¿Un nuevo reformado anticipado para el centro cultural de Benidorm?

Solicito la benevolencia de los lectores para explicar de forma sucinta, la base argumental utilizada por el Ayuntamiento de Benidorm para la sustitución del título jurídico de Derecho de Superficie por el de Concesión Demanial.

Derecho de Superficie: Faculta a una persona, superficiario, para construir en suelo ajeno, siendo propietario de lo edificado por una duración máxima de 75 o 99 años.

Concesión Demanial: Es un contrato por el que la Administración titular de un bien de dominio público, otorga a una persona física o jurídica el derecho a utilizar un uso privativo exclusivo y excluyente.

Básicamente, son muy parecidas, y ambas suponen una vía alternativa y asequible para las promotoras y constructoras, dinamizando de esta forma el mercado inmobiliario.

Los aspectos futuribles de las obras públicas suponen en muchas ocasiones incertidumbres respecto a si lo plasmado en un proyecto de ejecución (nada hay más real aparentemente que un proyecto constructivo), o en un acto administrativo, gozarán al final de la fidelidad y realidad que lo hagan aptos para ser acometidos, sin sobresaltos económicos para los contribuyentes, o bien, por el contrario, y se trata de una pregunta, continuarán siendo vulnerables como demuestra la patología que desde hace décadas socava a la obra pública.

Pero, por otro lado, hay que ser conscientes de que a la sociedad y en especial el contribuyente, necesita información de actualidad que afecta a sus intereses, e indudablemente, sobre todo, el tema económico en la época de turbulencias que vivimos.

Recurro a la buena memoria de los lectores para señalar ¿en cuántas ocasiones no habrán leído en los medios de comunicación el estigma clásico que se cierne sobre las obras públicas en forma de sobrecostes económicos? ¿Cuántos presupuestos de origen municipal, autonómico o estatal, podrían levantar la mano, indicando aquello de quién podría tirar la primera piedra?

No lo menciona el autor, sino que me refiero a sentencias judiciales análogas a estos hechos tan pródigos que repiten y repiten en el tiempo. Tal es el ejemplo del Complejo Cultural Monte Gaiás, en Galicia, que se origina en la época de Manuel Fraga y del polémico arquitecto estadounidense, Peter Einsesenman, donde Sus Señorías de la Audiencia, se pronunciaban respecto al contenido del proyecto en sí, calificándolo como "fuente de errores groseros, carentes de definición dirigido a la creación de modificados de obra".

Por ello, y desde el punto de vista de 'higiene presupuestaria', hemos intentado analizar el Protocolo de Intenciones, en adelante "documento", relativo al susodicho Centro Cultural, aprobado por los seis grupos municipales del Ayuntamiento de Benidorm, facultando a la Alcaldía su recta ejecución. Mencionemos de paso que un Protocolo de Intenciones goza de limitados efectos, principalmente concerniente a las partes, y ya veremos más adelante, por dónde flotarán dichas Intenciones.

Por otro lado, a este jurista-senior no le corresponde valorar episodios anteriores a junio de 2006, es decir, aquellas vicisitudes en las que se ha visto convulso el tema, sino más bien, aquello inherente a la coyuntura económica actual y sus nuevos horizontes. O sea, nos encontramos ante una nueva situación dónde las partes afectadas se disponen a modificar un proyecto anterior, consistiendo aparentemente dicho modificado, en un redimensionamiento de distinto interés y necesidades, sujeto a nuevos presupuestos acorde con las nuevas obras que se ejecuten.

Es decir, reconociendo el propio documento (apartado VI), entre otros, encontrarnos ante la “Modificación del Proyecto” constructivo de Navarro Baldeweg. Imaginamos que los responsables son conscientes de la pertinencia de un Dictamen del Consejo de Estado para tal fin.

Anexo 1. Propuesta técnica 

Al respecto me llama poderosamente la atención el contenido de EXPONENDO CUARTO, y CLÁUSULAS SEXTA Y SÉPTIMA, que se refiere a "la finalización de obras de la primera fase" y por otro, "iniciar un proceso de negociación para la finalización completa del edificio, para lo que fijarán, de mutuo acuerdo las partes, las fases de construcción". ¿Significa ello que existirán nuevos presupuestos y desembolsos para los trabajos que queden pendientes de ejecutar? ¿Nueva aventura presupuestaria? ¿Nuevos Modificados de Obra? Se hace notar al final del párrafo primero la redacción alusiva a que "se tendrán en cuenta presupuestos y calidades ajustadas al mercado actual"...

Resulta ilustrativo que:

Líneas más abajo se especifica la superficie útil del Proyecto (35.056,86 m2). Según el Documento, únicamente se abordará en la 1ª Fase, un 12,7%, o dicho de otra manera el 87,3% de la superficie útil actual, quedará a libre disposición para su desarrollo en siguientes fases, para los usos que se estimen convenientes, además de sus costes, no abordándose zona de aparcamientos. Se trata de una reiteración de lo expresado en el apartado anterior, con el posible riesgo de nuevos trabajos = nuevos modificados de obras.

Siguen a continuación en el documento detalles pormenorizados referentes a los aspectos técnicos a realizar.

Anexo 2. Situación económica

Farragosa su comprensión.

Parece deducirse del cuadro económico, coincidente con los grandes números expresados en la Nota de Prensa emitida, que los gastos hasta ahora, realizados alcanzaron la cifra de 19.350.379,91 euros, y en la siguiente 1ª Fase, los previstos, ascenderían a 13.313,040,42 con un total aproximado de desembolsos en ambos supuestos de unos 32.5 millones.

No se menciona nada de la estimación del costo de la obra por m2, asumido hasta la fecha, y el previsto para la siguiente fase.

Se estima un exceso de optimismo entre lo mencionado en la nota de prensa en lo referente al Conservatorio Profesional de Música y Danza y la versión incluida en el Protocolo, y lo manifestado en contra, económica y técnicamente.

He dejado para el final la opinión de profesionales del Consistorio (Informe de Intervención de fecha 20.6.2017), en las que opina que determinadas situaciones (IVA) podrían dejar sin capacidad de inversión a los presupuestos municipales de los ejercicios afectados… al tratarse de un importe considerable de 4.500.000 euros, con una serie de limitaciones a su alrededor, además de unos tipos de IVA vigentes en una y otra época.

Desde luego, no resulta envidiable la labor futura de los responsables del Poder Adjudicador en cuanto a los Controles modélicos al uso en las AAPP sobre: Eficacia; Eficiencia; Economía e Integridad. Tampoco, la de una adecuada Dirección de Obra.