Javier Reina, en el Business World Alicante. Foto: APALICANTE. La crisis del coronavirus ha golpeado también al sector de las oficinas flexibles, centros de negocios y coworkings, que han visto cómo con la caída de actividad muchos de sus clientes se han ido (algunos temporalmente, otros para no volver). Pero al mismo tiempo ha abierto una oportunidad tras la experiencia del teletrabajo domiciliario y la mayor apuesta de las empresas por estructuras flexibles. Hablamos con Javier Reina, CEO de Business World Alicante (BWA), que explota el centro de negocios del puerto, y cofundador de la consultora de espacios flexibles CustomSuits, sobre el momento que atraviesa el sector en el mundo y en Alicante.
-¿En qué momento se encuentra el sector de las oficinas flexibles o flexwork después de la crisis de la covid-19?
-La realidad es que el teletrabajo ha ocasionado una apertura de miras, un cambio de concepto en cuanto al trabajo tradicional en todos los sentidos, y ha hecho que las empresas se planteen alternativas a la oficina tradicional. En todos los sentidos: abandonar la oficina tradicional, trabajar por productividad y no por horas... ¿qué ocurre al haber un cambio tan drástico de pensamiento? Que las alternativas que existen en el mercado empiezan a coger valor. Y en la que nosotros estamos especializados, que son las oficinas flexibles, se ha puesto en primera línea como alternativa a muchas opciones: a masificar personas en oficinas, a que el teletrabajo se pueda hacer en cualquier ciudad pero no desde casa, sino en un punto de trabajo profesional con todas las condiciones, porque las casas y las familias no están preparadas para trabajar, y al final no acabas de separar tu espacio familiar del trabajo, es malo a largo plazo.
-Según este análisis, su sector saldría reforzado de la pandemia, pero precisamente una de las marcas internacionales más conocidas, WeWork, no lo está pasando precisamente bien en estos momentos...
-Yo creo que el sector ha crecido gracias a WeWork, al menos en parte, y ahora está también en cuestión por WeWork. El concepto de WeWork va más allá de un coworking, y es una situación creo que puntual de la fallida salida a bolsa. A mi entender, porque se había valorado como una startup, como un unicornio que salía al mercado con un potencial muy fuerte de innovación. Salió con una valoración de 41.850 millones, y tras la salida fallida se queda en 2.582 millones, que no es poco. Esa diferencia la encuentro en que sale como una startup al mercado, pero los inversores no la analizan como una startup, sino como una empresa inmobiliaria. Que es otro gran error sobre este sector, porque no somos empresas inmobiliarias, somos empresas de servicios. WeWork no supo venderse como una startup sino como una inmobiliaria, y entonces se valoró según los activos y la facturación que tenía. Tiene los ejemplos de Facebook, o Tesla, o Uber. Salen al mercado como una startup, con un servicio de innovación muy importante, y puedes valorarlo como una empresa de coches, o una empresa de servicios. Y a pesar de lo que dicen, WeWork acaba de abrir 4.700 metros en el Paseo de Gracia de Barcelona en plena crisis, esta semana, y tienen previsto abrir más. Aunque se ponga a WeWork como un fracaso del sector, es más un fracaso de la salida a bolsa. El sector sigue creciendo, y además históricamente siempre ha crecido en momentos de crisis.
-Pero no solo tiene problemas WeWork. Coworkings pequeños, que hace un año estaban con usted en la Coworking Spain Conference que se celebró en Alicante, están pasando muchos problemas porque se han quedado sin usuarios.
-Nosotros en CustomSuits, cuando analizamos activos para convertirlos en espacios flexibles, tenemos dos posibles negocios: está el coworking, y está el workspace. Y son muy diferentes. El coworking es ese espacio entre 1.000 o 1.500 metros que prácticamente te da para un autoempleo, no hay una gran masa crítica de despachos, no hay un concepto de negocio como tal. Está pensado para un autoempleo o una empresa pequeña. Que evidentemente, como cualquier autónomo, cuando vienen mal dadas tiene que recortar.
-¿Es decir, que es una cuestión del perfil de usuario?
-Exactamente. Los workspaces, las grandes, como Utopicus, Loom, como el propio grupo Regus, o WeWork, siguen creciendo en cuanto a demanda de espacios. Pero son de más de 2.000, 3.000 metros y cada vez sumando más. Por algo muy sencillo, el mismo coste de servicio tienes para 1.000 metros que para 5.000; el mismo personal, los mismos consumos, la misma estructura de marketing... tienes el mismo coste para un edificio grande que para uno pequeño. Por eso, esto no es un negocio inmobiliario, sino de servicios.
-Hablando de CustomSuits, la consultora que puso en marcha con Juanjo Martínez, también alicantino y fundador de Networkia, ¿tienen algún activo en el horizonte?
-Pues tenemos muchos proyectos, tanto en Barcelona como en Madrid, y esperemos tener pronto uno en la Comunitat Valenciana. Y aparte, estamos inmersos en otro proyecto importante, ya a nivel nacional, en el que estamos analizando activos para un fondo. Estamos haciendo doble consultoría: búsqueda de activos reconvertibles en espacios flexibles, y análisis de esos activos en cuanto a la generación de rentabilidad que van a obtener. Y en este caso estamos hablando de cerca de unos 25 activos en todo el territorio nacional, pero luego en lo que yo llamo las segundas ciudades alternativas, como Málaga, San Sebastián... que además, tras el coronavirus, están proliferando porque lo que busca ese tipo de empresa es salir de concentraciones en grandes ciudades e irse a segundas ciudades no tan masificadas y que desde un workspace pueden trabajar con todo el mundo, y que además están bien comunicadas con las capitales.
-Cuando usted funda CustomSuits con Juanjo Martínez, hace justo un año, aporta su experiencia de tres años al frente de Business World Alicante, en el que se puede decir que abre camino a este tipo de espacios en la ciudad. Sin embargo, justo antes de la pandemia, con el edificio consolidado, anunció el acuerdo con Regus para cederle la explotación.
-Realmente, es el ejemplo de lo que es capaz de hacer CustomSuits. Al final, nuestro trabajo es coger un edificio en primera estancia que no tenía vida, que no funcionaba, como era el caso de la antigua Casa del Mar, y dotarlo de nuestro plan de marketing, nuestro modelo de negocio... elevarlo, y por tanto elevar el valor del propio edificio con nuestro workspace, y a partir de ahí que vengan fondos, inversores, o en este caso operadores del más alto nivel, y que opten por continuar el negocio. CustomSuits no deja de ser una consultora, lo que hacemos es incrementar el valor de los activos. Y un ejemplo tangible es lo que hicimos en Business World Alicante. En 2015 cogimos el edificio a cero, sin actividad, difícil de levantar. Le aplicamos nuestro modelo de negocio durante tres años y a partir de ahí iniciamos las negociaciones con Regus, que entendía que era la ubicación más singular de Alicante. Y Regus quería venir a Alicante porque entendía que hay una demanda del mercado, tanto por la parte digital como de la propia ciudad. Regus buscaba abrir en Alicante porque sus clientes del más alto nivel querían venir aquí. Este es el ejemplo tangible de lo que ofrecemos. Por otro lado, lo que siempre hemos aplicado es la experiencia de 16 años en el sector, gestionando centros como operadores. Por tanto, nuestra consultoría no es teórica, sino real, de haber estado peleando con los activos.
-El acuerdo con Regus, validado por el puerto a finales de febrero, incluía una determinada inversión en el edificio. ¿Cuándo está previsto que empiece?
-El consejo de la Autoridad Portuaria aprobó justo antes de la pandemia el acuerdo de cesión a este nuevo operador, supeditado a una inversión en el edificio para adaptarlo a lo que el mercado y los clientes piden, en cuanto a tecnología, instalaciones y modernidad. El acuerdo requiere de una inversión importante en un edificio que es propiedad del puerto, y por tanto conlleva que el contrato con Regus sea lo suficientemente largo como para amortizar la inversión, y que el edificio siga creciendo porque es un activo de la ciudad. El inicio de las obras está pendiente de la aprobación del proyecto técnico por parte de la Autoridad Portuaria, para que aprueben la propuesta de inversión en las instalaciones, y una vez que lo aprueben iniciaremos las obras. Nuestra previsión y lo que nos gustaría es que aprovechemos el mes de agosto para iniciar las obras, que es un mes no hábil, más tranquilo. Y que entre octubre, noviembre, pueda estar ya terminado y Regus tome posesión de la actividad.
-La inversión, además de modernizar el edificio, ¿busca ganar capacidad para los clientes de Regus?
-Más que capacidad, que casi será la misma, lo que sí se busca es una inversión muy importante en instalaciones, porque el edificio es antiguo, y entonces hay que modernizar la climatización, la instalación eléctrica, la red de telecomunicaciones... una parte muy importante es esa, y luego hay otra parte que es la del cambio de imagen. Y ahí, más que ganar en espacios, lo que se pretende es tirar muros y abrir los espacios con mamparas de cristal, de manera que esté mucho más integrado, que desde todos los puntos del edificio se vea el mar, y hacerlo mucho más luminoso y colaborativo, incluso, aunque sigue teniendo su delimitación por despachos.
-¿La inversión será de 1,5 millones? ¿A quién se la han encargado?
-Por contrato, la inversión tiene que ser de 1,5 millones. Y en cuanto a la empresa, hicimos un concurso con varias ofertas, que la verdad es que fue intenso porque todas las empresas nos hicieron llegar propuestas muy competitivas, y finalmente nos hemos decantado por una empresa de Madrid que tiene mucha experiencia en el sector, que se llama SML, y nos da las garantías sobre todo en la parte de instalaciones, que es la más compleja aunque no se vaya a ver tanto.
-¿En qué punto se encuentra el edificio en el momento de iniciar las obras? Es decir, ¿cómo de lleno estará el edificio cuando se pongan en marcha los trabajos?
-Nosotros hemos sufrido, como todo el sector, lo mismo que ofrecemos. Esto es muy importante. No nos tenemos que asustar, nosotros ofrecemos flexibilidad y por tanto eso significa que cuando los clientes no tienen actividad, no están atados a un contrato de alquiler y se van. Por eso en CustomSuits hemos creado un fondo de contingencia para nuestros edificios, para que puedan asumir este tipo de situaciones. Porque algo que debe ofrecer cualquier espacio flexible es que cuando los clientes no utilizan las instalaciones, puedan rescindir el contrato, y volverlo a activar en cuanto lo necesiten. Esa es la clave de nuestro negocio, y por tanto no podemos huir de ella. Es verdad que situaciones como esta pues ves mermada en un porcentaje muy alto tu ocupación. Nosotros del 85-90% que nos hemos estado moviendo en los últimos años, habremos bajado al 65-70%, una bajada importante en la que se han ido clientes importantes, y es duro pero es algo que tenemos que asumir en nuestras cuentas de explotación porque es lo que ofrecemos.
-¿Cómo funciona este fondo de contingencia?
-Todos los meses, un porcentaje de la facturación se deja depositado en una cuenta, para en el momento en que pare la rueda y tengamos que vaciar el edificio, que ese fondo te permita cubrir como mínimo tres meses de inactividad, un periodo que consideramos suficiente para cualquier catástrofe como la que ha ocurrido. Aunque es cierto que el edificio nunca ha estado cerrado, porque tienes que seguir dando servicio a los que se quedan, como oficinas virtuales o si algún cliente tenía que venir a su despacho a una videoconferencia.
-Hace seis meses, Alicante iba al alza dentro de este paradigma de trabajo flexible, de empresas tecnológicas, startups... con este bofetón, ¿cómo la ve ahora? ¿Se ha cortado la trayectoria, sigue siendo interesante para las empresas, se recuperará rápido, no...?
-A ver. Evidentemente Alicante llevaba un buen camino en cuanto a su posicionamiento internacional como ciudad destino, y muchas grandes empresas la tenían en el radar. Es cierto que se ha parado totalmente. Pero también entendemos que a partir de septiembre, que será el punto de inflexión y el momento en que podremos hacer análisis, se reactivará. Porque no ha cambiado nada, y de hecho se ha visto fortalecida, por lo que decía antes de las segundas ciudades. Ahora más que nunca las grandes empresas se han replanteado el teletrabajo, y un informe que publica hoy Utopicus habla de que el 95% de las grandes empresas apostarán por un modelo híbrido de trabajo tras la pandemia, en el que convivan oficina tradicional, teletrabajo y coworking. No van a dejar sus oficinas, pero no tendrán al personal tan masificado, y dentro del teletrabajo se abren oportunidades para una ciudad como Alicante, de que parte de ese personal, con un concepto de turismo de negocios, venga a vivir aquí y puedan trabajar no desde un apartamento o un hotel, sino en espacios de coworking, flexibles. Se apartan de la masificación de la gran ciudad, en un entorno muy económico y bien comunicado, con una oferta de espacios muy interesante como la que ya se está construyendo, como puede ser el coliving del Grupo Marjal. Por tanto, a partir de septiembre habrá un crecimiento en cuanto a espacios flexibles, un cambio de tendencia en las grandes compañías, y evidentemente es más interesante deslocalizar en ciudades alternativas como Alicante, Málaga o Valencia que en un polígono de Madrid. Tenemos que estar atentos a partir de septiembre porque hay una oportunidad importante. Y confirmo que nosotros, a día de hoy, estamos recibiendo propuestas de grandísimas empresas e incluso bancos que se están planteando venir a espacios flexibles en Alicante.
