrados en los que se instalará una street basket y que contará con una ornamentación vegetal sujeta a las limitaciones provocadas por las infraestructuras en el subsuelo de agua. En este sentido, la plantación de árboles se reduce por la imposibilidad de excavar en mucha parte de la superficie por lo que se optará por maceteros gigantes.
El área que dirige Adrián Santos adjudicó el contrato para la ejecución de ese paso provisinoal por 42.031,16 euros IVA incluido a la empresa Planificación Urbana y Paisajística, S.L. con un plazo de ejecución de un mes. La propuesta contemplaba un paso peatonal dotado de condiciones de accesibilidad y sistema de alumbrado con el que los residentes de los edificios del PAU 5 puedan llegar hasta el frente marítimo de Playa de San Juan de manera directa, sin necesidad de rodeos.
