Foto: EDUARDO MANZANAALICANTE. En el último estudio de Euroval para la Comunitat Valenciana sobre la oferta de alquiler y compra de vivienda asequible, se han tomado primero los precios de oferta de alquiler de vivienda residencial de las tres capitales de provincias en 2023, añadiendo cinco ciudades a modo de ejemplo. Para estos municipios se ha incorporado la renta media por hogar publicada por el INE disponible para el último año disponible, calculando el 30% de la renta media por hogar para cada una de estas ciudades, umbral máximo que se recomienda destinar al pago del alquiler, por diferentes organismos e instituciones financieras. Como resultado se ha obtenido el porcentaje de viviendas ofertadas en alquiler que se sitúan por debajo de ese umbral. En otras palabras, qué porcentaje de la oferta disponible estaría al alcance de las familias según este nivel de esfuerzo máximo.
Para completar el análisis, se ha dividido la muestra de ofertas de alquiler según el número de dormitorios: 2 habitaciones, y más de 2 habitaciones. A modo de ejemplo, para la ciudad de València sólo un 7,3% de las viviendas de 2 habitaciones es asequible al estar por debajo del 30% de la renta media por hogar; y este porcentaje disminuye aún más, hasta el 3,2%, cuando se analiza la oferta de viviendas en alquiler con más de 2 habitaciones. La oferta de vivienda en alquiler asequible de más de 2 habitaciones es en general baja, excepto en las ciudades de Villareal, Castellón y Sagunto. Puede apreciarse como en un municipio más turístico como Benidorm la oferta disponible que es asequible para las familias es nula; y también ocurre, aunque en menor medida, en Valencia y Alicante.
En el mismo estudio elaborado para precio de venta, tomando el tipo de interés medio de las hipotecas constituidas (3,32%), y su pazo medio (25 años), se ha la cuota mensual para un potencial comprador, considerando que sólo financia el 80% de la operación; y el resultado de multiplicar la cuota por 12 mensualidades se compara, igual que en el alquiler, con el 30% de la renta media por hogar. De esta forma, nos aproximamos al porcentaje de viviendas ofertadas a la venta que tendrían una cuota asequible para los compradores.
Aparte del caso excepcional de Benidorm, donde la oferta de vivienda asequible para compra es muy reducida, en orden de mayor a menor accesibilidad están Villareal, Castellón, Gandía, Sagunto, Elche, Valencia y Alicante. El orden puede cambiar ligeramente cuando se trata de vivienda de más de dos habitaciones.
La importancia de la disponibilidad de vivienda con alquiler asequible lleva a acciones como es la promoción de construir para alquilar, que no aparece en la información que proporcionan los portales de alquiler, así como tampoco las promociones de vivienda pública. A medida que estas acciones, todavía muy limitadas, cobren dimensión podrá verse qué efecto tienen en el mercado libre de alquileres. Políticas de suelo para promoción pública y privada en alquiler, persistentes y con voluntad de largo plazo, quizás sea lo más efectivo en mercados que secularmente han sido de oferta escasa, y donde la demanda obedece a factores dispares. No hay que olvidar entre otras relaciones de alquiler y venta, la evidencia constatada entre el aumento del alquiler temporal y el incremento del precio de la vivienda. Aunque resulta más asequible la compra que el alquiler, los compradores han de disponer de un ahorro previo, y afrontar los gastos e impuestos de la compra; y para los que alquilan están las cantidades menos significativas, pero en algunos casos gravosas, de las fianzas.
En corto – Vivienda
Habitat Inmobiliaria comercializa una nueva promoción en Mas Camarera, Bétera (Valencia),con una inversión de 10 millones para construir 29 vivienda unifamiliares de 4 y 5 dormitorios, destacando las características de eficiencia energética y reciclado del proyecto, así como sus amplias zonas comunes de usos diversos. En Benicasim (Castellón) LandCo desarrolla una segunda fase con 56 viviendas unifamiliares dentro de amplias zonas comunes y con un proyecto de hasta 92 viviendas, mencionando el uso de materiales reciclables en la construcción, la eficiencia energética, y el respeto al entorno. La promotora británica YWE invierte 75 millones en La Mata de Torrevieja (Alicante) para construir 332 vivienda en cinco fases; la primera sale al mercado con 50 viviendas.
En corto – Alquiler y suelo
Aedas Home intensifica su actividad en el sector de la construcción para alquilar, y desde 2019 ha vendido 1.200 viviendas en 10 proyectos de este tipo a inversores institucionales, entre las principales localidades donde se realizan las entregas están Alicante y Valencia, con un nuevo proyecto para 2025 en San Juan de Alicante. También Aedas anuncia la inversión de 200 millones en suelo en los últimos doce meses, destacando entre otras las localidades de Benicasim (Castellón), Quart de Poblet y Paterna (Valencia), y Villajoyosa (Alicante). TM Grupo Inmobiliario adquiere 18.000 metros cuadrados de suelo en El Puig (Valencia) para construir 287 viviendas en piso y adosadas; es la primera promoción del grupo en la provincia. Tras un proceso de más de cinco años se aprueba el llamado “Plan Ensanche Levante” de Benidorm, con una superficie de 575,371 metros cuadrados, para construcciones de altura lo que libera el 65% del espacio para equipamientos públicos; el 35% será para vivienda y la construcción de hasta 20 nuevos hoteles.
En corto – Otros sectores del inmobiliario
Una medida de la dinámica de los llamados espacios flexibles es el nivel de ocupación de los que están disponibles, que marca la tendencia para construir. Alicante tiene un 88% de ocupación pero el número de puestos es reducido, de solo 310, ocupando un espacio de 3.100 metros cuadrados. En Valencia el nivel de ocupación es de 82%, con 1.160 puestos en 11.600 metros cuadrados. Nido Living, operador de residencias de estudiantes, abre su primer establecimiento con 253 plazas en Valencia, ya disponibles, contando con espacios comunes de usos y servicios diversos. Travelodge, la cadena británica de hoteles adquiere seis hoteles en España al Louvre Hotels Group, entre ellos uno en Alicante; se trata de establecimientos ya consolidados y con una buena gestión.
Artículo elaborado por el Instituto de Análisis Inmobiliario Grupo Euroval.
