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observatorio euroval de noviembre

Brexit y vivienda: el comprador británico es el primero pero ha ido perdiendo fuerza

30/10/2019 - 

ALICANTE. La compra de vivienda por extranjeros ha sido importante para compensar en parte la fuerte caída en las ventas que tuvo lugar tras la crisis de 2007. En 2007 se venden en España 96.000 viviendas a extranjeros, y hay una fortísima caída en los años siguientes, pero se mantiene en el entorno de las 30.000 viviendas, recuperándose a partir de 2010; en 2017 casi se llega a las 90.000 y en 2019 se alcanzarán seguramente la cifra de 100.000 viviendas vendidas a extranjeros. Alicante tiene un papel protagonista en estas transacciones, y en años recientes supone más del 20 por ciento de todas las ventas a extranjeros de España, con 22.000 en 2017, 23.000 en 2018, y superando ampliamente esa cifra en 2019. En la Comunidad Valenciana casi el 80 por ciento de todas las transacciones de vivienda con extranjeros se hacen en la provincia de Alicante.

La relevancia de estos datos se pone de manifiesto cuando vemos que hay unas 38.000 viviendas en stock en la provincia, disponibles para la venta, cifra que se reduce lentamente ya que las viviendas existentes no responden exactamente a la demanda de ubicación y características que exigen los extranjeros. Lo más significativo es que en los últimos años se venden a residentes y no residentes viviendas que representan alrededor del 47 por ciento de todas las transacciones que se hacen en Alicante. Estos porcentajes son alrededor del 32 por ciento en la Comunidad Valenciana, lo que indica, con esa diferencia de 15 puntos porcentuales, un peso muy grande de la venta a extranjeros en el total de venta de vivienda en nuestra provincia.

La preocupación en el sector inmobiliario por cómo quedarán las relaciones entre la Unión Europea y Gran Bretaña tras la inminente salida de ésta, está más que justificada por estos datos. En España el comprador británico es el número uno, con aproximadamente el 15,5 por ciento del total, y le siguen franceses y alemanes con un 7,5 cada uno; después tenemos belgas, suecos, rumanos, italianos y marroquíes, con porcentajes entre algo más del 6 y el 5 por ciento; y chinos, rusos, holandeses, y noruegos, con hasta el 2 por ciento. Hay también una larga lista de países con menos de ese 2 por ciento. Los porcentajes difieren en Alicante, pues, aunque el principal comprador es también el británico, le siguen marroquíes, rusos, italianos, argelinos, irlandeses y chinos; la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia (Provia) publicó este verano un interesante y detallado trabajo al respecto.

Tres ideas podemos destacar sobre este tema. La primera es que el comprador británico ha ido perdiendo fuerza en los últimos años, y aunque sigue siendo el primero, no lo es en cuanto a crecimiento, por lo que si baja más aún por el Brexit, habría que hacer hincapié en ventas a otros extranjeros; destaca el fuerte crecimiento de marroquíes, rusos y argelinos, últimamente. Pese a la concentración de las ventas de vivienda en unos pocos países, hay un abanico amplio de países cuyos nacionales compran vivienda en Alicante. La segunda idea es que el tipo de cambio es un elemento importante porque abarata o encarece la compra de manera que puede ser significativa; aunque la libra no ha sufrido la fuerte depreciación que se esperaba, debido en parte a estar los tipos de interés en negativo en la zona del euro, es fácil que a largo plazo se debilite. Por su parte el euro se ha depreciado respecto al dólar, y mantiene una paridad relativamente estable respecto a los países de donde pueden venir los compradores de vivienda, a excepción de Suecia y, sobre todo, de Noruega, cuya divisa está muy depreciada respecto al euro. 

En tercer lugar, el mercado de vivienda para extranjeros debe tener en cuenta la tradición de compra existente por parte de algunos países, y los nuevos demandantes; la nueva realidad del Brexit; la facilidad de una moneda común para compradores de la zona del euro; y la evolución relativa de los tipos de cambios. Estos son factores de entorno, pero lo más importante seguirá siendo que la oferta se adecúe a las necesidades de los extranjeros que quieren tener una vivienda en Alicante, y responda a su demanda de localización y características, como el tamaño; por los datos disponibles sabemos que aproximadamente la mitad de las viviendas son pisos, y la otra mitad unifamiliares.  No mencionamos el precio porque es obvio – la vivienda media está en 137.000 euros- , pero hay otras cuestiones que no lo son tanto como la rehabilitación y transformación de viviendas, o la construcción para alquiler vacacional no necesariamente limitado a la temporada de verano.

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