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un juzgado de benidorm suspende el pago del alquiler de un restaurante

La batalla judicial que viene: las rentas de los negocios turísticos tras la pandemia

20/09/2020 - 

ALICANTE. La pandemia del coronavirus ha cambiado sustancialmente el escenario para los negocios del sector turístico en la provincia de Alicante (aproximadamente, el 14% del PIB), rompiendo cualquier previsión que pudieran haber trazado para 2020. Las restricciones actuales, tanto en espacio y horarios como en llegada de clientes, se suman a los dos meses que pasaron cerrados entre mediados de marzo y finales de mayo, en pleno confinamiento. 

Para hacer frente a este escenario, estos negocios (hoteles, restaurantes, cafeterías, incluso comercios en zonas de afluencia turística) han podido tramitar ERTE para sus plantillas y en algunos casos, las ayudas a autónomos, e incluso algún crédito ICO. Respiración asistida. Pero llega el otoño, con la temporada alta perdida, y un nuevo problema asoma en el horizonte: la caja ya no está en consonancia con el alquiler que pagan por sus locales aquellos que no son propietarios.

Muchos propietarios convinieron en perdonar, o al menos aplazar, la renta de sus locales en abril y mayo, cuando todo esta cerrado. Pero con la 'nueva normalidad', muchos de estos negocios ya no pueden hacer frente al importe que se pactó en su día, pues los ingresos actuales no tienen nada que ver con aquellos. Y esta es la nueva problemática derivada de la pandemia que ha comenzado a trasladarse ya a los juzgados, tras los concursos de acreedores: las demandas para renegociar a la baja el importe de las rentas.

Ante la alarmante caída de la facturación de hoteles, restaurantes, bares y comercios, muchos han comenzado ya a acudir a los tribunales para conseguir una modificación de la renta, ya que sus negocios no generan ahora mismo suficientes ingresos ni siquiera para hacer frente al pago del alquiler. Y en Benidorm ya hay un precedente: un juzgado de Primera Instancia dictó el pasado julio, como medida cautelar, estimar la solicitud de un restaurante para suspender de forma provisional el pago de la renta, en aquella parte cuya reducción se solicitaba, por los efectos de la crisis del covid-19.

Rebuc sic stantibus

"Aunque el principio general es la obligación del cumplimiento de lo pactado, por seguridad jurídica y porque el cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una sola de las partes, las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles con daños extraordinarios pueden suponer la aplicación por los tribunales de la cláusula rebus sic stantibus, modificando las prestaciones pactadas en un contrato", explica Sebastián Crespo, socio responsable del área de derecho procesal de la firma Devesa & Calvo Abogados.

"Los tribunales han venido aplicando la cláusula rebus sic stantibus, modificando el contenido del contrato ante circunstancias muy extraordinarias que afectan de modo radical e imprevisible a la base objetiva del negocio, de modo que, el contrato se convierte en inasumible, y por razones de equidad, se permite una modulación del cumplimiento de las obligaciones asumidas, lo cual requiere una ponderación en cada caso concreto". Es decir, no se pueden dar soluciones homogéneas, "ya que debe diferenciarse entre lo que es el riesgo propio de cualquier contrato,  de lo que es un riesgo imprevisible, extraordinario y de magnitudes desorbitadas".

Hoteles y campañas de publicidad

El despacho alicantino, especializado en empresas, ya está trabajando en la presentación de este tipo de demanda por parte de varios clientes, según confirma Crespo, quien subraya que esta cuestión no es nueva, pues "ya el Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de octubre de 2014 acordó, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, la modificación del contrato de alquiler de un hotel, en el sentido de reducir la renta anual un 29% respecto de la renta vigente". Un fallo que seguía la estela de la sentencia de 30 de junio de 2014, que también modificaba un contrato publicitario en los autobuses municipales de Valencia, al hilo de la anterior crisis económica.

El socio de Devesa & Calvo Abogados apunta los requisitos que se deben cumplir para plantear la modificación de un alquiler en base a esta cláusula: la alteración extraordinaria de las circunstancias en relación con las que había al tiempo de su celebración, que se produzca una desproporción entre las obligaciones de las partes que rompa el equilibrio de las prestaciones, y que se trate de circunstancias sobrevenidas absolutamente imprevisibles. Circunstancias que a priori podrían darse en algunos casos, pues nadie podía imaginar hace apenas un año que iba a sobrevenir una pandemia global con los estragos en la economía que se han ocasionado.

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