Foto: RAFA MOLINAALICANTE. Las socimis son el vehículo de moda para canalizar la inversión inmobiliaria de pequeños y grandes inversores. Para hablar de ellas estamos con José María García Guirao, socio director del Área Fiscal del despacho Devesa.
P ¿Qué son las socimis y con qué régimen especial cuentan?
R. Las socimis son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Es decir, sociedades cuyo objeto principal es el arrendamiento de inmuebles, y cuyas acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación.
Sus características principales son, por un lado, que tiene la obligación de repartir cada año el 80% de los beneficios procedentes del arrendamiento de inmuebles. Y por otro, que disfrutan de un régimen fiscal privilegiado.
Son, por tanto, sociedades de baja tributación que reparten en dividendos la práctica totalidad de los beneficios de cada año. También es importante indicar que su capital social mínimo es de cinco millones de euros.
¿Cuáles son las ventajas fiscales?
Para la sociedad, la principal es que tributa en su Impuesto sobre Sociedades al tipo del 0%. Para los socios, en el caso de personas físicas que es cuando la socimi saca todo su atractivo, supone ahorrarse un eslabón impositivo.
Esto se ve fácil con un ejemplo. Si tenemos una socimi con un beneficio de 500.000 euros que reparte íntegro, los socios van a percibir esos 500.000 euros en su totalidad (al no tributar nada en el Impuesto sobre Sociedades), y se van a imputar en su IRPF como rendimientos del capital mobiliario en la base imponible del ahorro (y no en la general que soporta los tipos más altos).
De esta forma, si fueran por ejemplo, cinco socios, cada uno de ellos percibiría 100.000 euros, por los que pagaría en su IRPF 21.880 euros, quedándole a su disposición un total de 78.120 euros.
Si en lugar de una socimi fuera una sociedad que tributase en el régimen general, la misma tendría que pagar el 25% del beneficio inicial, por lo que los socios solo se podrían repartir 375.000, llegando únicamente 75.000 a cada uno. Este importe tendría que integrarse nuevamente en su IRPF, con un coste fiscal de unos 16.130 euros, y quedándole disponible 58.870 euros a cada socio.
Y si los socios tuviesen el inmueble directamente en su patrimonio personal y lo arrendasen, percibiendo cada uno de ellos 100.000 euros, podría llegar a pagar casi la mitad de dicho importe al tributar como rendimiento del capital mobiliario en la Base Imponible General, y pudiendo llegar a los tipos máximos de casi el 50%.
Como vemos, es una diferencia muy significativa. Además, la socimi tiene bonificada la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en un 95% en las adquisiciones de inmuebles que realice.
Foto: RAFA MOLINAP: Sin embargo, ese capital social mínimo de cinco millones supone una importante barrera de entrada. ¿Es un producto solo para grandes patrimonios?
Bueno, eso depende. Nosotros lo que hacemos es ayudar a los empresarios a crear socimis, bien partiendo de cero, bien transformando otras sociedades preexistentes con inmuebles. Y es cierto que para poder completar el proceso se necesita un mínimo de cinco millones, siendo recomendable para una mayor optimización tener algo más, en torno a siete u ocho.
Sin embargo, el que haya muchas socimis ya cotizando, permite a pequeños inversores acceder a un mercado en el que pueden adquirir acciones y percibir sus dividendos. De hecho, para un pequeño inversor fiscalmente es mucho mejor recibir los beneficios del arrendamiento como dividendos (lo cual tributa al tipo reducido del ahorro), que directamente como propietario, ya que el arrendamiento tributa en la base imponible general y puede llegar a soportar los tipos más altos de hasta casi el cincuenta por ciento.
P. Entonces, si un empresario crea una socimi, ¿tiene que sacarla a cotizar y vender sus participaciones en la bolsa?
Esto ha sido, hasta no hace mucho, uno de los grandes tabús y un importante elemento disuasorio a la hora de crear una socimis. Pese a ello, los nuevos mercados están ofreciendo soluciones que las han vuelto mucho más atractivas y por eso el auge actual.
Antes, casi todas las socimis españolas cotizaban en BMW Growth, el cual exigía un capital flotante (es decir, acciones a la venta para inversores minoritarios) mínimo de 2 millones de euros o un 25% del capital social.
Ahora, la competencia es feroz, y Euronext, en Paris, ofrece un mercado en el que no hay un capital flotante mínimo. Y en Madrid, BME ha creado un nuevo mercado, el Scaleup, en el que ya tampoco hay un capital flotante mínimo.
Esto hace que los socios de las socimis tengan sus acciones admitidas a negociación, pero son ellos los que deciden cuándo las sacan a la venta, si es que las quieren sacar en algún momento. Sin duda, ha sido un factor decisivo en el crecimiento exponencial.
P. ¿Pueden aportar las socimis soluciones a la empresa familiar?
Muchas. Además, es el campo que pienso que más se están desarrollando ya. Especialmente en los grupos familiares de segunda o tercera generación, con sociedades con inmuebles ya en arrendamiento y en la que hay una parte de la propiedad que participa en la gestión, y otra que no, que se limita a percibir dividendos. En estos casos, las socimis son una herramienta excelente, ya que permite llegar a acuerdos de participación de cada rama en el área que más le interese. Dan un juego increíble para la solución y prevención de conflictos.
P. ¿Además de ventajas, qué inconveniente puede suponer una socimi?
La socimisI es vehículo muy interesante si se adapta a lo que realmente queremos. Tenemos muchas consultas de personas que vienen interesada por el tipo cero en el Impuesto sobre Sociedades, pero que luego, cuando son conscientes de que tienen que repartir dividendos todos los años se dan cuenta de que no es lo que buscaban. Además, las socimis brillan mucho fuera de un grupo, pero dentro pierden parte de su atractivo, ya que no les aplica la exención para evitar la doble imposición de filial a matriz. Por este motivo, casi siempre hacemos una reestructuración previa.
Por ello, es importante conocer todas sus características para poder decidir si es lo que mejor se adapta a nuestras necesidades empresariales o familiares.
P. ¿Cuántas socimis hay en la zona alicantina?
Imagino que capital invertido en socimis debe haber bastante, pero es cierto que socimis localizadas aquí, no. De hecho, el Registro Mercantil de Alicante nos comentó hace no mucho que la primera que inscribía en la provincia era una que habíamos desarrollado nosotros.
En cualquier caso, esto es una mera anécdota, ya que va a haber muchas más. Tanto en Murcia, como en Alicante estamos desarrollando proyectos, que redundarán en una cantidad muy respetable.
P. ¿Cuál es el futuro de las socimis?
No tengo una bola de cristal, pero pienso que las socimis, mientras mantengan su fiscalidad actual, no van a parar de desarrollarse. Y no creo que la fiscalidad vaya a cambiar mucho, ya que cada estado europeo tiene un modelo similar, y la eliminación del español supondría la migración de muchas de estas entidades a los países del entorno. Es más, las socimis están suponiendo una importante puerta de entra de capital extranjero que quiere invertir en España.
Pienso que las socimis seguirán en expansión, creándose un mercado muy profesionalizado del arrendamiento, con entidades especializadas por sectores. socimis de arrendamiento de hoteles, de centros comerciales, de oficinas, etc. Creo que hasta los promotores inmobiliarios se terminarán involucrando y creando productos ad hoc, con una rentabilidad razonable, que colocarán en el mercado obteniendo posiblemente más margen que vendiendo directamente los activos.
Incluso, como anécdota puedo decir que hace poco ha salido una socimis con fines sociales, dedicada a alquilar viviendas a gente sin hogar. El abanico de posibilidades es tremendo.
