ALICANTE. La ubicación importa -y mucho- a la hora de elegir un barrio en el que comprar o alquilar una vivienda en Alicante. Tanto es así que se llegan a registrar diferencias de hasta el 215% en el caso de que se opte por adquirir un inmueble, y de un 67% en el supuesto de que se recurra a la alternativa del arrendamiento. Esa es una de las conclusiones esenciales que puede extraerse del estudio sobre Población y Vivienda concertado por el Ayuntamiento de Alicante con motivo de la redacción del nuevo Plan General Estructural (PGE) de Alicante, que -junto al resto de informes sectoriales- acaba de exponerse al público, en el marco del proceso participativo puesto en marcha para implicar a la ciudadanía en la elaboración del futuro planeamiento.

Ese informe sectorial, encargado a la consultora Idom, analiza, entre otros puntos, los precios de la vivienda en los ocho distritos en los que se divide la ciudad, a partir de tres fuentes de información esencial: el índice de alquiler de vivienda del año 2021, desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; el informe del mercado inmobiliario urbano de uso residencial y de garaje-aparcamiento, con datos de 2022, publicado por la Dirección General de Catastro; y el informe de precios de la vivienda en venta y en alquiler del portal web Idealista, con registros de 2023. Y lo cierto es que, del análisis de todas esas fuentes estadísticas, se extrae una conclusión similar respecto a cuáles son los barrios más caros y los más asequibles en lo que respecta a la situación del mercado inmobiliario. 

De acuerdo con el estudio, las zonas con el precio de compraventa más alto se concentran principalmente en el centro de Alicante y en su zona este, que agrupa a los barrios del Distrito de Playas. Entre ellos, los ámbitos céntricos con el mayor precio (siempre por encima de los 1.500 euros por metro cuadrado) son Ensanche Diputación, Centro, Casco Antiguo (Santa Cruz) Ayuntamiento, la zona oeste del barrio Raval Roig y la zona sur del Mercado Central. Además, se apunta que en el Distrito de Playas, todos los barrios se caracterizan igualmente por presentar los precios más elevados: Playa de San Juan, Cabo de las Huertas y Albufereta, hasta el punto de superar los 2.000 euros por metro cuadrado.

A esa primera apreciación, se suma la identificación de otro núcleo residencial en el que también se ha concentrado la promoción inmobiliaria en los últimos años y en el que se constata, igualmente, el predominio de precios altos. Se trata de puntos como el barrio de Juan Pablo II (PAU 2), el ensanche del barrio de Garbinet o algunas urbanizaciones del barrio de Vistahermosa. Y el top de zonas calientes, con mayores costes, se completaría con el barrio de Urbanova, por su proximidad a la línea de costa, a pesar de tratarse de edificios más antiguos, desarrollados en los años 90. 

En el polo opuesto, donde se encontrarían los precios más bajos del mercado (por debajo de los 700 euros el metro cuadrado), figurarían los barrios situados al norte de la Gran Vía. Son Sidi Ifni - Nou Alacant, Lo Morant-San Nicolás de Bari, Virgen del Carmen, Virgen del Remedio, Cuatrocientas Viviendas, Colonia Requena, Ciudad Elegida y el suroeste de Juan XXIII. Y, también con precios asequibles -aunque no tanto-, se encontrarían los barrios vertebrados por la Avenida Novelda como Tómbola, Los Ángeles, la parte oeste del barrio Altozano - Conde Lumiares y algunas zonas al sur y al oeste del barrio de Campoamor. Además, según el informe, los barrios situados al norte del Castillo de Santa Bárbara (los de mayor densidad de población de la ciudad, remarca el estudio) también se caracterizarían por precios moderados. Se trata de Carolinas Bajas, Carolinas Altas y Pla del Bon Repòs.

Por último, el informe apunta que en la parte oeste del término municiipal, concurre igualmente el predominio de precios bajos, aunque no al nivel de los barrios de la zona norte. En este caso, se trata de Ciudad de Asís, Florida Alta, San Fernando-Princesa Mercedes, la parte este del barrio de Polígono Babel y la parte este del barrio de San Gabriel, como reseña el estudio. De hecho, el informe adjunta un mapa de calor en el que se da cuenta de los importes medios del metro cuadrado en cada zona.

Lo cierto es que, en parte, esa identificación podría resultar previsible si se consideran factores como el año de desarrollo de esos distritos (y, por tanto, la antigüedad de las viviendas), su proximidad al mar y las dotaciones públicas y privadas existentes en cada uno de ellos. Con todo, el informe añade como valor añadido la delimitación de importes medios concretos, con datos recopilados hasta hace dos años por Idealista, que permitirían disponer al menos de una foto fija sobre el estado de la cuestión en ese momento. En esta línea, el informe señala que el precio medio se habría disparado hasta mayo de 2023 a los 1.790 euros por metro cuadrado para el conjunto de la ciudad, lo que habría supuesto un incremento del 17,4% respecto a un año antes. De igual modo, señala que el importe medio más alto se registra en Playa de San Juan y Cabo de las Huertas, donde llega a los 2.559 euros por metro cuadrado, frente a los 810 que se anotarían en Juan XIII y Virgen del Remedio. Esos dos valores supondrían el registro de la diferencia ya citada del 215%.

En el resto de los barrios, el informe detalla que el precio medio por metro cuadrado en el Centro sería de 2.422 euros; en Parque Avenidas-Vistahermosa, 2.030; en San Blas, Juan Pablo II y La Torreta, 1.588; en Benalua, La Florida, Babel y San Gabriel, 1.562; en el Pla del Bon Repòs, La Goteta y San Antón, 1.506; en Villafranqueza, Santa Faz y Monegre, 1.345; en Campoamor, Carolinas y Altozano, 1.227; y en Los Ángeles, Tómbola y San Nicolás, 1.161.

¿Y el arrendamiento?

El estudio también aborda el estado de situación sobre el alquiler. Y lo cierto es que también se aproxima a conclusiones coincidentes en cuanto a la realidad de esos distritos a partir de las mismas fuentes estadísticas, con la particularidad de que los precios recogidos por Idealista son superiores a los analizados por el Ministerio de Agenda Urbana y por la Dirección General de Catastro; una circunstancia que el informe atribuye a su mayor actualización, ajustada a la evolución del mercado, una vez superada la crisis sanitaria de la covid. 

La primera apreciación destacable recogida en el informe es que el mercado del alquiler habría experimentado un encarecimiento superior al de compraventa. En concreto, la renta media por metro cuadrado mensual para el conjunto de la ciudad alcanzaría los 9,8 euros en mayo de 2023, lo que habría supuesto un aumento del 21,3% respecto a un año antes (el precio de venta, como se ha dicho, habría aumentado en ese periodo un 17,4%).

Además, el estudio de Idom concreta, de nuevo, que -según esas estadísticas más recientes, de 2023- los distritos con el precio del alquiler más caro son las zonas de Playa de San Juan-El Cabo, con un precio de 11,9 euros por metro cuadrado al mes, y Centro, con un precio de 10 euros por metro cuadrado al mes, mientras que los distritos más baratos son Virgen del Remedio, con un precio de 7,1 euros. De este modo, se registraría una diferencia del 67% entre la cuota mensual media de por el alquiler de una vivienda en Playa de San Juan o El Cabo, y el de otro piso situado en Virgen del Remedio, en el que se contabilizaría el valor mínimo, una vez descontados los 6,2 euros por metro cuadrado al mes apuntados por Idealista para Villafranqueza-Santa Faz Monnegre, con datos a diciembre de 2020 (cuando el portal especializado calculó el precio del alquiler del distrito por última vez).

Además, el informe de la consultora añade que los distritos en los que más ha subido el precio del alquiler son, precisamente, los de Playa de San Juan-El Cabo, a los que se suman los de Campoamor, Carolinas y Altozano, con unos incrementos del 24,1% y del 24,7% respectivamente. Por el contrario, el estudio apunta que el distrito en el que menos ha subido el precio del alquiler es el Centro, con un aumento del 15,4%. En el detalle de cada distrito, según los datos recogidos por Idealista, figurarían los 10 euros por metro cuadrado al mes en el Centro; seguido por los 9,7 en Pla del Bon Repòs, La Goteta, San Antón; los 8,9 de Benalúa, La Florida, Babel y San Gabriel; los 8,8 de Campoamor, Carolinas y Altozano; y los 7,6 de Los Ángeles, Tómbola y San Nicolás.