fuera de ordenación en parcelas de menos de una hectárea

Los problemas y contradicciones para rehabilitar las 'faenetes' de Elche: el PGOU limita su actuación

23/04/2021 - 

ELCHE. En pleno proceso de debate sobre el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (Pgou) que ha de regir el futuro de la ciudad en muchos ámbitos, la actual norma sigue presentando problemas para interpretar casos como los de las conocidas como 'faenetes'; las casas tradicionales del Camp d'Elx. Al estar muchas fuera de ordenación por su antigüedad, históricamente han existido trabas a la hora de rehabilitar o reformar estas, y sigue pasando. Una interpretación que puede suponer al tiempo una contradicción al limitar el posible uso de las mismas, la garantía para su conservación y pervivencia como elemento tradicional del campo ilicitano. 

La interpretación de Urbanismo

Sobre este asunto, arquitectos como Francisco Pomares, especializado en este tipo de rehabilitaciones y que está gestionando varias, se ha topado con esta limitación, cosa que lleva pasando años en estas casas tradicionales de las pedanías. En base al Plan General y la Lotup, interpreta el departamento de Urbanismo que tras la licencia otorgada para la reforma de una faeneta y su cubierta, reparando los cerramientos exteriores, se ha aumentado del volumen. En este caso, de algo más de 300 m2, que representa un porcentaje de obra ejecutada del 50%. Y en una parcela inferior a los 10.000 metros cuadrados que exige la Lotup para edificar. Se pide la restitución previa a las obras, de lo contrario, se advierte de posible sanción. 

Esto a su vez abre la reflexión que plantea el arquitecto, que considera que la actual norma a nivel local no distingue ni clarifica cuál ha de ser el límite de la actuación. "¿Se pretende que no se habite y se deje morir? ¿O se pretende que se recupere? Necesitamos unas herramientas válidas para estas actuaciones", explica, además de que estos conflictos generan pérdidas en la empresa constructora y descontento del cliente con los arquitectos encargados de la reforma. Pomares justifica que en las parcelas de menos de 10.000 metros solo se permite "adecuar", pero plantea que si la vivienda tiene puntos técnicos que corregir y está en parte bien pero hay problemas estructurales, ¿qué hacer entonces? Con el añadido de que estas antiguas casas están hechas de materiales endebles, por lo que una simple reforma a piori puede suponer después tener que tocar parte estructural o apuntalar.

Problema de encaje para la obra de mantenimiento o los nuevos códigos técnicos arquitectónicos 

Esgrime también el arquitecto que el código técnico de arquitectura actual exige propiedades energéticas y de aislamiento en las obras de hoy. "Si no se puede esponjar el volumen y no se pueden añadir capas por dentro, estoy perdiendo espacio", y por tanto no puede dotar de una estructuración a la reforma de la faeneta en cuestión. Problemas actuales que el Plan General vigente no soluciona y que no se han mejorado ni incluido, a pesar de ser un problema de años el de estas casas, y que recuerda a casos como el del palmeral, veinte años como patrimonio Unesco pero sin ningún reflejo de protección más concreto en el Pgou

A pesar de tener licencia para rehabilitación integral, los redactores del proyecto alegaron que no se había aumentado el volumen y que la obra hecha es la mínima indispensable:

La intención no es otra que la de rehabilitar y poner en valor el patrimonio edificado rural de Elche, utilizando las mismas técnicas o similares para devolver la funcionalidad exclusivamente a los elementos constructivos que por su deterioro se encontrasen en estado ruinoso y disfuncional. Los métodos constructivos en este tipo de obras tan complejas, son, como no puede ser de otra manera, muy variadas y requieren de soluciones específicas para resolver los problemas concretos que se plantean en cada caso. No obstante, nos encontramos que la realidad compromete muchas veces esta intención y nos hemos visto obligados como dirección facultativa a tomar determinadas decisiones para salvaguardar la integridad del conjunto que puedan haber implicado la sustitución de elementos disfuncionales o irreparables por otros nuevos.

El contexto de las normativas urbanísticas actuales y sus posibles aplicaciones

Entrando ahora en las limitaciones e interpretaciones de estos casos, por una parte hay que tener en cuenta que la legislación que establece que solo se puede edificar en terrenos de al menos una hectárea proviene de 1992, de la Ley del Suelo No Urbanizable 4/1992. Estas tradicionales casas son mucho más antiguas, la mayoría de época en la que no estaba tan desarrollada la legislación urbanística, de ahí un primer problema: la interpretación de reformas de las mismas con las normativas actuales. Anteriormente a esta ley, el Ayuntamiento otorgaba licencias de obra en terrenos de hasta 5.000 metros cuadrados. Y la propia Generalitat daba un periodo transitorio de seis meses tras la entrada en vigor de la ley de 1992 para que si se había adquirido el año anterior a la entrada en vigor una parcela grande para poder construir, se pudiera otorgar la licencia. O si se había encargado el proyecto. 

Al tiempo, la propia Lotup, en su artículo 192.3 ofrece una interpretación no tan conservadora o estricta de las edificaciones 'fuera de ordenación', que permiten a las administraciones una mayor laxitud. En resumidas cuentas, propone que si una construcción en un terreno de menos de una hectárea no ocupa viario, ni espacios libres previstos por el plan, es decir, si no molesta; se pueden admitir obras de reforma y mejora e incluso reconstrucciones de las partes afectas. O el propio cambio de uso de la actividad. Eso sí, siempre y cuando no se acentúe la inadecuación de la normativa vigente, es decir, siempre que no sea una construcción exacerbada. 

En ese sentido, el problema del Plan General de 1998, por herencia de leyes anteriores, solo habla de permiso para únicamente la conservación, con lo cual genera conflicto para con viviendas que están en avanzado estado de deterioro. Además y como dato a tener en cuenta, tras la aprobación del plan, durante el plazo máximo de 2 años, la edificación en suelo clave 51 —no urbanizable— construida con anterioridad, podía ser ampliada. Pasado ese período, ya no. 

Desarrollar la normativa para clarificar cómo proceder

Así, todas estas limitaciones o contradicciones son las que siguen dándose hoy. Arguye el arquitecto que con este marco, al no poder ampliar, solo conservar, "lo que se caiga o se demuela ya no se puede volver a levantar", por lo que reivindica un desarrollo de la normativa que permita margen de actuación en estos cambios. Máxime teniendo en cuenta que la típica faeneta estaba hecha de argamasa o techo de cañizo, por lo que se conserva muy mal. "Como técnico necesito reconstruir la parte que no está en condiciones, y aquí no tenemos un desarrollo ni amparo normativo", aunque sean operaciones "quirúrgicas". Se necesita consolidación a no ser que se pueda derribar y construir.  

Por contra, si estas viviendas se encontraran en terrenos de más de una hectárea sí se podría actuar, porque si hay metros excedentes de edificabilidad, se pueden consumir. "Pero no se puede dejar una decisión constructiva a la interpretación de un técnico, aunque sea una legislación laxa. Se tiene que concretar", asevera. Y explica que si bien estas actuaciones, solo reforma y consolidación podrían ser fáciles en casas similares como las catalanas, con piedra seca bien armada, no es posible con el material de estas viviendas. "Con una normativa que explique que se mantenga la volumetría, los muros y alturas, sería suficiente, pero se tiene que poder hacer una cubierta nueva", concluye. Así pues, otro conflicto por un Plan General desfasado que choca con la posible conservación de muchas viviendas tradicionales del Camp d'Elx que pueblan las pedanías y yacen en estado de deterioro.

Noticias relacionadas

next
x