Vista aérea del parque Empresarial, con Tempe en primer planoELCHE. La gestión del suelo industrial ha vuelto a primera plana estos días en la ciudad a colación del cambio de sede central de Musgrave, que de la Carretera del León se marcha a Monforte, donde unificará allí sus instalaciones con las de Mercalicante y Alzira. Al tiempo, sin ser una salida, la activación del suelo de Inditex con Tempe Levante, en Parc Sagunt, empieza a generar runrún. De ahí la reflexión y la preocupación de Cedelco. En el principal foco, primero la lentitud de trámites urbanísticos fundamentales como la ampliación del Parque Empresarial, y otras cuestiones como la falta de planificación. Con el temor de fondo de los cambios de ciclo y las oportunidades perdidas.
Respecto a la ampliación, ya está en consulta pública el Programa de Actuación Integrada (PAI), que ordena la gestión urbanística del nuevo sector E-49. Contempla el proyecto de urbanización, así como la recuperación de la Casa de la Mina. Desde esta misma semana, también en el boletín autonómico (DOGV). El problema, como siempre, el de los tiempos de los trámites urbanísticos. En este caso, una ampliación ansiada de 569.260 metros cuadrados de suelo con una edificación de 305.339,92 m2. Un trámite que ya está en su tercera legislatura y cuya materialización final podría entrar en una cuarta.
Por tanto, después de un auténtico vía crucis de años de informes sectoriales y de terceras administraciones, aunque el proyecto está realmente en su última parte, que depende solo del Ayuntamiento, aún queda un trámite que no será rápido. Repasando los pasos: el plazo de tramitación de este PAI se estima en nueve meses, puesto que antes de poder licitar las obras de urbanización se tiene que acometer la reparcelación para ver las fincas definitivas de propietarios y Pimesa, algo que se tramita paralelamente. Y en cuanto a la licitación de las obras, la contratación de la empresa que las lleve a término se estima en seis meses.
Render de la ampliación con el sector E-49Ahora bien, mientras que estos trámites y documentos se gestionan de forma paralela, una vez adjudicadas las obras de urbanización, el plazo de ejecución de las obras será de treinta y seis meses. De ahí que serán al menos un par de años de obras de urbanización. Y la preocupación general de los tiempos urbanísticos, que es el mismo argumento que se utiliza por el Ejecutivo local para no entrar en la redacción de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
En este marco de tiempos endemoniado para cualquier administración, el presidente de Cedelco, Salvador Pérez, apuntaba hace unos días a raíz de la marcha de la sede central de Musgrave y la activación del proyecto de Inditex en Parc Sagunt —ambas programadas desde hace varios años—, mostraba su preocupación "por la marcha de empresas de gran relevancia". En los últimos tiempos ha sido el caso de enseñas como Hiperber, Sprinter o Dachser. El denominador común está claro, la falta de suelo industrial en el que crecer. Un problema del que adolece no solo Elche, sino la provincia en general, aunque el asunto va por barrios.
El concejal de Urbanismo, Francisco Soler, asegura que el Ayuntamiento está acelerando en la ampliación del Parque Empresarial "todo lo que se puede", y que viendo lo que se había hecho hasta ahora, no entiende "por qué no se hizo más" y considera que en proporción están avanzando más, pero que se hace todo lo que está en manos municipales. Recuerda, como hacía el otro día en el Partido Popular, que lo de Musgrave y el nacimiento de Tempe Levante ya estaba proyectado hacía tiempo, y que lo que se transmite en Urbanismo es "estudiar más que tramitar". En otras palabras, planificar.
En estos términos se expresa la directora de gestión del Parque Empresarial, Raquel Rosique. "No puede ser que pasen diez años para la ampliación, es totalmente inviable para cualquier actividad". La demanda que había en la provincia, hasta hace no mucho, sobre todo de grandes parcelas para logística, "se ha ido cubriendo con el parque público de Parc Sagunt, que ofrece una planificación estratégica porque está el puerto". Y añade que también hay muchas empresas que se han ido de Alicante, precisamente a polígonos como el de Monforte, "que llevaba 15-20 años parado, pero como estaba urbanizado, las que no han conseguido ni quedarse en Alicante, que está peor que Elche a nivel de suelo, han llenado Monforte, que tiene parcelas grandes, es barato y está urbanizado".
Al hilo de esta cuestión, el riesgo que corre el Parque Empresarial y cualquier otra gran ampliación de otro polígono —como ya se mencionaba en el reportaje sobre suelo industrial de la provincia en el anuario Plaza—, es que a lo mejor las necesidades son distintas de aquí a un año o dos, cuando se pueda urbanizar. Los ciclos económicos cambian, y con ello las necesidades empresariales. De hecho, de esas grandes parcelas logísticas que se demandaban, ahora se está notando un cambio de tendencia, empresas que buscan parcelas medias para unas capacidades logísticas propias más reducidas. "Demanda habrá cuando se urbanice, pero a los niveles que cuando se proyectó, seguramente no. Y ver a qué costes", reflexiona Rosique. Por lo que el vaticinio de 2021 de que una vez el suelo esté listo, la demanda se cubriría en pocos años, quizá quede desfasado.
Construcción de Tempe 3S / Foto: PEPE OLIVARESEn todo caso, como ya ha pasado en el enclave de Torrellano, no es necesario esperar a que todo esté urbanizado para ver actividad. Una vez reparcelado el sector, ya se pueden comercializar las parcelas. Si hay alguien muy interesado puede empezar en la primera fase de las obras a construir su nave a la par que se urbaniza todo el sector. Es algo que ya se ha hecho. Rosique considera que "se ha llegado tarde con la planificación urbanística" y que debería ser algo prioritario, porque "siempre va a remolque".
Esta es, a priori, la línea que quiere seguir Soler en referencia a cambiar el chip en Urbanismo. De hecho, esgrime que se ha empezado a hacer un primer estudio de necesidades y situación del Porta d'Elx para de una vez impulsarlo, pero también de otros suelos industriales que se pueden generar en al ciudad, no solo este. Una vieja reivindicación y anuncio de hace años por las diferentes administraciones, pero que nunca cuaja. Sumando a la ecuación posibles situaciones de especulación alrededor por la previsión de que algún día se active el sector. Y en cuanto a las empresas clave, con firmas como Tempe hay contacto constante, y ofrecimiento de suelo.
Por último, en cuanto al suelo disponible en el Parque Empresarial, de la parte pública ya está casi toda vendida, apenas quedan parcelas y las del Campus Tecnológico. A nivel privado, aún queda una de 25.000 metros cuadrados, con la que ya hubo intentos de comercializar, pero tampoco es una cuestión sencilla: hay que esperar que la empresa interesada vaya adelante, permisos de la administración, gastos de obra y construcción que han aumentado... todo suma. También quedan parcelas de tamaño medio, un par de 12.000 metros, otra de 9.000, otras 7.000, 4.000 metros o varias de mil.
No obstante, aunque esto muestra que aún queda algo de suelo, el problema, y esto puede ir vinculado a la marcha de empresas en estos tiempos, es la edificabilidad, ya que estas parcelas aunque tienen gran superficie, la edificabilidad es del 50 o 55% por lo general. Para casos como el de Musgrave o negocios de transporte y logística, que son plantas de una única altura, el asunto se complica: para tener una superficie edificable de planta baja de 20.000 metros, hace falta una parcela del doble. De ahí que el caso de la empresa alimentaria la plataforma construida sea de 27.000 metros, pero solo la parcela es de 65.000. Casos similares a los de Hiperber y el resto. No hay espacio para necesidades de gran crecimiento, y eso va en contra, por ahora, de los tiempos del proyecto porque las firmas van creciendo en otros municipios.
