Vista aérea de Elche Parque Empresarial.Actualmente son 171 los polígonos industriales registrados en la provincia de Alicante. Algunos son referentes por su número de empresas o la importancia de las mismas. Hay diez de estas áreas industriales que han constituido su directiva como Entidades de Gestión y Modernización (EGM) y dos de ellas están categorizadas como área industrial avanzada
ALICANTE. Tras la pandemia, muchos municipios y administraciones públicas empezaron a impulsar sus propios proyectos de innovación en busca de iniciativas tractoras de la economía que pudieran ser, a su vez, polos de reindustrialización para competir en mejores condiciones en el nuevo escenario. Sin embargo, la realidad ha ido aterrizando las expectativas por un elemento siempre farragoso: el urbanismo y su tramitación. Sin suelo industrial y, más concretamente, sin grandes parcelas o suelo de calidad, todo cuesta más, sumado a la lentitud para tramitar ampliaciones de envergadura.
Es un contexto bastante común en las áreas empresariales de la provincia: en distintas fases, están en procesos de generación de suelo industrial, o con la voluntad de ello, para captar a grandes empresas. La celeridad en la tramitación es clave para ser el primero. Pero, además, otros enclaves están apostando por el impulso de las Entidades de Gestión y Modernización (EGM), que sustituyen a las comunidades de propietarios que tradicionalmente se han organizado en Entidades Urbanísticas de Conservación (EUC). Eso en el caso de que estuvieran ‘gestionados’ o con alguna directiva.
Desde la Conselleria de Industria se ha venido estimulando esta figura, ya que supone un mejor enlace con la Administración pública, de cara a sus necesidades, y supone una serie de ventajas económicas a nivel de ayudas del Ivace, por ejemplo, en exenciones fiscales, frente a los núcleos empresariales que no cuentan con esta distinción. Es una forma de que, colateralmente, esa ansiada captación de enseñas importantes de los distintos sectores económicos apuesten por un determinado espacio. Además, con la actual Ley de Áreas Industriales se categorizan entre básico, consolidado y avanzado.
Actualmente son nada más y nada menos que 171 los polígonos registrados en la provincia de Alicante. Algunos son referentes por su número de empresas o por la importancia de las mismas. Son diez las áreas que han constituido su ‘directiva’ como EGM, y dos de ellas están categorizadas como área industrial avanzada. Y es que supone un esfuerzo importante y complejo, porque el procedimiento para su constitución requiere un enrevesado camino de mayorías e identificación de propietarios que apuesten por esta transformación.
En ese paso hacia las EGM, la Federació de Parcs Empresarials de la Comunitat Valenciana (Fepeval) está dando un empujón importante para la creación de estas figuras, al calor de la Ley de Áreas Industriales de 2018, acompañando a las comunidades de propietarios que quieren dar el paso y gestionando o asesorando después la coordinación de estas EGM por el avance que suponen: una mejora cualitativa de los espacios industriales, así como de sus servicios. Así, aunque la dirección del parque siga estando en la comunidad de propietarios del suelo de estos enclaves, las EGM tienen un rol público al estar respaldadas por la legislación, lo que supone un acceso a mayores ayudas y bonificaciones fiscales. Como ejemplo, mientras que el Ivace destina un máximo de 200.000 euros para las áreas empresariales que no tienen aún la EGM, las que sí están constituidas como tal tienen acceso a una línea de hasta un millón de euros.
El desarrollo de estas figuras entronca con esa necesidad de crecimiento y captación de firmas punteras en las distintas áreas industriales, ya que lo que más se demanda no solo es meramente terreno, sino suelo industrial de calidad. Lo primero puede facilitar lo segundo. En este sentido, el presidente de Fepeval, Diego Romá, apunta a que el primer reto es «que la sociedad conozca la importancia de los parques empresariales en la provincia; una gran cantidad del PIB de la provincia viene de ellos», y resalta el factor turístico de la capital. Solo la ciudad tiene once parques. «Algunos muy potentes, como Atalayas, uno de los punteros, o Pla de la Vallonga».
El reto de la federación durante este tiempo, además de su implicación en la Ley de Áreas Industriales, ha sido y es implicar también a los Ayuntamientos para que entiendan que los parques empresariales se deberían gestionar como un barrio más de la ciudad. «La Administración local estaba fuera durante mucho tiempo y, por fin, empieza a ocuparse de verdad en esa mejora, aunando a las empresas; al final, la fórmula de la EGM no es más que colaboración público-privada», explica.
A través de la EGM se está dando un paso cualitativo en las áreas industriales valencianas; hay cerca de treinta aprobadas en la Comunitat y cincuenta más en proceso de constitución. En el caso de Alicante, hay diez constituidas (en Alicante son Atalayas, Pla de la Vallonga, Aguamarga y Llano del Espartal; en Alcoy, Cotes Baixes y Cotes Altes; en Castalla, La Foia; en Pedreguer, Les Galgues; en Elda, Finca Lacy; y en San Isidro, La Granadina) y una quincena en proceso, que se aprobarán entre finales de 2024 y principios de 2025.
«Estas figuras suponen una auténtica revolución», asegura Romá, que agrega que la Generalitat es pionera en este sentido y hay otras comunidades que están siguiendo sus pasos. «Se está trabajando para que los parques sean más productivos, sostenibles e igualitarios; más competitivos para las empresas, pero también más dignos para las personas que trabajan allí, que son decenas de miles de alicantinos». En resumidas cuentas, apunta a que esta «revolución» no ha hecho más que empezar y se nota el trabajo realizado en Alicante, con un peso importante de la industria.
Aún queda mucho camino por delante, pero el trabajo va dejando sus frutos. Pedro Gea, de Fepeval Alicante, y gerente del área industrial de La Granadina, Finca Lacy (Elda) y de Aguamarga, es uno de estos cargos en la provincia que tratan de hacer ese acompañamiento y gestión para la creación y despliegue de las EGM, tras el acuerdo con el Ayuntamiento y el área industrial. Salvo en grandes polígonos, donde ya hay equipos, la labor de estos gerentes es fundamental, porque «hay mucho polígono en decadencia sin gerencia profesional que, con el paso de los años, se va quedando obsoleto», con carencias cada vez peores. En algunos casos, difíciles de creer en pleno 2024, como falta de servicios y suministros básicos como cobertura de fibra óptica o internet.
Gea apunta algunos datos clarificadores. De unas setecientas áreas industriales a nivel autonómico, alrededor del 10% está ‘gestionado’ con alguna entidad o comunidad de propietarios estable a la cabeza. «Y las áreas gestionadas están ocupadas al 95%; es decir, que no hay espacio, y es donde está el suelo que más se demanda, además de las más caras», explica. En retrospectiva, lo que sucedía antaño es que, frente a problemas como los robos, «los propietarios se asociaban para pagar seguridad, pero poco a poco, como no es obligatorio, se quedaban pagando cada vez menos empresas». Frente a esto lo que aporta esta Ley de Áreas Industriales es que, si el 51% de los propietarios del suelo está a favor de la EGM, «todas las empresas del polígono quedan bajo su paraguas» y la entidad gana representatividad total por ley.
El procedimiento para constituir estas entidades puede ser complejo por tener que localizar a todos los propietarios, lo que puede dilatar el proceso —en algunos casos hay que identificar a bancos o fondos que tienen suelo—, pero esto lo hace «garantista», explica Gea. De esta forma, la representatividad obtenida es máxima y el potencial enorme, con cuotas testimoniales y contrataciones de servicios mancomunadas.
Si bien en algún caso puede haber reticencias, el grueso de las EGM de la provincia se han aprobado con práctica unanimidad y, después, la gestión compensa con creces este proceso. Solo en 2024, la Generalitat, a través del Ivace, ha destinado 33,5 millones de euros de inversión a áreas industriales. El Ayuntamiento las solicita para sus polígonos, pero, como ponía de relieve Romá, la diferencia es cualitativa al tener una EGM, ya que supone obtener un máximo de 200.000 euros o alcanzar un millón en ayudas.
El Ivace aporta sobre 80% y, el 20% restante, la Administración local; si no hay EGM, el Ayuntamiento aporta más. Como ejemplo, este año, un área gestionada, pero aún sin esta figura, como es Carrús, en Elche, con la comunidad de propietarios recién reflotada y en camino de crear la EGM, obtendrá 126.716,63 euros del Ivace; Aguamarga, con EGM, ha logrado una inversión de 300.000 euros, y Atalayas va a acometer una inversión de 1,2 millones. «Es la punta de lanza» de la provincia, esgrime Gea, por la modernización y calidad de sus servicios.
Por otra parte, esta legislación de 2018 distingue las áreas industriales entre básicas, consolidadas y avanzadas. De estas últimas solo hay dos en la provincia, Las Atalayas y Cotes Baixes de Alcoy. Solo pueden considerarse ‘avanzadas’ aquellas que se han constituido como EGM y cumplen unos requisitos exigentes en cuanto a servicios mínimos y de calidad certificada. Desde aspectos más técnicos como tener hidrantes suficientes, hasta planes sectoriales de seguridad o movilidad. Y el beneficio de esa catalogación de ‘avanzadas’ supone desde una mayor promoción frente a otras áreas industriales por parte de la Generalitat, e incluso bonificaciones fiscales de cara a actuaciones realizadas allí por las empresas.
En definitiva, una forma de estimular la modernización. «Aunque hay otras prioridades, ir avanzando en paisajismo, cuidado de zonas verdes, espacios más humanos, etcétera; cuestiones que abordar mientras se cubren las prioritarias», apunta el presidente autonómico de Fepeval, que pone como ejemplo Elche Parque Empresarial, con su urbanismo y ajardinamiento. «Posiblemente, uno de los mejores de España», y eso que, paradójicamente, cumple requisitos de las áreas avanzadas, pero no es EGM, aunque está en el proceso.
Por tanto, cuantos más servicios y modernización ofrezcan, mejor podrán competir y atraer a firmas punteras. Es lo que pretenden las EGM y lo que, a su vez, demandan las principales compañías. Un acicate que está vinculado directamente a esa falta de suelo. «Porque suelo siempre hay», asegura Pedro Gea, «lo que hace falta y se demanda es suelo industrial de calidad». Estos perfiles buscan ecosistemas empresariales no solo bien ubicados geográficamente y que permitan generar sinergias, sino servicios. «Las empresas importantes quieren ir donde tienen servicios», subraya.
Así pues, en cuanto al suelo industrial en la provincia, siempre hay pequeñas bolsas de suelo en los grandes centros operativos y otros enclaves. Como explica Antonio Martínez, gerente de Pimesa, empresa municipal de Elche que se encarga de promover la ampliación del parque empresarial, «el problema es que apenas hay una oferta preparada para captar bolsas de suelo industrial o parcelas grandes», sumado a que, a nivel público, apenas hay suelo en la provincia. El que pertenecía al Sepes está muy limitado en oferta y dimensiones, y esta entidad ahora está más orientada a la vivienda.
Por otro lado, el Ivace va adquiriendo algunas bolsas, sobre todo en polígonos más pequeños, supliendo esa necesidad. En cuanto a la demanda puntual de suelo o naves construidas para pymes, sí hay, pues siempre existe quien alquila, pero no está ese suelo industrial desarrollado para alquiler al que aludía Gea y también menciona el gerente de Pimesa. Ni público ni privado.
Además de esa necesidad, «siempre hay un desajuste entre oferta y demanda; nunca puedes cuadrarlo», indica Martínez, agregando como ejemplo que, cuando acabó la última ampliación de Elche Parque Empresarial, en 2011, «encontramos una de las crisis más importantes de España, por la burbuja inmobiliaria; cuando estaba la economía en expansión, no había suelo, y cuando sí había, estábamos en años de sequía». Tras años sin vender, cuando se reactivó de nuevo el mercado, no había suelo. Y ahora la situación es similar.
Como caso paradigmático, llegaron a tener una parcela de 33.000 metros cuadrados, desde 2011, casi diez años en comercialización, hasta que se ha ido vendiendo estos años por partes. En todo caso, Martínez, que es economista, explica que «al final de este ciclo, ahora no hay operadores logísticos que quieran ese tamaño», y añade que antes la economía era más estable y facilitaba más estas operaciones. Ahora cambia todo, la tipología de economía y los modelos de los sectores tradicionales.
Si hasta hace nada había mucha demanda logística de grandes parcelas, ahora empieza a solicitarse mucho otro modelo en toda la provincia; compañías de tamaño medio que exportan o fabrican fuera y necesitan su propia logística. Asociada al sector y que la tienen en propiedad o alquiler. «Hay más necesidad de este tipo que de la multinacional de turno que quiere 100.000 metros cuadrados».
Aunque hay de todo, esas grandes parcelas que venían buscando las logísticas escasean a nivel autonómico y, además, otro factor es la edificabilidad permitida y la proporción respecto al suelo, ya que actualmente precisan cada vez de más espacio porque hay mucho almacén robotizado y, aparte, las instalaciones de la empresa. Lo bueno de la provincia, aclara, es que tiene mucha diversidad. «Te permite tener mucho sector y, además, los polígonos se han convertido en zonas comerciales, que utilizan su espacio para implantar la tienda y su área comercial».
Junto a la falta de suelo, el otro gran problema son los tiempos urbanísticos para desarrollarlo. «No son los de la vida real, y se nota más en los tiempos empresariales. El urbanismo es demasiado garantista y tiene plazos excesivos, a menudo duplicados. A veces no es positivo», observa. Todo ello con trámites farragosos, sumando licitaciones de diseño, ejecución y urbanización. «Cuando modificas el planeamiento urbanizable, aún no tienes nada», apunta, porque quedan las consultas públicas, expropiaciones, reparcelaciones o evaluaciones ambientales. Procesos que pueden durar varias legislaturas.
De hecho, se da la disyuntiva de que, cuando al fin el suelo está disponible, el ciclo económico ha cambiado y la tendencia o necesidad que se requiere es distinta a cuando se ideó la ampliación. Martínez lamenta que, en una sociedad cambiante como la actual, la gente y la empresa se adapten, pero no el ámbito urbanístico. «No se trata de simplificar, sino de adaptarse a la realidad; no estás dando respuesta. Ni puedes tramitar un PGOU ni uno parcial que, aun siendo más rápido, es lento».
Respecto a la situación más concreta de las áreas empresariales de la provincia, la situación es diversa en esos dos retos en los que están inmersas actualmente. Se prevén EGM antes de que acabe el 2024 en el Polígono Torres de La Vila Joiosa, El Pastoret en Monòver, Canastell en Sant Vicent y polígono Santiago Payá-Sant Benet, en Alcoy, que sería la tercera en la ciudad. Finca Lacy, en Elda, y Llano del Espartal, en Alicante, ya lo han conseguido. Hasta la quincena prevista, la idea es que finalicen su constitución durante 2025. Otras que están trabajando en ello son Elche Parque Empresarial, o el Polígono de Carrús, también en la ciudad ilicitana, pero al menos a dos años vista.
En cuanto a la generación de nuevo suelo, Aspe ha tramitado una modificación de su Plan General para ampliar las actividades en Tres Hermanas I y II, para favorecer la llegada de empresas y con la mirada puesta en generar nuevo suelo; Elda ha solicitado al Sepes ampliar Finca Lacy ejecutando su tercera fase; en Alcoy se está estudiando la viabilidad de Alcoy Sur, con una bolsa de un millón de metros cuadrados en término alcoyano en dirección a Ibi, y del que se está sondeando la posibilidad de que sea polígono mancomunado, para varias poblaciones de l’Alcoià y el Comtat... Sobre mejoras anuales, entre otras, Sant Vicent ha comprometido una inversión de medio millón para mejorar sus cuatro polígonos industriales, mientras que el Ivace+i ha destinado este año un total de 1.833.134,67 euros para la mejora de catorce áreas industriales de diez municipios de las comarcas del Vinalopó Mitjà, l’Alt y el Baix Vinalopó.
Y en cuanto a actuaciones de mayor envergadura, Novelda ha iniciado el trámite para convertir una bolsa de suelo urbanizable de 1,5 millones de metros de suelo en un parque empresarial: Puerto del Sol. Se trata del denominado polígono de Salinetas, donde se proyectó el puerto seco. Iniciativa reformulada para atraer precisamente al sector logístico con grandes parcelas, y otras más pequeñas junto a la A-31. También Villena sigue negociando con la Generalitat la creación de su nodo logístico, cerca del Polígono Industrial de Bulilla en más de 1,72 millones de metros cuadrados. Por último, en Elche Parque Empresarial, después de ocho años de tramitación, esperan licitar a final de 2024 las obras de urbanización de los nuevos 570.000 metros cuadrados de suelo. Y en Las Atalayas, en Alicante, se está ajustando la propuesta de ampliación, de unos 650.000 metros cuadrados brutos.
