Foto: PEPE OLIVARESALICANTE. La consultora inmobiliaria CBRE está presente en Alicante desde 2019. Con un equipo multidisciplinar, esta oficina ha incrementado su facturación a ritmos del 50% anual. Lo que se inició en la provincia como una apuesta de la consultora por sectores más tradicionales como retail, oficinas o logístico se ha expandido a otros alternativos, como ponen de relieve operaciones recientemente cerradas como la compra por parte de la socimi Adriano Care del senior living Ciudad Patricia o el acuerdo entre Medical Properties Trust (MPT) e Imed para el desarrollo de tres hospitales, uno de ellos en la provincia. Maite Bargues asumió la dirección de la oficina en Alicante en 2021, y hablamos con ella de inversión inmobiliaria en la provincia.
-¿Cuál ha sido el volumen de inversión inmobiliaria en España y en la Comunitat Valenciana en el año 2022?
-Este año el volumen de inversión en España va a alcanzar niveles superiores a 2021, estimamos un 2,4% por encima, alcanzando los 13.400 M €. Los sectores más pujantes son el retail, living (residencial, vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, coliving y senior living), el hotelero y el industrial-logístico. En la Comunitat Valenciana hemos visto durante este año un auge tanto en el sector logístico-industrial que ha representado más del 50% de la inversión total en la Comunidad, con más de 258 M € invertidos. También destaca el sector living con transacciones alrededor de 140 M €, aproximadamente un 30% del total invertido. Adquiere importancia el sector hotelero y el sector healthcare.
-¿Cuáles son los sectores en los que más se ha invertido en la provincia de Alicante en el 2022?
-En Alicante el sector estrella ha sido el logístico-industrial. La provincia se ha posicionado como uno de los principales ejes logísticos a nivel nacional atrayendo así mucho capital no solo nacional sino también extranjero. Hemos visto importantes transacciones como la operación de sale and lease de Suavinex asesorada por CBRE que sin duda reafirman el interés y potencial de la plaza alicantina. Otro de los sectores que despunta en la región es el sector living, tal y como sucede con el sector logístico existe una escasez de suelo disponible para desarrollar proyectos, es por ello que el volumen de inversión podría haber alcanzado niveles superiores. Hemos visto operaciones muy relevantes como la venta a Azora del Senior Living de Ciudad Patricia por 30 M €, asesorada por CBRE o de Forum Mare Nostrum por 35 M €.
-¿Qué previsiones tenéis de estos mercados? ¿Seguirán siendo tan atractivos en 2023?
-La demanda en el sector living va a seguir muy activa. El build to rent se espera que siga una tendencia al alza ya que cada vez son más los hogares que prefieren alquilar antes que comprar. Estimamos que esta tendencia crezca a nivel nacional un 25% hasta 2025. Seguiremos viendo mucho interés en Alicante también por el sector senior living, no obstante, la escasez de suelo disponible para desarrollar estos proyectos limitará el volumen de inversión en el sector. Estamos viendo también como va cogiendo fuerza en la plaza el coliving, la atracción de empresas extranjeras y la subida de los precios del alquiler convencional favorecen esta modalidad de convivencia.
-¿Qué prevéis que pase con los niveles de rentas y de precios en los próximos meses?
-El incremento de tipos y de los costes de financiación, así como la subida del IPC, ya han empezado a afectar a los niveles de precio. Las yields están sufriendo correcciones en todos los sectores menos en el sector student housing ya que es un sector muy inmaduro con gran déficit de oferta y un elevado interés inversor. En cuanto al sector logístico, pese al positivo performance del mercado ocupacional y el auge del sector, las prime yields continuaran su senda al alza empujadas por el incremento de los costes de financiación, con correcciones estimadas de +35 pb. También será significativa la corrección de la prime yield en high street y en centros comerciales que ya han sufrido correcciones en los últimos 3 meses de +10 pb y 50 pb respectivamente.
-¿Cuáles consideras que son los principales aspectos que resultan atractivos de la provincia de Alicante para atraer inversión nacional y extranjera?
-Alicante es sin duda una provincia que debería estar en el foco por parte de inversores tanto locales como nacionales y extranjeros. El potencial de crecimiento de la plaza, su apuesta por la innovación y el recorrido de las inversiones resultan muy atractivos. Es la provincia de la Comunidad que más turistas recibe, entorno al 60% del total, con una plaza hotelera muy potente y un turismo desestacionalizado. La ciudad apuesta por la retención de talento atrayendo empresas extranjeras que buscan en la ciudad alicantina instalar su sede, gracias a su clima y calidad de vida. Su posición estratégica en el eje mediterráneo posiciona Alicante como uno de los principales ejes logísticos a nivel nacional y el fuerte atractivo de sus costas posicionan a la provincia como la más atractiva en la Comunidad para extranjeros que vienen a retirarse, siendo por tanto la única provincia donde hay actualmente ya Senior Livings en funcionamiento y donde más residentes extranjeros encontramos, cerca de 200.000.
-Has mencionado la alta demanda por parte de empresas extranjeras que buscan ubicarse en Alicante. ¿Hay oferta suficiente?
-Así es. Desde CBRE estamos viendo como muchas corporaciones buscan instalarse en la ciudad alicantina. No obstante, nos estamos encontrando con una escasez de oferta de calidad que en muchos casos está provocando que la demanda se vaya hacia otras ciudades. Necesitamos edificios que se adecúen a la demanda, edificios sostenibles, con certificaciones energéticas, plantas diáfanas con espacios flex…
-En el mercado hotelero, las cifras de inversión que has comentado también han sido muy positivas.
-Efectivamente el mercado hotelero es después del logístico y del living el que mas inversión ha registrado durante este año tanto a nivel nacional como local. Durante el año pasado estuvo en el foco de muchos inversores, se esperaba que fuera un mercado distressed pero las operaciones que se han transaccionado han sufrido escasas correcciones en precio, especialmente en todo el producto prime. Este año se han alcanzado pernoctaciones turísticas históricas siendo las perspectivas de ocupación muy positivas. Seguirá siendo un sector de interés con operaciones core, core plus y value add, donde deberíamos ver tambien inversión en capex en muchos establecimientos que empiezan a estar obsoletos.
-Para terminar, nos gustaría conocer tu opinión sobre el sector retail. Comentabas que las yields ya se han visto afectadas tanto en high Street como en centros comerciales.
-El sector high street siempre ha sido un sector refugio y es un sector muy atractivo especialmente para patrimonio privados, en plazas como en Alicante es un segmento muy pequeño donde la oferta se concentra principalmente en Maisonnave. Desde CBRE hemos participado en operaciones como Ale Hop, Orange, Etam… En esta Avenida hemos llegado a ver 7 locales disponibles en época de covid, principalmente por las expectativas de renta, no por falta de demanda o exceso de producto. Nos encontramos en un momento con elevada demanda de operadores para abrir en calle. Después del Covid 19 los retailers han visto la necesidad de abrir tiendas físicas y no solo utilizar los canales online. La subida de tipos afectará a los precios pero dada la limitadísima oferta el efecto será menor que en otras ciudades.
El sector de medianas y supermercados también ha sido muy atractivo en la plaza. Este año se han llegado a alcanzar rentabilidades récord, principalmente en producto de supermercados donde los inversores han encontrado activos refugio después de la pandemia. No obstante, las yields ya se han corregido y se espera que lo hagan incluso hasta +75 pb dada la fuerte compresión que veníamos viendo estos últimos meses.
-¿Como crees que se va a comportar el sector de la vivienda en los próximos meses?
-El residencial de obra nueva se va a comportar muy bien a corto y medio plazo por la escasez de oferta de vivienda nueva, ese hecho es consecuencia de la falta de suelo finalista en las áreas de mayor demanda de vivienda como la ciudad de Alicante. Desde hace años los ámbitos donde se ha concentrado el interés por parte de los promotores de obra nueva son el PAU 5 y PAU 1. Actualmente estos sectores ya no tienen prácticamente suelo disponible y han cogido el relevo los ámbitos de Benalua Sur, Vistahermosa y Nou Nazareth, donde el último año hemos visto alzas importantes de precios en la vivienda.
Los promotores privados de vivienda están siendo cautos y responsables en la compra de suelo en la ciudad y la subida de precios de las viviendas no se ha trasladado con la misma intensidad a la compra de suelo, debido sobre todo a los incrementos de costes de construcción y la necesidad de protección de márgenes. El mercado de segunda mano es la gran incógnita, hay que ver cómo afecta el alza de los costes de financiación que seguramente traerá presión a la baja en el precio de la vivienda usada.
-Con la escasez de suelo y alzas de precios de las viviendas nuevas, ¿Cuál cree que es la solución a corto y largo plazo?
-Por supuesto pasa por desbloquear y gestionar las grandes bolsas de suelo existentes para poner mayor oferta en el mercado pero esto va a llevar varios años. En el corto plazo, desde CBRE vemos grandes oportunidades en los sectores operativos del living como residencia de estudiantes, coliving y senior living. Estos negocios operativos aportan resiliencia en las cuentas de resultado en momentos de crisis económica y además estos negocios se pueden hacer en otros usos de suelo.
Además, estas soluciones habitacionales tratan de dar respuesta a la mega tendencia del futuro como es el envejecimiento, la transformación de las familias hacia hogares son unipersonales y por último la mayor movilidad por parte de la población.
