Promoción inmobiliaria en Alicante. FOTOS: Pepe Olivares.El sector inmobiliario continúa arrojando resultados positivos en la provincia de Alicante. Solo hasta el primer semestre de este 2024, la superficie visada para nuevos proyectos subió un 18,3% respecto a 2023, y un 17,1% en proyectos de obra nueva, lo que permite augurar el inicio de mayor número de promociones en el margen de los dos próximos años
ALICANTE. Si hay un sector económico que continúa arrojando resultados positivos en la provincia de Alicante, pese a las dificultades que conlleva la ausencia de suelo disponible, el retraso en la concesión de licencias, la inflación y la subida de los tipos de interés (que ahora comienza a atenuarse), es el de la promoción inmobiliaria. Las estadísticas oficiales sobre el número de visados para proyectos de nueva construcción, y los números que arrojan los balances de ventas, dan buena cuenta de ello. Solo hasta el primer semestre de este 2024, la superficie visada para nuevos proyectos subió un 18,3% respecto a 2023, y un 17,1% en proyectos de obra nueva, lo que permite augurar el inicio de mayor número de promociones en el margen de los dos próximos años. O lo que es lo mismo: las grúas continúan picando en una mina que parece seguir teniendo un rédito incalculable por extraer.
Así lo confirman los propios protagonistas de la actividad, desde ámbitos como la Asociación Provincial de Promotores de la Provincia de Alicante (Provía). "Es cierto que el sector va como un tiro", señala su secretario general, Jesualdo Ros. Eso sí, desde la prudencia, matiza el diagnóstico general al tener en cuenta varias vicisitudes que siguen salpicando el desarrollo de la actividad. "El sector va como un tiro, pero menos tiro que los años anteriores. En 2023, el número de viviendas iniciadas fue inferior respecto al del año precedente, y en 2024, calculamos que también será ligeramente inferior, aunque las ventas continúan con una evolución positiva", explica.
Esa situación es posible, fundamentalmente, gracias al empuje del turismo residencial: la franja de población extranjera que sigue apostando por adquirir una segunda vivienda en la provincia para pasar unos meses, con la posibilidad de rentabilizar la inversión alquilándola en el resto del año. O incluso por comprar su vivienda principal aquí, para fijar su proyecto de vida en la Costa Blanca, ya sea por motivos laborales o para disfrutar de los años de su jubilación. "El turismo residencial sigue siendo predominante", apunta Ros. Y, en consecuencia, "representa el mayor porcentaje de ventas" y de la facturación de las promotoras. En concreto, su peso coparía el 60% de las operaciones «y un porcentaje todavía mayor en términos de facturación para las promotoras", abunda.
Todo, con el aliento que supone disponer de una infraestructura como el aeropuerto internacional Miguel Hernández de Alicante-Elche, que garantiza la disponibilidad de enlaces prácticamente a diario con algunas de las principales ciudades del Reino Unido, Holanda, Bélgica o Alemania. No obstante, para el sector, esa situación continúa empañada por algunos nubarrones disociados de la fluctuación macroeconómica que se registra en el escenario internacional. Se trata de factores que sí dependen de la gestión política nacional, autonómica o municipal. Y que, por consiguiente, se interpreta que podrían tener una solución hasta cierto punto asequible en términos de inmediatez y de certidumbre en su realización. Son cuestiones como el desbloqueo en la generación de nuevos suelos aptos para construir, el estímulo a la promoción de vivienda pública o la reforma de la normativa que permita acortar tiempos de tramitación, desde la presentación de un proyecto, hasta la concesión de licencia efectiva para que las máquinas y las grúas puedan comenzar a trabajar sobre un solar.
Los empresarios de la construcción y de la promoción inmobiliaria llevan años lamentando las trabas que se encuentran en ese camino, con la sucesión de varias legislaciones o modificaciones normativas distintas con la impresión de que, en último término, se habría llegado a limitar la posibilidad de impulsar nuevos desarrollos urbanísticos. Con todo, afrontan con cierto optimismo la posibilidad de que se esté iniciando una nueva etapa que procuraría cierta flexibilidad. Nuevos tiempos con nuevas reglas del juego, acompasadas ahora con las nuevas prioridades del plan de recuperación tras la catástrofe de la Dana de Valencia.
"Creo que estamos en un momento distinto respecto al último periodo reciente", apunta Ros. Y lo argumenta: "Acabamos de ver la puesta en marcha de un Plan Vive, con un decreto de vivienda de protección pública, con el que esperamos que se comience a movilizar la oferta a un precio asequible", sostiene. "Los concursos de suelo y de vivienda en los que se está trabajando también van en esa línea y, me parece que son concursos razonables capaces de propiciar que haya respuesta", añade. "Diría que [los responsables del nuevo Consell] están pisando el suelo, no como en otros gobiernos anteriores, en los que se planteaban algunas propuestas en las que el sector no participaba porque resultaba imposible". "Ahora sí", enfatiza. "Así que el panorama que se avecina es ese desarrollo de potenciación de vivienda asequible", recalca.
En esta línea coincide la Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana, Feprova, en sus primeros análisis sobre el Decreto de Reglamento de la Vivienda de Protección Pública. Sus representantes ya manifestaron —durante el periodo de exposición pública del decreto— que podría generar una mayor oferta de vivienda pública y facilitar el acceso entre los sectores con mayores dificultades, como los jóvenes y las familias monoparentales. Es más, ya entonces, auguraron que las medidas incluidas en esa regulación harían factible crear "entre 1.500 y 1.600 viviendas a corto y medio plazo en el conjunto de la Comunitat", que empezarían a construirse entre finales de este 2024 y, sobre todo, principios del próximo ejercicio.
En cualquier caso, para el sector, siguen existiendo otros retos a los que se debe dar respuesta. Entre ellos, la nueva situación que, a juicio de los empresarios, va a deparar un factor aparentemente positivo. Se trata de la senda de recortes en los tipos de interés que se comenzó a materializar desde el tercer trimestre de este año. "Es un nubarrón más. La bajada de los tipos es muy buena para el sector inmobiliario, porque permite que bajen los importes de los créditos" y que, por tanto, fluya la financiación para iniciar la obra. Sin embargo, Ros añade que el menor coste del dinero "también va a requerir un esfuerzo por contener los precios", apunta. Y lo fundamenta: "Con los tipos de interés bajos, o empiezas a sacar viviendas a precios asequibles, en un esfuerzo a asumir entre todos para contener los precios, o empezarán a escalar", apunta. "Si hay poca oferta de vivienda y se facilita el acceso al crédito, no se podrá cubrir la creciente demanda" que se augura que podría generarse, "lo que puede repercutir en los precios de venta", avisa.
De hecho, los primeros efectos del descenso del precio del dinero ya comenzaron a percibirse en el arranque del segundo semestre. En el mes de julio, por ejemplo, la compraventa de viviendas inscritas en la provincia creció un 13,8% respecto al mismo mes del año precedente, con 4.673 operaciones. De ahí que los representantes de Feprova también hayan venido manifestando desde septiembre que ejemplos de nueva regulación, como el Decreto de Vivienda Asequible, deberían ir acompañados de medidas complementarias en materia fiscal, "con un IVA reducido para la adquisición de la vivienda pública para colectivos con más dificultades y menos recursos".
La federación cifra en un tercio la repercusión del precio final de cada vivienda como consecuencia de la presión fiscal que sufre esta actividad, por lo que interpreta que "una rebaja de la carga impositiva redundaría en positivo en la rebaja del coste para los colectivos con mayores dificultades". Asimismo, solicitan potenciar las medidas propuestas en materia de financiación a los colectivos de jóvenes a través del Instituto Valenciano de Finanzas (IVF) de hasta el 95%, tal y como ha propuesto el Consell. Feprova considera que, en este momento, todos los esfuerzos deben sumarse al ejercicio de ver construidas las 10.000 viviendas previstas en el próximo horizonte temporal, "viviendas públicas que cubrirán una necesidad vital para muchos colectivos en todo el territorio de la Comunitat Valenciana".
Después, vendría lo que el sector considera una deuda pendiente: la reforma de la normativa para facilitar la ejecución de las promociones. "Los Ayuntamientos deben conceder las licencias más rápido, y no se entiende que, por ejemplo, en algunas poblaciones se establezca que no pueden ejecutarse obras durante los meses de verano. ¿Qué haces en esa situación con cuestiones como los contratos de trabajo? ¿Das dos o tres meses de vacaciones a las plantillas?", se cuestiona Ros.
Y la posición de Provía también encuentra el respaldo de Feprova, que también entiende que "es el momento oportuno de impulsar otras medidas que permitan disminuir los largos procesos de tramitación de las licencias de obra". Pero no solo eso. Provía apunta a la entrada en juego de otro protagonista que casi nadie esperaba: la actualización de las ponencias de valores catastrales. "Están incrementándose hasta el punto de fijarse unas valoraciones inasumibles. Se están pegando una pasada en poblaciones como Santa Pola o Benitatxell, con aumentos de hasta el 50%", lo que, según advierte la asociación, tendrá consecuencias a futuro sobre la determinación del pago de impuestos como el IBI. De ahí que Provía ya haya emplazado a los Ayuntamientos a estar alerta para presentar alegaciones en los casos en los que se produzcan desviaciones desorbitadas en los procesos de actualización catastral. "Insisto, creo que al final esto es una cuestión de un poco de esfuerzo de todos; de las administraciones y de las constructoras y promotoras también. De tratar todos de ir en una misma línea", recalca.
En este sentido, los empresarios también afrontan con ciertas expectativas otro de los movimientos políticos a los que se ha dado impulso en este 2024. Se trata del inicio de la tramitación de una nueva ley urbanística, que vendría a sustituir a la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup), gestada a modo de contrapeso frente a la proliferación de la actividad que se dio en los años del boom inmobiliario. "La legislación que tenemos ahora se podría resumir en 'no haga usted nada'", señala el secretario general de Provía. "Eso es lo que supone la Lotup. Se modificó durante la etapa de [la exconsellera Isabel] Bonig y, después, también a través de la ley de acompañamiento, y viene a prohibir la generación de nuevos suelos", considera. "Ahora, parece que lo que se pretende es tratar de valorizar los suelos; iremos viendo cómo avanza la tramitación para poder tener una opinión, pero si queremos tener vivienda a precios asequibles, se tiene que generar suelo y habrá que facilitar inversiones como la que conlleva el turismo residencial", apostilla.
En principio, la filosofía que parece impregnar ese nuevo texto es la de agilizar trámites. Desde el proceso que conlleva la elaboración de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para que su aprobación no se eternice entre recopilación de informes sectoriales de distintas administraciones, con tiempos que llegan a acumular hasta una década. Esa circunstancia es la que acaba provocando que la mayoría de municipios descarte la posibilidad de promover un nuevo PGOU, lo que impide generar parcelas en las que poder construir, según denuncia el sector. ¿La consecuencia? De nuevo, el mismo círculo pernicioso: no hay vivienda para cubrir la demanda y los precios suben.
Ahora, la pretensión del departamento de Agua, Medio Ambiente, Infraestructuras y Territorio que coordina Vicente Martínez es acortar esos plazos para que todo municipio pueda actualizar su planeamiento urbanístico en un plazo máximo de cuatro años. Además, también se pretende favorecer la participación de la iniciativa privada dándole mayor protagonismo como impulsor de los Programas de Actuación Integrada (PA), de modo que puedan ejecutarse por parte de los propietarios del suelo a través de la figura del agente urbanizador, sin que deba justificarse la no procedencia de su gestión por parte de la propia administración.
Y, además, entre los primeros avances que se han dado a conocer hasta ahora, también se aspira a modificar el tratamiento de los suelos no urbanizables con modificaciones respecto a la regulación de las Declaraciones de Interés Comunitario (DIC): uno de los primeros requisitos esenciales para que pueda admitirse la creación de suelos edificables. Todo, al margen de introducir otros cambios que permitan agilizar los plazos para la concesión de licencias.
¿Y cuál ha sido el comportamiento del sector en el segundo semestre del año? Con sus vaivenes, las cifras no dejan dudas. La construcción en la provincia de Alicante ha registrado durante el tercer trimestre de 2024 un incremento en la vivienda iniciada del 8,5% respecto al mismo periodo de 2023, tal y como señalan las estadísticas de visados del Colegio de Arquitectura Técnica de Alicante (Coata). Y la cuantía de viviendas iniciadas en este periodo de tiempo asciende a un total de 2.057, a falta de que concluya el año. "Este crecimiento porcentual de más de ocho puntos respecto al año mejora las predicciones del trimestre anterior sobre los niveles de actividad. Como se puede observar, se ha logrado revertir la tendencia a la baja", según el presidente del Colegio de Arquitectura Técnica de Alicante, Carlos Casas.
En este sentido, los datos se muestran también positivos en el acumulado a doce meses. En este tiempo se ha iniciado un total de 8.395 viviendas en la provincia de Alicante, superando al trimestre pasado, en el que fueron 8.233 las viviendas en ciernes. Para Casas, "esta tendencia positiva situará los niveles cerca de los datos registrados en 2023, los mejores desde 2008. Si bien va a ser difícil que se superen las cifras del año anterior, los datos actuales tienden a situarse en niveles cercanos, y, por tanto, muy elevados en comparación con los de los últimos quince años. Por tanto, para el conjunto de la provincia, hay un escenario de reducción de la actividad con la salvedad de que dicha reducción está siendo inferior a la que cabía esperar".
Además, crece la vivienda iniciada en todas las comarcas alicantinas. En el tercer trimestre de 2024, todas las áreas de la provincia de Alicante crecen, en mayor o menor grado, en tasa interanual. Esta orientación ascendente se encuentra capitaneada por la Vega Baja, que recupera el liderazgo de la actividad a nivel provincial, con 979 viviendas iniciadas. Mientras, la Marina Baixa y la Marina Alta, con un total de 458 viviendas nuevas, están por encima de los datos de 2023 en un 2,7%. El área de Alicante prolonga la tendencia positiva que sostiene desde el primer trimestre del año pasado con 1.354 viviendas hasta septiembre, y Elche y Baix Vinalopó logran su quinto trimestre consecutivo de crecimiento con 208 viviendas iniciadas. Esta comarca aumenta un 13%. Además, el interior de la provincia presenta el mejor dato de actividad trimestral de los últimos siete años, con un 105% más que la media de los seis años previos.
En cuanto a perspectivas de crecimiento, 2024 parece dejar claro que a final de año seguirán creciendo los visados de obra nueva. Y es que, tal y como destacan desde el Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante (CTAA), la superficie total de proyectos visados durante el primer semestre de 2024, alcanzaron los 1.467 millones de metros cuadrados. Es un 18,3% más que en el mismo periodo de 2023, cuando se registraron 1.240 millones de metros cuadrados. El crecimiento refleja una fuerte actividad en el sector y evidencia la confianza de inversores en la provincia de Alicante que no cesará por el momento. Y, en concreto, el incremento en la superficie visada está impulsado tanto por proyectos de obra nueva como por un aumento notable en los proyectos de rehabilitación. Esto sugiere, tal y como apuntan desde el CTAA, una diversificación de la actividad edificatoria en la región, con un equilibrio entre la creación de nuevos espacios y la modernización de los existentes.
Además, los compradores nacionales están recuperando terreno en el mercado inmobiliario en el país este año, especialmente en la Costa Blanca. Si 2023 mantuvo estable su demanda, las cifras apuntan a que el perfil del comprador español se consolida en el segmento costero. La costa alicantina, según la promotora Taylor Wimpey, se ha consolidado en 2024 como destino preferido, con el 50% de la demanda del país concentrada en la provincia. Además, otro de los mercados en expansión en el sector inmobiliario es el de las viviendas de lujo, superlujo y prémium que se está desarrollando. En concreto, destacan inmuebles de entre 4 y 5 millones de euros en Altea, Xàbia y Teulada-Moraira.
En cuanto al precio de la vivienda en la provincia de Alicante, ha aumentado un 11,9% en el tercer trimestre de 2024. Es la tercera provincia que más sube en el país y una de las pocas con incrementos de más del 10% con respecto al mismo periodo del año pasado. También lidera los incrementos en la comunidad autónoma, según datos que destaca la consultora Gesvalt. Además, el precio medio del metro cuadrado en la provincia se sitúa en 1.562 euros, más que los 1.382 euros en la Comunitat Valenciana y algo menos que los 1.658 euros en España.
