MADRID. El mercado residencial español ha cerrado el primer trimestre con un aumento del 1% en el volumen de transacciones y un avance del 2% en el valor medio de la vivienda, según refleja el Informe Solvia Market View. Este comportamiento anticipa que se mantendrá un crecimiento sano en 2019, con un nivel de operaciones y precios que seguirán subiendo en general, pero a un ritmo más moderado que en 2018.
En concreto, el precio de la vivienda podría registrar en 2019 avances que rondarían entre el 2% y el 4% y las transacciones aumentarían en torno a un 5%, si se mantienen las actuales condiciones del mercado. Todo ello, al compás de una demanda que se desplaza hacia zonas limítrofes y extrarradio de las ciudades, donde se registrarán los mayores crecimientos de precios
El director de Estrategia, Desarrollo de Negocio y Consultoría de Solvia, Guillermo Estévez, ha explicado que “este comportamiento de los precios y operaciones, con crecimientos más suaves en general, es positivo y refleja una evolución coherente del mercado, despejando las especulaciones sobre la generación de una nueva burbuja”. “Nos encontramos a mitad de ciclo, hay gran dinamismo en el ámbito residencial y España se ha convertido en un mercado maduro y atractivo para el inversor”, ha apuntado.
A esto hay que añadir que la demanda se muestra precavida y realiza operaciones más racionales y muy ajustadas al presupuesto disponible, según refleja el informe Solvia Market View. “Los españoles ya están destinando en torno al 30% de su salario al pago de la hipoteca o la renta de alquiler de una vivienda, por lo que, en algunas zonas, ya se ha alcanzado el precio máximo que pueden asumir”, explica el directivo de Solvia.
Cinco provincias concentran la mitad de las operaciones
Durante el primer trimestre de 2019 se han superado las 137.000 operaciones de compraventa de vivienda, un volumen un 1% más alto que el registrado en el mismo período de 2018. La mayoría de las compraventas se han concentrado en Madrid (15%), Barcelona (10%), Alicante (8%), Valencia (6%) y Málaga (6%). La previsión es que este buen ritmo del mercado se mantenga durante el año y 2019 cierre con un crecimiento en las transacciones de un 5%, por debajo del 9% registrado en 2018.
Este dinamismo ha ido acompañado de un avance del 2% en los precios medios de la vivienda en toda España. En general, aquellas ciudades en las que los precios han experimentado grandes subidas en los últimos años muestran unas tasas de crecimiento más contenidas, mientras que se consolida la recuperación de otros mercados más tardíos. En este sentido, “tomarán el relevo zonas limítrofes y de extrarradio, que aún tienen un gran recorrido en materia de precios y transacciones”, ha subrayado Guillermo Estévez.
De esta forma, el valor de la vivienda ha aumentado por encima del 10% en provincias como Pontevedra, Navarra o Santa Cruz de Tenerife. Las grandes ciudades, que fueron las precursoras de la recuperación de los precios a partir de 2013, como Madrid o Barcelona, han presentado crecimientos de precios sostenidos, en torno al 7% y el 4%, respectivamente, en comparación con el mismo periodo del año anterior. Si se analiza el comportamiento de los precios en lo que va de año, han evolucionado de forma moderada en ambas capitales.
Madrid, Barcelona, Baleares, Guipúzcoa y Vizcaya han registrado los precios de vivienda más elevados, superando los 2.000 €/m2 en el primer trimestre. En el lado opuesto, las provincias de Castilla - La Mancha registra los precios más accesibles, entre los 600 €/m2 y 800 €/m2.
El alquiler toca techo en algunas zonas de España
Los precios del alquiler han cerrado el primer trimestre con un aumento del 1% de media en toda España, después de cuatro años de subidas de dos dígitos. La previsión es que se estabilicen en torno a estos niveles de crecimiento en 2019, con medias mensuales de unos 9 €/m2. De hecho, Solvia considera que el alquiler ha tocado techo en algunas zonas de España, donde la demanda no podrá asumir nuevas subidas de los precios.
“En Solvia creemos que la evolución de las rentas de alquiler para los próximos años continuará siendo discreta, ya que los españoles ya están destinando de media más del 30% de sus ingresos anuales a pagar el alquiler, un peso muy importante sobre los salarios”, ha explicado el directivo de Solvia.
El mercado del alquiler está cambiando. Oferta y demanda siguen concentrándose en Madrid y Barcelona, pero esta opción habitacional pierde fuerza porque se ha equilibrado el esfuerzo que hacen los compradores y los arrendatarios, inclinando la balanza paulatinamente en favor de la vivienda en propiedad, según refleja el informe de Solvia.
La renta del alquiler en España varía significativamente dependiendo de la provincia. Las rentas más altas se localizan en Barcelona (15 €/m2), Palma de Mallorca (14 €/m2) y la ciudad de Madrid (14 €/m2), donde la oferta de alquiler no siempre es suficiente para atender a la elevada demanda. Zonas como Cuenca, Orense o Cáceres presentan las rentas más bajas, todas situadas por debajo de los 4 €/m2.
En cuanto a la evolución de las rentas de alquiler durante el primer trimestre del 2019, los principales avances se han observado en la provincia de Madrid (15%), seguida de Alicante (7%) y Cantabria (6%). Frente a ello, las rentas han bajado en provincias como Navarra (-16%), Cáceres o La Rioja (-9%).
La rentabilidad bruta al alquilar una vivienda se sitúa de media en el 7%
En este contexto, la inversión en una vivienda para alquiler sigue siendo una opción atractiva, al presentar rentabilidades brutas que se han situado en torno al 7% en los tres primeros meses de 2019, un punto porcentual por encima de la registrada a cierre del último año (6%).
Cinco provincias concentran la mitad del stock de vivienda
La oferta residencial publicada en portales inmobiliarios ronda los 3 millones de inmuebles a la venta o en alquiler, y se concentra en las grandes provincias de España: Barcelona, Madrid, Alicante, Valencia y Málaga, que aglutinan cerca del 50% del stock total.
