'Manual de derecho inmobiliario': 12 juristas secuencian una promoción de principio a fin

ALICANTE. Secuenciar una promoción inmobiliaria de principio a fin: desde que se adquiere el suelo donde se va a construir hasta que se firma el contrato de compraventa de la última vivienda, y compendiar toda la casuística legal a la que se pueden enfrentar los agentes que intervienen en el proceso desde un punto de vista práctico. Ese es el objetivo de 'Manual de derecho inmobiliario', el volumen en el que doce expertos juristas, liderados por Rafael Moreno, de Inur Abogados, han aglutinado todo el derecho que afecta a los distintos pasos del proceso de una promoción.

El manual se presentó este jueves en Alicante, en el restaurante El Maestral, con la presencia de ocho de sus doce autores, y la socia de Moreno en Inur Abogados (y coautora), Alexandra Gómez, como maestra de ceremonias. Una nutrida representación del sector, abogados, jueces, magistrados, arquitectos, aparejadores, profesores universitarios y periodistas se unieron a los familiares de sus artífices para dar la bienvenida al manual, que nace con una evidente vocación práctica y la aspiración de servir tanto a profesionales como a estudiantes, e incluso a curiosos.

Rafael Moreno, director de la obra, señaló que su trayectoria como abogado experto en urbanismo y derecho inmobiliario siempre ha echado en falta una obra que aglutinase todo el derecho relacionado con esta actividad ("hay distintos manuales a los que uno puede recurrir pero no encontraba uno que lo reuniese todo", explicó), así que cuando fundó Inur en 2018 comenzó a darle forma a la idea de impulsar un manual, y la ocasión se presentó a través de la editorial Aranzadi. 

A continuación, Moreno y Gómez se pusieron a buscar al resto de autores, "algunos oponentes", hasta completar la plantilla: un notario, una registradora, dos profesoras universitarias y ocho abogados y abogadas. A la diversidad profesional y de género (cinco hombres y siete mujeres) se suma también la geográfica: hay participantes de Alicante, Barcelona, Madrid, Málaga y Murcia. Todo ello con la intención de ofrecer la visión más amplia posible. 

A lo largo de sus catorce capítulos, el manual aborda todas las cuestiones relacionadas con el derecho administrativo y civil que deben afrontarse mientras se busca un suelo apto, se obtienen licencias, se contrata al constructor, se escritura la obra, se crea la comunidad de propietarios y se vende, alquila o cede la vivienda final. Todos ellos actos con repercusión fiscal, por lo que a este apartado también se destina un capítulo. Y muchos "pueden acabar en litigio, por lo que el manual trata de explicar la secuencia y resolver dudas con una perspectiva práctica".

En su elaboración han participado (además de Rafael Moreno, director de la obra y autor de tres capítulos, y Alexandra Gómez) los abogados Jorge Ortiz Ramírez, Amparo Cabeza, Santiago Marco, Vanesa Rubiras, Rocío Martínez y José María García Guirao, el notario Mario Signes, la registradora María Tenza Llorente, y las profesoras de la UA Mercedes Fernández y Tamara Funes. Cada uno aporta su visión en aquel aspecto en el que es experto, aunque, como señaló el director de la obra, "ha habido cambios legislativos por la covid que perduran, y se avecinan otros con la nueva Ley de Vivienda".

Mercado inmobiliario postpandemia

El notario Mario Signes ofreció durante la presentación una breve aproximación al actual mercado inmobiliario tras la pandemia. Según señaló, tras el confinamiento que "paró en seco" las operaciones, ha habido "un incremento evidente de la actividad", que atribuyó al ahorro generado durante la pandemia y al deseo de buscar un nuevo tipo de vivienda adaptada al teletrabajo y con espacios abiertos. "Ha habido una revolución del mercado, en julio se registraron un 53% más de viviendas que el mismo mes de 2020".

Un escenario impulsado además por tipos bajos, que podría conducir hacia una 'preburbuja' debido a la inflación, que terminará haciendo subir los tipos. Un informe de UBS citado por Signes, en este sentido, alerta de que las condiciones para una nueva burbuja ya se dan en Canadá, Alemania y países nórdicos, aunque "aún no en España". "Si en 2023 hay problemas de crédito, veremos qué pasa, ahora mismo hay una explosión del mercado".

El autor del capítulo sobre fiscalidad del sector inmobiliario, José María García Guirao, señaló por su parte que la tributación está presente en todo el ciclo, "al construir, al comprar, al tener, al alquilar, vender o incluso donar una vivienda". Los inmuebles despiertan el interés de todas las administraciones porque no pueden ocultarse, y hay impuestos locales, autonómicos, estatales... de forma que "se dan situaciones complejas, porque además la normativa cambia casi cada año". La controversia y la litigiosidad con la Administración está por tanto "a la orden del día", porque tribunales y legislativo juegan "al gato y el ratón: hay sentencias que matizan la norma, y luego se vuelve a cambiar la ley".