VALÈNCIA. Si hay alguna cuestión de actualidad que apenas ha cambiado en 2025 respecto a hace un año es, sin duda alguna, la vivienda. El encarecimiento no ha cesado en todo este ejercicio, algo que en el caso de los valencianos ha sido especialmente significativo, puesto que la Comunitat se ha situado como la segunda región donde más se ha disparado el precio en la recta final de este año en comparación con el cierre de 2024. La comunidad autónoma que se lleva la medalla de oro en el encarecimiento desorbitado es la de Madrid, con un incremento del 19,6%. Por detrás de la Comunitat se sitúa el crecimiento del 15,8% registrado en Cantabria e Islas Baleares con un tirón del 14,1%.

En concreto, el precio medio de los inmuebles en la Comunitat Valenciana se ha elevado un 15,9% respecto al cuarto trimestre de 2024, hasta situarse en un importe de 1.703 euros el metro cuadrado, según revela la estadística IMIE Mercados Locales elaborada por Tinsa. Hay que tener en cuenta que esta cifra, la de 1.703 euros, es un promedio de toda la oferta repartida en el mercado autonómico, tanto de obra nueva como segunda mano, por lo que los precios reales de las zonas más demandadas distan bastante de estos números.

Un claro ejemplo de ello es Valencia capital, donde el importe medio se sitúa en 2.639 euros el metro cuadrado tras haberse disparado un 17,5% en el cuarto trimestre de 2025 con respecto al mismo periodo en 2024. Es decir, un piso tipo de 90 metros cuadrados cuesta sobre los 237.510 euros, una cuantía que en muchos casos se excede para un inmueble de estas mismas características cuando se ubica en distritos de ticket más alto, como Eixample, pero también en barrios que destacaban por situarse en rangos inferiores y que en el último año se han revalorizado notablemente auspiciados por el interés inversor foráneo y los nómadas digitales, como Cabanyal.

Los distritos que más se han encarecido

Por lo que respecta al incremento de precios por distritos en la capital del Turia, el informe muestra variaciones interanuales que van desde el 29,1% al 7%, lo que supone una intensificación del encarecimiento que ya se estaba registrando, puesto que en el tercer trimestre el rango se situaba entre una subida del 23,4% y del 5,5% del trimestre anterior.

Por encima del 20% de encarecimiento anual se sitúan Rascanya, La Saïdia, Poblados del Oeste y L’Olivereta. Las variaciones trimestrales se sitúan entre el 1,5 % de Poblados del Norte y el 7,6 % de Rascanya. Eso sí, las viviendas más caras, con importes superiores a los 3.000 euros/ por metro cuadrado, se sitúan en Ciutat Vella, Eixample y El Pla del Real.

En el extremo opuesto, los pisos más económicos ara la compra, por debajo de los 2.000 euros el metro cuadrado, se ubican en Rascaya, Poblados del Sur, Poblados del Oeste y Poblados del Norte. "Descontando el efecto de la inflación, los precios en todos los distritos se encuentran por debajo de los máximos alcanzados en 2007", señala el estudio.

Pese a los elevados incrementos regitrados en la Comunitat y en Valencia ciudad, los precios aún distan bastante de los registrados en Madrid y Barcelona. Los valores medios más elevados, por encima de los 5.000 euros el metro cuadrado, se localizan en Barrio de Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro, Retiro, Moncloa-Aravaca y, por primera vez, Arganzuela. En el extremo opuesto, los valores medios más reducidos, por debajo de 3.000 se ubican en Usera, Puente de Vallecas y Villaverde. 

Por su parte, en Barcelona, los valores medios más elevados, por encima de los 5.000 €/m2, se localizan en el distrito de Sarriá-Sant Gervasi. En el extremo opuesto, los valores medios más reducidos, por debajo de los 3.000 €/m2 se ubican en Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu y Sants-Monjuic. En este caso, los precios en los distritos experimentan incrementos interanuales entre el 12,6% y 6,2%, frente al +9,4% y +5,3% del trimestre anterior. Por encima del 8% se sitúan Nou Barris, Horta-Guinardó, Sant Andreu, Sarriá-Sant Gervasi y Sants-Montjuic. Las variaciones trimestrales se sitúan entre el 1,6% de Gràcia y 4,2% de Nou Barris. 

El mercado inmobiliario que se mueve en un rango de precios similar al de Valencia es el de Sevilla y el de Málaga. En Sevilla se registran variaciones interanuales entre 17% y 3,6% y la barrera de los distritos más caros supera los 3.000 euros, mientras que por debajo de los 2.000 están los más económicos. Eso sí, Málaga evidencia un escenario de mayor tensión, puesto que sólo cuenta con un distrito que se sitúe por debajo de los 2.000 euros el metro cuadrado, mientras que en Sevilla y en Valencia son varios los que quedan por debajo de dicho umbral.

Capitales que superan los máximos de la burbuja

Las capitales que superan los máximos de la burbuja de 2007 en términos nominales son 10 en el trimestre actual, frente a las siete del trimestre previo. A las ciudades de Palma de Mallorca, Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Pontevedra y Melilla se añaden La Coruña, San Sebastián y Alicante. Sin embargo, al descontar el efecto de la inflación ninguna de estas capitales alcanza dichos máximos. En términos reales, la que más se acerca a máximos es Palma de Mallorca, a -7 % de distancia.

El ranking de las capitales más caras sitúa a Madrid en primera posición (4.883 €/m2), San Sebastián (4.791 €/m2) y Barcelona (4.270 €/m2). A continuación, a escasa distancia, se encuentran Palma de Mallorca, Bilbao, Málaga, Málaga, Cádiz, Valencia y Sevilla. Las menos caras se localizan en Zamora (1.171 €/m2), Ciudad Real (1.220 €/m2), y Lugo (1.232 €/m2).

Respecto a la relación precio en la capital-provincia, tan solo cinco capitales presentan precios medios por debajo de la provincia. Se trata de Vitoria, Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Castellón y Huelva. En el extremo opuesto, las capitales con precios medios más de un 50% superiores a los de sus respectivas provincias son San Sebastián, Teruel, Ciudad Real, A Coruña, Toledo, Cuenca y Valencia.

Alicante, la segunda provincia que más se encarece de España

A nivel provincial, Alicante es la segunda provincia que más se ha encarecido en España al elevarse un 17%, hasta los 1.823 euros el metro cuadrado. Se sitúa por detrás de la provincia de Madrid, donde el incremento anual en el último trimestre del año es del 19,6% hasta alcanzar un importe medio de 3.799 euros el metro cuadrado. No obstante, nueve provincias tienen precios medios de compra de vivienda superiores a la media alicantina. Madrid se lleva la palma con 3.799 euros el metro cuadrado, seguida de la las Ias Islas Baleares, donde la cifra se situa en 3.644 euros, convirtiéndolo en uno de los focos más tensionados del mercado inmobiliario. Un caso cercano al de la provincia de Alicante es el de Cádiz, donde el importe medio en la provincia es de 1.886 euros.

En cuanto a las capitales de provincia en la Comunitat Valenciana, Valencia es la más cara, con 2.639 euros el metro cuadrado, seguida de Alicante, con 1.980 euros, mientras que Castellón se sitúa en los 1.291 euros por metro cuadrado. Si se compara con los precios máximos de la serie histórica, registrados en 2007 y 2008, la capital del Turia se sitúa ya un 9,2% por encima de los importes de aquella etapa. Por su parte, Alicante está prácticamente alineado con los precios de la burbuja, al estar un 0,9% por encima de aquel entonces. Muy llamativo es el caso de Castellón, cuyos precios actuales son un 31,7% inferiores a los registrados en 2007 y 2008.

Benidorm, el municipio más caro de la Comunitat

Tinsa analiza el mercado de los municipios cuyo mercado residencial es considerado relevante dada su densidad de población y su volumen de actividad. En el caso de la Comunitat Valenciana, Benidorm se lleva la medalla de oro al situarse en los 2.398 euros por metro cuadrado. Cabe recordar que en este análisis se dejan fuera las capitales de provincia. Además, Benidorm no sólo registra el mayor importe de los municipios analizados, sino que protagoniza un crecimiento muy elevado al elevarse un 19,1% respecto a hace un año.

Por detrás de Benidorm, el segundo y tercer municipios más caros son Torrevieja y Orihuela, con 1.858 euros el metro cuadrado y 1.816, respectivamente. En cuarto lugar destaca una localidad de la provincia de Valencia: Torrent, con un importe medio de 1.572 euros.

En Valencia se destina el 45% de su renta a la hipoteca

La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. En Valencia capital, los hoares destinan más del 45% de su renta al pago del primer año de hipoteca.

A nivel provincial, las regiones más tensionadas son Málaga y Baleares, donde un hogar medio necesitaría destinar un 58% y un 49% de su renta disponible, respectivamente, al pago de la hipoteca de su primera vivienda. Les siguen Madrid (43%), Cádiz (42%) y Alicante (41%).

Hasta ocho provincias (las anteriores más Sevilla, Cantabria y Barcelona), superan el nivel de accesibilidad razonable del 35%.

El esfuerzo para pagar la hipoteca se intensifica en las capitales. En 15 del total de 52 se supera el nivel de esfuerzo de 35 % considerado razonable. Las tensiones más elevadas, con tasas de esfuerzo superiores al 50% de la renta disponible, se localizan en Cádiz (58%), Madrid (56%), San Sebastián y Málaga (55% en ambas), y Barcelona (53%).

A continuación, entre el 40% y el 50%, se sitúan las capitales de Sevilla, Valencia, Granada, Santander, Palma y Salamanca. Finalmente, con esfuerzos entre el 35% y 40%, se encuentran Pamplona, Bilbao, Alicante y La Coruña.

Zaragoza es la única de las seis grandes capitales españolas que mantiene niveles de acceso razonables, concretamente un 30% de la renta disponible del hogar medio.