el sector vive un momento dulce, condicionado por los altos precios

El nuevo escenario inmobiliario: el valor de la vivienda, indexado a la inflación de los materiales

26/05/2022 - 

ALICANTE.  El sector inmobiliario vive un "momento dulce". Así lo reconocen las principales empresas de construcción o suministros que operan en la provincia de Alicante, como el grupo Vapf, Civica, Aedas Homes, Levantina o Alibuilding. Y así lo han dejado patente este miércoles en el Foro Inmobiliario organizado por Alicante Plaza, celebrado en las instalaciones de Regus con el patrocinio de Alibuilding, el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Alicante (COAATIE-A), la empresa de piedra natural Levantina, y la agencia Grupo CYMA. Ahora bien, el sector también tiene una gran amenaza, que está lastrando el precio final de su producto, como es el incremento del precio de las materias primas motivado, a su vez, por la subida del coste de la energía, lo que ha llevado a algunas inmobiliarias a indexar el precio final en función de los costes. Esta situación está generando que pisos de una misma promoción tengan precios diferentes, en función de la época en la que se ha firmado el contrato de la compra-venta.

Así lo ha expuesto Juan López, director territorial de Aedas Homes, quien
apunta que en su compañía han incorporado el indexado de algunos materiales en los contratos de obra –“lo que no impacta al margen”, matizó- y han subido el precio de las viviendas disponibles para absorber parte de este incremento de costes. “El mercado está aceptando estas subidas porque seguimos vendiendo a precios atractivos para la demanda”, explicó. 

Juan López, de Aedas Homes.

Otras empresas han optado por otras estrategias para hacer frente a la inflación de las materia primas, como sacrificar el margen de beneficio o anticiparse a la escalada de precios. Es por ejemplo que lo hizo Alibuilding, como ha explicado su director general, José Izquierdo. "Lo que hicimos fue inyectar liquidez a nuestro proveedores para acaparan materiales". Y es que los precios se han disparado en productos como la cerámica, el hierro, el aluminio o la carpintería de madera, lo cual, a juicio, de Izquierdo, pone en riesgo los márgenes del promotor. "Es una situación compleja porque es difícil saber el precio final de la vivienda", ha añadido el representante de Alibuilding, que sí ha reconocido la posibilidad de indexar los precios finales a los costes, aunque todavía no ha optado por aplicarlo.

José Izquierdo, de Alibuilding.

Vicente Mestre, de Vapf, ha opinado que de esta situación se están aprovechando los proveedores de materiales y que impacta más en el precio de la vivienda destinada a un mercado de compradores extranjeros, a que al mercado nacional, en el que los márgenes están más justos. Javier Pérez, de Civica Homes, ha cifrado ese aumento en un 25% en campos como la fontanería o la electricidad de una vivienda, y en un 100% en edificios con fachadas de cristal.

Ante este contexto, Sebastián Fullana, director de proyectos y distribución de Levantina, ha introducido otro elemento que ha disparado los costes, el transporte y que retrasa la llegada de materias primas. Por ello, ha propuesto a las firmas inmobiliaria optar por los materiales de cercanía, que llegan más pronto y tienen un costes de transporte menos elevados que los que vienen de fuera, y además, rebajan la huella de carbono. "Somos una tierra rica en productos y por tanto tenemos una solución para hacer frente a la escalada de precios", ha considerado.

Vicente Mestre, de Vapf.

Un bueno momento del sector, pero con nuevas preferencias

Si el aumento de los precios suponen el gran caballo de batalla de las promotoras, los principales actores sí que coinciden en que el sector vive un buen momento con una alta demanda, motivada por dos elementos: la tendencia de los nuevos compradores por viviendas más grandes y con más espacios al aire libre, generado tras los confinamientos, y el incremento de la demanda internacional, de los clientes que huyen de la zona del conflicto de Ucrania. La primera tendencia se da, sobre todo, en el mercado nacional, y la segunda, en los compradores extranjeros, ahora del centro de Europa y de los países del Este. Por ejemplo, Mestre, de Vapf, ha explicado que existe un cambio de tendencia en los mercados internacionales. A los habituales compradores de Holanda, Bélgica o Suecia, se suman ahora los de Polonia, o clientes de alto poder adquisitivo de países como Lituania, Estonia o Rumania, como también ha atestiguado Juan Izquierdo de Alibuilding. "Son clientes que se desplazan a zonas seguras, y la Costa Blanca lo es y representa un activo dentro de Europa". En el caso de Alibuilding las ventas a clientes extranjeros se ha incrementado un 21%.

Sebastián Fullana, de Levantina

Las tendencias del mercado nacional van más por alejarse de los centros urbanos de las ciudades, como ha explicado Juan López, de Aedas Homes. "Este tipo de comprador busca espacios amplios y zonas comunes espaciosas y atractivas". Y a ello, se añaden las nuevas tendencia dentro una vivienda, según ha añadido Fullana, de Levantina. "El cliente busca un nuevo concepto, la sostenibilidad y una personalización de la vivienda y valor añadido en su casa"

Nuevos mercados

Además de la procedencia de los nuevos compradores, en el Foro Inmobiliario organizado por Alicante Plaza han quedado patentes otras circunstancias que han motivado la aparición de nuevos mercados. Por ejemplo, como ha expuesto Vicente Mestre de Vapf, tras la pandemia, se ha recuperado el mercado alemán, motivado, además, por el aumento de los precios en Baleares y la aparición de compradores de las antiguas repúblicas soviéticas. En el lado contrario, se halla el mercado ruso, que con las sanciones impuestas por la Unión Europea ha sido el gran perjudicado porque las inversiones realizadas pueden quedar en un limbo legal. "Si se aplican el último paquete de sanciones, los rusos que han comprado hace dos años podrán quedarse sin disfrutar de su vivienda y veremos si el promotor consigue cobrarla íntegramente", ha advertido el representante de Vapf.

Javier Pérez, de Civica Homes

En el mercado nacional, se ha detectado un aumento de compras por parte de ciudadanos chinos, según ha apuntado Javier Pérez, de Civica Homes.  Aedas Homes también ha detectado que la demanda del comprador extranjero se ha multiplicado por dos. Además de belgas, holandeses y suecos, siguen comprando británicos. José Izquierdo, ha puesto ejemplo de que Alibuilding ha tenido que acelerar una promoción de viviendas unifamiliares en Polop de la Marina por la alta demanda existente. "Queríamos desarrollarla por fases, y hemos que tenido que hacerla a la carrera", ha ejemplificado.

Sebastián Fullana sostiene que existe una demanda con un alto poder adquisitivo, que buscar viviendas con materiales naturales y, por tanto, con valor añadido, que antes sólo apreciaban los nórdicos y que ahora lo reclaman clientes de otras nacionalidades.

La digitalización del proceso de venta

Otro de los procesos que ha permitido que el sector inmobiliario gane en agilidad ha sido la digitalización, tanto en los procesos de venta como en los aspectos jurídicos. Además, según ha explicado Juan Izquierdo, de Alibuilding, también se ha producido un mayor proceso de acompañamiento con el cliente durante la etapa del confinamiento en la que el comprador quería saber el estado en el que se encontraba su vivienda.

Vicente Mestre, de Vapf, sostiene que todavía se puede aprovechar mejor la digitalización y analizar el dato de las búsquedas. "Nos permitiría saber con más detalle lo que busca el cliente". Javier Pérez, de Civica Homes, ha destacado los avances que se han producido en las infografías de las futuras viviendas, lo que permite que el cliente pueda saber con mucho detalle cómo va a ser la vivienda que adquiere. Sebastián Fullana ha defendido, por su parte, que hay que mantener los procesos de muestra tanto online como offline y la dificultad, en su empresa, de tener showroom. "La gente quiere ver los productos en virtual y en real, y máxime los productos de Levantina, que son productos grandes, únicos e irrepetibles".

El 'Build to rent' y la industrialización de los procesos de construcción

Por último, en la segunda mesa de foro moderada por David Martínez, se han abordado dos cuestiones: la promoción de pisos en alquiler y la industrialización en los procesos de construcción.  En cuanto al build to rent, el representante de Aedas Homes sí que ha expuesto que su empresa ha desarrollado 1.500 viviendas de este tipo en España, 144 en la provincia de Alicante. Alibuilding no lo ha desarrollado pero no lo descarta ante un escenario de aumento de tipos de interés y de futuras dificultades para que las familias accedan al crédito hipotecario. Civica Homes, por su parte, puso en marcha una promoción de este tipo en 2009 en Alicante y considera que el éxito depende de los servicios que ofrezca la zona.

Respecto a la industrialización, José Izquierdo, de Alibuilding, ha considerado que puede ser una alternativa ante la escalada de precios de los materiales primas. Y ha puesto el caso de las fachadas de sus edificios, que están totalmente industrializadas y además, rebajan la huella de carbono, algo que el cliente extranjero valora mucho, según Izquierdo. En el caso de Aedas, Juan López también ha expuesto que en sus promociones también se instalan baños totalmente industrializados, así como en los elementos de las fachadas.

Vicente Mestre, de Vapf, ha opinado que la industrialización en el sector inmobiliario ha llegado para quedarse y que puede ser también una alternativa a los problemas que tienen las empresas para disponer de mano de obra cualificada. Pese a ello, Mestre afirma que queda mucho para hacer, como por ejemplo, implantar una política de sellos verdes para aquellos que utilicen una serie de materiales.

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