María José Salvador. Foto: EVA MÁÑEZVALÈNCIA. Tres de las legislaciones que ha impulsado el Consell en la presente legislatura recurren a la controvertida herramienta de la expropiación de inmuebles. Se trata de la "expropiación del usufructo" prevista en la Ley por la Función Social de la Vivienda; la expropiación de solares abandonados que se redefinirá en la modificación de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat (LOTUP); y la expropiación del uso de la tierra no cultivada que contempla la Ley de la Huerta.
Las tres regulaciones, impulsadas por la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio que dirige la socialista María José Salvador, contemplan privar de sus inmuebles a determinados propietarios -y en determinadas circunstancias- en aras de la función social que se le atribuye a los activos. La administración explica que su carácter es disuasorio, que la expropiación no es un fin sino un medio para animar a los propietarios a den un uso adecuado a sus inmuebles que repercuta en beneficio de la sociedad. Pero el arrojo legislativo de estas medidas ha despertado recelos legales.
Respecto a la posibilidad de expropiar solares a instancias de la administración se trata de una herramienta prevista en la legislación valenciana desde hace décadas que, con el paso de los años, se ha ido definiendo con mayor detalle. La reforma de la LOTUP de 2014 afinó esta fórmula estableciendo mecanismos precisos para que los particulares también puedan activar este mecanismo, pero no ha sido hasta ahora, pasada la crisis económica, cuando firmas como el Grupo Siso se han lanzado a promover y edificar en terrenos ajenos.
La condición para ello es que los propietarios del inmueble hayan incumplido con su deber de edificar, circunstancia que se produce cuando pasan 6 años sin actividad en el solar. Se trata de una herramienta que gusta al Consell, que interpreta que cumple el doble objetivo de evitar la compraventa especulativa -la retención de solares de los núcleos urbanos hasta una eventual subida de precios- y el encarecimiento de activos provocado por esta oferta cautiva.
En esta línea, la Dirección General de Vivienda ha decidido potenciar la fórmula. La nueva redacción de la norma "trata de reforzar el papel del agente rehabilitador, pero no para que se expropie, sino que para que se pueda sustituir a los propietarios que han incumplido de forma sucesiva y sistemática las órdenes de edificación", según defiende el departamento.
La directora general de Vivienda, Rebeca Torró, preguntada al respecto por Valencia Plaza, indica que los cambios a introducir en la norma plantean "una apuesta clara y decidida por la revitalización y regeneración de la ciudad ya construida frente al anterior modelo urbanístico, fundamentado en un modelo expansionista y de consumo de suelo".
Dos propietarios distintos de suelo trasladan a este periódico que la Generalitat lo tendrá complicado para defender esta norma en los tribunales, puesto el derecho a la propiedad previsto en la Constitución Española no puede vulnerarse en base a criterios tan ambiguos como la revitalización y regeneración de la ciudad.
Sin embargo, Sergio Fernández, consejero del despacho de abogados Cuatrecasas, considera que la norma valenciana posee una base "sólida" y garantista. Además subraya que, pese a que el texto habla también de expropiaciones, la ley contempla una herramienta más adecuada para edificar en suelo ajeno que es canjear el valor del solar al propietario por un activo resultante de la edificación, "algo similar a lo que ocurre en los PAI".
En materia de vivienda, la consellera Salvador también fue la impulsora de la Ley por la Función Social de la Vivienda (la ley antidesahucios valenciana), que fue la primera en ver la luz entre las impulsadas por el Consell de Ximo Puig. "Se trata de un texto vanguardista, un avance histórico que situará a la Comunitat Valenciana entre las sociedades más avanzadas en esta materia al dar un paso más al concebir la vivienda como un bien de interés general y no de lujo al alcance de unos pocos, un paso más para situar a la vivienda entre los pilares básicos del Estado del Bienestar", sostiene el departamento.
La ley fue ideada para obligar a la banca y a otros grandes propietarios de viviendas vacías a poner los inmuebles a la disposición de los ciudadanos. La fórmula elegida para que la propiedad ceda sus pisos fue la expropiación del usufructo, la misma que se utilizó en otras autonomías y que acabó recurrida por el Gobierno central al Tribunal Constitucional (TC). En efecto, como avanzó València Plaza, el Gobierno de Rajoy ve inconstitucional la norma y ha abierto una comisión bilateral con la Generalitat para tratar de rebajarla, algo a lo que parece oponerse el Consell.
Tras lo ocurrido con otros textos similares en España se antoja complicado que vea la luz con un texto como el actual. Cabe recordar que el texto legal salió adelante sin resolver las incertidumbres detectadas por el Consell Jurídic Consultiu. El CJC había advertido en un contundente informe de la "dudosa constitucionalidad" de varios artículos que, según el organismo, invaden competencias estatales. Pero sus advertencias que no fueron tenidas en cuenta.
En cualquier caso, llegue a aprobarse o no, Sergio Fernández subraya que la propia ley valenciana incorpora en su articulado que la posible expropiación del usufructo de viviendas no se producirá mientras esté operativo el Fondo Social de Viviendas a nivel estatal por tener prioridad la comptencia estatal, y se da la circunstancia de que el Gobierno ha ampliado la moratoria de su herramienta hasta 2020, año hasta el cual el mencionado aspecto de la norma valenciana permanecerá suspendido.
El proyecto de la Ley de la Huerta aprobado por el Consell recientemente contempla la posible expropiación del uso de la tierra que no se cultive durante dos años consecutivos. Sobre este procedimiento la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio sostiene que el arrendamiento forzoso "no se llevará acabo prácticamente en ningún caso" porque el Ente Gestor de l'Horta "actuará como mediador entre propietarios de suelo y agricultores", tal y como regula la norma.
La inclusión de esa figura en la norma, explican, también responde a la "coacción preventiva", tal y como se establece en la legislación urbanística para los que incumplen el deber de edificar. "Se trata es de estimular a los propietarios a que gestionen sus suelos a través del banco de suelos del Ente Gestor", añaden.
No obstante, el Consell se ha visto obligado a incluir modificaciones sobre el controvertido aspecto de las expropiaciones tras ser reprendido por el Consell Jurídic Consultiu sobre la arbitrariedad en los criterios para concluir que un suelo está infrautilizado -el paso previo a su arrendamiento forzoso- y sobre la ausencia de plazos máximos para la "cesión temporal" de parcelas.
En concreto, la conselleria de Vivienda ha rebajado la norma con la modificación de tres artículos que se ajustan a otras tantas observaciones esenciales formuladas por el órgano consultivo. Todas ellos forman parte del capítulo cuarto de la ley, el que regula el uso y explotación por parte de "profesionales agrarios" de tierras propiedad de terceros que sean declaradas en estado de abandono atendiendo a su "función social".
