Antonio Olmedo, presidente de Aprova. Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El sector inmobiliario ha sido uno de los que mejor ha resistido los envites de la pandemia. Sin embargo, ahora, como la mayoría de sectores, se enfrenta al fuerte aumento de los costes de la construcción por el alza de las materias primas. Una situación que está acelerando la tecnificación e industrialización de los procesos constructivos. Por el momento, no se están parando obras, pero sí que se ha detectado un freno en la puesta en marcha de nuevos proyectos a la espera de ver cómo evoluciona el mercado, señala Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova).
Un sector en profunda transformación ante los nuevos productos que van cogiendo fuerza en España como build to rent, el coliving o cohousing. Alternativas a las que se van sumando los promotores valencianos para adecuarse a las nuevas demandas. Bien lo sabe Olmedo, quien insiste en la necesidad de un cambio normativo que permita acelerar su puesta en marcha. Como también reclama agilidad al Ayuntamiento de València con las licencias de obra, un problema que está provocando que mucha inversión no recale en la ciudad por las demoras en su concesión.
-La coyuntura actual está provocado un tsunami económico con un fuerte encarecimiento de las materias primas y problemas en las cadenas de suministros. ¿Cómo está viviendo el sector esta situación?
-Con independencia de la situación actual, ya se venían produciendo alzas en los costes de las materias primas con un devenir complicado desde el verano de 2021 y eso nos afectaba. Por un lado, el abastecimiento era más caro, pero el proceso de fabricación no puedes demorarlo y la tecnificación era tan perentoria que teníamos que entregar las viviendas en sus momentos establecidos. Los retrasos han sido mínimos tanto por el efecto de la pandemia como por el desabastecimiento.
Esta situación tan perversa como es un conflicto bélico en Europa afecta en el precio de las materias primas y complica el abastecimiento con efectos muy duros en el proceso de fabricación. Pero también afecta al componente psicológico y a la demanda de vivienda de un mercado tan importante para la Comunitat como es el turismo residencial. Esto produce retraimiento y, por tanto, inseguridad. Lo que deseamos es que esto sea lo más leve posible.
-¿Cómo lo están afrontando las empresas promotoras?
-En el corto plazo minimizar el impacto es muy complicado. La industrialización y las nuevas técnicas de construcción se van a anticipar. Todo lo que va a significar la reorganización en materia de eficiencia energética, los impactos medioambientales, la descarbonización de la vivienda, su transformación en hogar...Eso va acompañado de un proceso revolucionario de lo que es el reacondicionamiento del hogar. Somos muy optimistas en cuanto a que la tecnificación en la construcción va a ser mucho más rápida de lo que habíamos previsto.
-¿Se están parando obras o ralentizando la puesta en marcha de nuevas promociones por la coyuntura actual?
-Parar obras no, pero sí ralentización de proyectos. La paralización de obras no se está produciendo y ya vimos durante la pandemia como no había que hacerlo porque no se puede producir una situación de deterioro laboral o de incumplimiento. No obstante, hay momentos en los cuales el aprovisionamiento obliga a demorar. Por tanto, lo que sí se está produciendo es un retraimiento de los nuevos desarrollos. Por una parte, porque las empresas se están reordenando y, por otra, debido a que si los aprovisionamientos los tenemos que modular y cambiar, tienes que modificar los proyectos. Y esas demoras en los nuevos desarrollos son las que pueden afectar al número de viviendas que se inician.
-¿Esta situación acabará repercutiendo en el precio final para el comprador de obra nueva?
-Las alzas de costes repercuten en el precio lógicamente. Nos encontramos con que la inflación tiene unos efectos muy perversos si se mantiene en el largo plazo, pero también en el corto porque la capacidad de compra es menor. Por tanto, se repercuten precios y la capacidad de compra se ve afectada. Ahora tenemos que ver cómo rediseñamos los productos para que se puedan comprar. Al final es encontrar un equilibrio entre la capacidad de compra y el alza de los costes porque la inflación repercute a todos.
"No se están parando promociones, pero sí se está produciendo un retraimiento de los nuevos desarrollos"
-¿Cómo va a impactar sobre el sector la normalización de la política monetaria del BancoCentral Europeo (BCE), que en los próximos meses subirá los tipos de interés?
-Al final todo ese engranaje repercute en la estabilidad económica y hay que modularlo muy bien. Si suben los precios, los tipos de interés y los salarios nos metemos en una espiral inflacionista y eso repercute en la competitividad de la economía española en general. Si no hay subida de la productividad da lugar a que esas repercusiones no se puedan llevar a cabo y son asimétricas. Porque lo que subes en un momento determinado te lo vas a encontrar en la capacidad de compra que vayas a tener.
La subida de precios, de los costes financieros y las restricciones en la oferta de crédito afectan a la evolución económica. Si ahora mismo estamos con una situación medianamente ordenada de inflación un poco desbocada, pero dicen que controlable en los próximos meses, pero no hay un incremento de la productividad y nos encontramos con que se mantiene la inflación, va a ser una situación preocupante en cuanto al efecto que tiene sobre el crecimiento económico. Por tanto, si repercute esa oferta de crédito en disminuir la financiación y se produce alza de los tipos de interés, si no se incrementa la productividad y no se produce un crecimiento económico fuerte va a repercutir en el empleo y nos va a afectar a todos.
-A la vista de este nuevo escenario, ¿se frena el optimismo con el que el sector inició el año? ¿Temen que se ralentice la demanda?
-Las expectativas eran positivas y optimistas con un ambiente que favorecía la inversión y el empleo. ¿Qué ha ocurrido? Con la pandemia, el sector inmobiliario se ha rearmado con los fondos europeos y reordenó sus posiciones en cuanto a la transformación de la vivienda. Todos los sectores nos estábamos preparando para los Next Generation y había una efervescencia muy positiva porque la inversión se veía que iba a generar productividad. Las expectativas del turismo residencial eran buenas, había ganas de salir y de participar en ese entorno de crecimiento y de desarrollo económico y social. Las vibraciones eran buenas. Así lo veíamos, pero llegó febrero y la invasión rusa y entonces todos nos barruntamos que habrá que reordenar esas inversiones porque los fondos tendrán que hacer frente a unas necesidades que no estaban previstas.
"LA ADMINISTRACIÓN SIGUE ADOLECIENDO DE FALTA DE AGILIDAD. PASEMOS DE LAS MUSAS AL TEATRO"
-¿Son suficientes las medidas que están poniendo en marcha las diferentes Administraciones para minimizar el impacto que está provocando la guerra?
-Esa es la cuestión. La suficiencia es, por un lado, monetaria y, al mismo tiempo, nuestra capacidad para desarrollarlas. Tiene que haber transparencia en las decisiones que se van a tomar. Por ejemplo, en nuestro sector teníamos los planes de vivienda y de rehabilitación y regeneración urbana porque tenemos un parque de viviendas, que es fundamentalmente de los años 50-60 y necesitan rehabilitarse en eficiencia energética. Eso ya estaba preparado por la Conselleria, pero se va retrasando. Por eso, necesitamos su concreción e implantación. Falta agilidad en la tramitación. Es algo de lo que sigue adoleciendo la Administración. Pasemos de las musas al teatro. Lo que no puede ser es que los procesos de tramitación estén tan alejados de la realidad. A lo mejor morimos por inanición. No sabemos si se está duplicando o triplicando, pero es necesario que haya una eficiencia y eficacia en la asignación de los recursos públicos. Nuestra Administración adolece bastante de esa digitalización tan necesaria.
-Por otro lado, la ciudad de València arrastra un problema de falta de oferta. El último informe del Observatorio de la Vivienda de la UPV, en el que participa Aprova, habla de que la obra nueva se ha reducido a la mitad en dos años. ¿Qué está provocado esta situación?
-Tenemos el perímetro de la ciudad limitado, por una parte, por el mar y la huerta protegida, con lo cual el suelo que tenemos hay que pensar cómo se desarrolla para que crezca la ciudad. Lo más importante es que los gobernantes tengan un proyecto de ciudad a futuro para los próximos 20 años, como mínimo, para conformarlo ahora. Si no se toman decisiones pasa el tiempo como está pasando con el PAI del Grao o el de Parc Central, que son de principios de los 2000... Habrá también que pensar las conexiones con el área metropolitana. En estos últimos años disminuye la oferta porque se van colmatando los solares y nos encontramos que lo nuevos desarrollos se están ralentizando porque surgen nuevas posiciones políticas. Se dice que se van a revisar esos PAI, pero tendremos que cumplir con lo que se definió en su momento porque si se replantean se genera inseguridad jurídica y surgen problemas. Esos desarrollos urbanos, que suponen miles de viviendas, están bloqueados y parados porque creo que falta proyecto de futuro.
"Hay desarrollos urbanos bloqueados y parados porque falta proyecto de ciudad"
-¿La ciudad se va a quedar entonces sin obra nueva en los próximos años?
-Si no se generan esos solares y no se transforma el suelo, lógicamente nos podemos encontrar que no exista oferta de vivienda nueva. En urbanismo tener una visión de futuro es fundamental porque de lo contrario te atrapas en el tiempo. Tenemos que generar posibilidades y un equilibrio entre medio ambiente y ciudad, pero no supeditado uno al otro.
-Parece que poco a poco se desatasca el PAI del Grao. ¿Cómo valora los avances?
-Se siguen las interlocuciones y dando opiniones, pero vamos a cumplir lo que está establecido. Saquémoslo porque de lo contrario habrá un problema de oferta de vivienda. Necesitamos ese desbloqueo porque, aunque existe una voluntad por hacerlo, no se materializa. Todo son posiciones, opiniones y reversiones y eso genera inseguridad y es lo peor que hay.
Otro punto que también se debe de encauzar es el área metropolitana con todas las comunicaciones que se deben de efectuar. Creo que se está acometiendo por parte de la Conselleria de Movilidad con mucha fuerza, pero el Plan del Área Metropolitana lo necesitamos ya porque es fundamental para las conexiones y el desarrollo urbano de las ciudades y de las zonas logísticas y parques industriales. Y todo esto nos obliga a tener nuevas ordenanzas y urbanísticas que se tienen que revisar porque son del año 1989.
-¿La falta de regulación impide el desarrollo de nuevos productos como coliving o cohouing?
-Le planteamos el año pasado al Ayuntamiento la necesidad de revisar las normas urbanísticas. Fueron muy receptivos y se han puesto a ello. Sobre todo en aspectos muy importantes como es la adecuación de la normativa a esos nuevos productos de coliving y cohousing porque unas veces se utilizan las figuras de terciario y al final son residenciales. Es necesario definirlas y también los requerimientos que precisan. También, hay que ver la utilización de los sótanos y los bajos comerciales para que se puedan reconvertir en vivienda o diferentes usos como logística o almacenamiento. Y eso requiere de nueva normativa para atender los nuevos requerimientos que plantea la ciudadanía.
-Las licencias de obra siguen siendo un dolor de cabeza para los promotores. ¿La fórmula de las entidades colaboradoras (ECUV) no ha conseguido resolver el problema?
-El reglamento que regula las ECUV está muy bien, pero tiene una palabra y es que los ayuntamientos 'podrán' utilizarlas y desarrollar las ordenanzas municipales para su aplicación. Por tanto, si los ayuntamientos no hacen nada sigue vigente lo anterior. Lo que no puede ser es que la asignación de técnicos tenga demoras de 6-8 meses. Eso es preocupante. Pero, además, hay veces en que presentas una ECUV y te dicen en el consistorio que van a seguir su rutina y al final no se ha conseguido nada.
-¿Cuánto es el tiempo medio de espera para conseguir una licencia de obra en la ciudad?
-Se tarda meses. Entre los tiempos del Ayuntamiento, los de Iberdrola y los de Industria, en cuanto a enganches y acometidas, se tarda 25 meses, dos años, un tercio más que hacer la obra, que suele ser de entre 18-20 meses.
"Mucha inversión no viene a València por lo difícil que es conseguir una licencia"
-¿Eso está provocando fuga de la inversión?
-Sí. Sin ninguna duda. No fuga en el sentido de que ha venido y se vaya la inversión, que también, sino que es más la que no viene como consecuencia de estos tiempos tan cambiantes. Las empresas no se pueden permitir estar años para obtener los permisos correspondientes. Tenemos una burocracia muy farragosa y complicada. ¿Voluntarista? Sí. ¿Efectiva? No.
-¿Es un problema que solo afecta a València o también a otras ciudades?
-Cuando tenemos las reuniones en la asociación nacional, València está muy en el candelero por lo dificultoso que es y está muy por encima de la media en relación a otras ciudades como Madrid, Sevilla, Bilbao o Zaragoza. Incluso que Barcelona. Y nuestro temor es que perdamos proyectos.
-¿Hay falta de voluntad del Ayuntamiento por resolver este problema?
-Creo que ha habido una situación en la que los munícipes que están al frente del Ayuntamiento han decantado su proyecto de futuro a aspectos más inmediatos como el comercio de proximidad y la huerta. Me parece muy respetable, pero hay que pensar en el futuro y el legado que queremos dejar a nuestros hijos y nietos en cuanto a formación, conocimiento, innovación y atracción del talento.
-En estos tiempos, el alquiler va tomando posiciones en las nuevas promociones a través de la fórmula del build to rent. ¿Los promotores valencianos se están sumando a esta tendencia, así como a los nuevos productos como el coliving o el cohousing?
-Esas figuras ahora mismo no están reguladas. Están previstas en los planes de Vivienda del Estado, pero desde la Conselleria de Vivienda en estos últimos tres años se han legislado tres decretos muy importantes como el de tanteo y retracto, el registro de viviendas vacías, y el registro de demandantes. Esto es una proliferación de normativas que generan un aparato normativo que hay que conocer y medir muy bien para tomar decisiones de inversión. Hacer viviendas para alquiler requiere de una tesitura patrimonial distinta a una promoción para la venta y eso se tiene que estudiar por parte de las iniciativas privadas porque la inversión y la financiación es distinta. Pero estaremos ahí porque hay que producir vivienda para el alquiler. Es el mercado el que lo tiene que regular dentro de una normativa pública para que haya transparencia y claridad.
-¿Estas tres normativas puestas en marcha por la Conselleria de Vivienda han perjudicado al sector como han venido advirtiendo?
-En un primer momento no se vio el efecto, pero ha habido decisiones de inversión que se han parado y que se han desviado a otros territorios por estas normativas.
-Los promotores llevaban años reclamando la actualización de la VPO en la Comunitat y Vivienda ya ultima una nueva norma participada con el sector.
-Agradecemos a la Conselleria y al secretario autonómico (Alejandro Aguilar) la interlocución y el debate. Pero no es nuestro decreto ni lo que nosotros hubiésemos querido. Hemos hecho unas apreciaciones y del primer borrador al último ha habido modificaciones sustanciales para evitar que se produjeran inseguridades. Pero insisto: no es nuestro decreto.
"Tenemos una interlocución francamente buena e inmediata con la Conselleria de Vivienda"
-¿Qué aspectos son mejorables?
-Por ejemplo, la opción de compra del 50% de la promoción privada por parte de la Generalitat. Les hicimos ver que puede producir efectos perversos porque de un proyecto de 40 viviendas, 20 se venden a un único comprador que te tiene que aclarar bien cómo te va a pagar. Le planteamos que si era el 50% porque está en una zona de necesidad (ANHA) que se quedaran el 100% y hacemos un build to rent: yo te lo entrego, fijamos condiciones de pago y ejecución, y tienes una oferta completa. Porque puede ser que no tengan capacidad para pagar y es conveniente que no se produzca discriminación en relación al resto de los que están viviendo ahí para evitar problemas de convivencia. Además, para ellos la gestión puede ser complicada porque tener dos viviendas en un sitio, diez en otro... La gestión no es fácil y más conociendo nuestra burocracia.
-¿Cómo es la relación con la Conselleria de Vivienda?
-Hemos tenido siempre interlocución. Otra cosa es cómo ven a la empresa, si creen en ella y la consideración que tienen de generación de empleo e impuestos. Creo que ya nos vamos entendiendo. ¿Hay buena interlocución personal? Totalmente y como no podía ser de otra manera. Las primeras apreciaciones que se tenían sobre las empresas a fuerza de agua y cafés se han conseguido cambiar y ahora mismo tenemos una interlocución francamente buena e inmediata.
-Los promotores han sido muy duros con la Ley de Vivienda que se tramita en el Congreso. ¿Qué impacto auguran?
-La vivienda es un bien fundamental, pero lo que no se puede es establecer ese derecho de una manera que produzca la usurpación de otro. Esa ley creo que va a tener su tratamiento en las Cortes Generales para su adecuación a la realidad para hacer frente, por un lado, a las necesidades y emergencias habitacionales y, por otra, al mercado libre. Espero que se mejore y que produzca seguridad jurídica, que no quiere decir seguridad económica porque los riesgos todos los acometemos, pero deben estar claras las normas que nos regulan y ser claras, eficientes y eficaces para producir esa actividad económica.
La norma hablaba en un primer momento de la exigencia de que en los nuevos desarrollos se reserve el 30% para vivienda protegida, pero es que eso ya pasa actualmente y se destina ese 30% a VPP. Lo que se le ha planteado en alguna ocasión a la Administración pública es que hay sitios en donde no tienen cabida que se haga vivienda de protección como en zonas de turismo residencial. Por tanto, hagámoslas donde hagan falta con transparencia y rigor. Se tienen que producir normativas que sean eficaces y eso no quiere decir que no se tengan en cuenta los usos y conveniencias de la ciudadanía, pero sí generar seguridad jurídica y rigor.
