ALICANTE. La nueva Ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023, y desde ese momento se van a aplicar las nuevas normas en la materia. Hablamos de la normativa que pretende facilitar y garantizar el derecho a la vivienda, y de sus medidas más controvertidas, con Sebastián Crespo Baeza, socio de la firma especializada en abogacía de los negocios, Devesa & Calvo Abogados, con sedes en Madrid, Alicante y Valencia.
-¿Qué sucede con los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la ley de vivienda, se les aplica?
-No. La disposición transitoria cuarta de la ley de vivienda indica que los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley de Vivienda continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
-¿Qué se entenderá por zonas de mercado residencial tensionado?
-Cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
-¿Una vez que se declara una zona tensionada, se puede modificar?
-La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente. La declaración de ámbito territorial tensionado corresponde a las Comunidades Autónomas, en este sentido, dado que las Comunidades Autónomas gobernadas por el partido Popular han manifestado su negativa a declarar zonas tensionadas, es probable, que este apartado de la norma termine por no aplicarse en la práctica en gran parte de España. Este puede ser el caso de la Comunidad Valenciana, y en particular, de la provincia de Alicante.
-¿Qué se entiende por “gran tenedor” según la ley de vivienda?
-Con carácter general la definición seguirá siendo la misma, es decir, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Sin embargo, en entornos de mercado residencial tensionado, se considerará gran tenedor, a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.
-¿Cuáles son las novedades en lo que respecta a la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda?
-Literalmente, la norma señala que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".
Se mantiene el plazo inicial de prórroga existente hasta la fecha, esto es, si se llega a la fecha de vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquel, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Como novedad se establece una prórroga extraordinaria para zonas no tensionadas por la que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de 1 año, si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. El arrendador podría negarse siempre que no tenga la consideración de gran tenedor. Por otra parte, si la vivienda estuviera en una zona tensionada el arrendatario podría solicitar esta prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, no pudiendo negarse el arrendador.
-¿Qué sucederá con el incremento de la renta que se había en base al IPC?
-El INE definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la LAU, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. El tope de subida del alquiler hasta el 31/12/2023 será del 2% y del 3% entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.
-¿Quién pagará los gastos de la inmobiliaria?
-Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato pasan a ser a cargo del arrendador, ya sea persona física o jurídica.
-¿Se verán afectados los procedimientos de desahucio por falta de pago?
-Si la parte demandante tiene la condición de gran tenedor, el inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, será necesario que en la demanda la parte actora acredite haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación. Además, el tribunal podrá suspender el proceso para que se adopten medidas para los casos de existencia de vulnerabilidad. El plazo de suspensión del desahucio será de 2 meses si la parte demandante es una persona física y 4 meses si la parte demandante es una persona jurídica.
