El empresario y promotor Enrique Ortiz.Si el Gobierno valenciano y el Ayuntamiento de Alicante optan por la gestión directa no se contemplaría la reparcelación, figura que siempre daba a Enrique Ortiz -tanto en el plan urbanístico de Rabasa como en el ATE- unos derechos preferentes a la hora de escoger el mejor suelo (el comercial). Además, la gestión directa garantiza que los propietarios siempre tendrán derecho a la superposición de su suelo (original) o a la proximidad de su propiedad
ALICANTE. ¿Es el promotor Enrique Ortiz el gran obstáculo para la llegada de Ikea a Alicante? ¿Por qué genera dudas éticas, sobre todo, a partidos como Compromís o Esquerra Unida? Y la gran pregunta, ¿se puede esquivar su presencia? Lo que sí puede tener es una presencia testimonial, residual, de un mero propietario más, si la Generalitat Valenciana o el Ayuntamiento de Alicante aplican finalmente el instrumento urbanístico que persiguen: la gestión directa o pública, o el conocido como modelo Pimesa (el utilizado en Elche). Y ¿por qué? Pues porque la gestión directa no contempla la reparcelación, figura que siempre daba a Enrique Ortiz -tanto en el plan urbanístico de Rabasa como en la ATE- unos derechos preferentes a la hora de escoger el mejor suelo (el comercial). Y hay otras dos claves: la primera, en la gestión directa, se aplica la vía de la expropiación y por lo tanto deja al propietario a merced de las condiciones pactadas; y la segunda, los propietarios siempre tienen derecho a la superposición de su suelo (original) o a la proximidad de su terreno. Es decir, en tanto Enrique Ortiz no tiene suelo en la zona en la que está proyectada la tienda de Ikea y las pequeñas superficies -como parece-, no tendría derecho a ser compensado su suelo como tal. Sería un propietario más, afectado, en todo caso, por el suelo dotacional o a lo mejor de otra índole. ¿Cómo hacerlo? Estos son los pasos que podría seguir la Generalitat Valenciana, según estable la Ley de Ordenación Territorial, Urbanística y Paisajística (LOTUP), vigente en la Comunidad Valenciana, para aplicar ese modelo de gestión.
Como adelantó Alicante Plaza, el proyecto que cuenta con el visto bueno de la multinacional Ikea está formado por seis grandes áreas: la tienda de Ikea; la zona comercial, con cuatro medianas superficies; una zona empresarial no industrial; la zona deportiva, con 8 campos de fútbol; la zona reservada a hospital, y la parcela dotacional. De seis zonas, tres tienen uso específicamente público; una mixto y dos privado.
El artículo 97 de la LOTUP establece que un plan parcial se gestiona, como norma general, por reparcelación, que, a su vez, podrá ser forzosa o voluntaria. Sin embargo, podrá gestionarse mediante expropiación de forma excepcional, entre otros supuestos, cuando la actuación revista un especial interés público o social, que destaque frente a otras actuaciones ordinarias, o en caso de ausencia o falta de colaboración de la iniciativa privada (artículo 103 de la LOTUP). Si se aplica el caso de la gestión directa o pública, debe realizarse "una justificación expresa cuando se opte por el instituto expropiatorio". Sin perjuicio de lo anterior, la administración promotora del PAI, Generalitat, Ayuntamiento de Alicante o empresa conjunta, podrá suscribir un convenio urbanístico (artículo 117.3 de la LOTUP) con los propietarios constituidos en una Agrupación de Interés Urbanístico, que de esta forma podrán colaborar con la administración en la ejecución del proyecto.
Cuando se proyecta el plan urbanístico, que propondría clasificar como urbanizable una superficie de suelo que ahora es no urbanizable -como es el caso de la zona de Rabasa de Alicante- afecta a la ordenación estructural, y por tanto, está sometido al procedimiento de evaluación ambiental estratégico. Será la Conselleria de Agricultura, Medio Ambiente, Cambio Climático y Desarrollo Rural), quien a la vista de la documentación presentada por el órgano promotor (normalmente un Ayuntamiento), procederá a emitir el Documento de Alcance Ambiental y Territorial Estratégico (denominado como DAATE), que orientará el contenido del Estudio Ambiental y Territorial Estratégico. En este paso es cuando se resolvería la duda planteada por la Concejalía de Urbanismo de Alicante, que pretende que la actuación no afecte a las Lagunas de Rabasa, protegidas en el actual Plan General de Ordenación Urbana. La Conselleria tiene cuatro meses para elaborar el documento denominado DAATE.
Terrenos de Rabasa de los pequeños propietarios. FOTO Rafa MolinaUna vez superado la declaración de impacto ambiental, la administración que asuma la ejecución de un PAI debe comprometer crédito presupuestario que le permita asumir los gastos de urbanización en la medida necesaria para hacer frente a la retribución en suelo, y, en su caso, la financiación de las obras de urbanización. Y de ahí, las advertencias que ha hecho el conseller de Transparencia, Manuel Alcaraz, sobre la situación económica de la Generalitat, en caso de que tenga que hacer frente a los gastos de urbanización en solitario, o junto al Ayuntamiento de Alicante.
Es el proceso clave de la gestión pública. Cuando se opta por la gestión directa se opta casi exclusivamente por la expropiación (también hay casos de reparcelación), a excepción de los acuerdos que se lleguen con los propietarios afectados con convenios particulares para evitar litigios. Y tanto el caso de expropiación como el de la reparcelación, hay dos preceptos que minimizan la influencia que podría tener los pagos a las empresas de Enrique Ortiz. Su suelo no está situado en la zona comercial y por tanto es el grupo de pequeños empresarios quienes tendrían derecho a la superposición de suelo o derecho de proximidad. Y en caso de que se llegue a acuerdos con propietarios, incluido Enrique Ortiz, y retribuyan la labor en especie, la administración, en el régimen de gestión directa, podrá hacer uso de las posibilidades previstas en el régimen de relaciones entre administración actuante y Empresario Constructor (artículo 157 de la LOTUP), que posibilita el cobro del precio de las obras de urbanización mediante los ingresos obtenidos con la subasta de las parcelas adquiridas por la administración en concepto de retribución en especie. Es decir, que en caso de que Ortiz tuviera suelo en la zona comercial y no hubiera acuerdo con él, ese suelo iría a subasta y con lo obtenido se sufragarían las obras de urbanización. Pero la consecuencia más importante es que Ortiz no tiene derechos preferentes al ser la administración el agente urbanizador. Fuentes consultadas por Alicante Plaza aseguran que el suelo de Urbanika, la empresa participada por él, posee casi todo el suelo en la zona interior y como máximo podría quedar afectado por la parcela hospitalaria o la destinada a campos de fútbol. Los mayores propietarios son el Ministerio de Defensa y los pequeños propietarios agrupados, que alcanzan los 250.000 metros cuadrados.
Además de expropiaciones y derechos de superposición y de proximidad, hay que tener en cuenta las normas de actuación, que regularán las relaciones entre el Urbanizador público y los propietarios, y que plasmarán el alcance de la cesión de aprovechamiento que corresponde a la Administración, que en caso de Planes Parciales que desarrollen sectores no previstos en el Plan General será del 15%, correspondiendo un 10% al Ayuntamiento y un 5% a la Generalitat, que destinará a la mejora de la Infraestructura Verde (artículo 77.1.b de la LOTUP).
Terrenos de Rabasa, en los que se observa la antigua fábrica de tejas. Foto: RAFA MOLINA
