El plus de Elche Campus Tecnológico: grandes espacios para alquilar y posible venta de los inmuebles

ELCHE. Aunque le ha costado arrancar, primero por la pandemia y después por una suerte de ensayo y error en la comercialización, el proyecto del Campus Tecnológico empieza a marchar. Tras la finalización del primer inmueble a principios de año, hace unos días se firmaba el contrato de alquiler con la primera compañía que entrará, la también ilicitana PLD Space, que entrará a una oficina de 860 metros cuadrados. Un dato que no es baladí, ya que en él reside la que por ahora es la principal diferenciación con respecto a otros proyectos de la provincia que pretenden captar empresas de base tecnológica: su capacidad de ofrecer grandes espacios. Al tiempo, el medio municipal Pimesa, promotor de esta iniciativa, le ha dado una vuelta de tuerca a su concepto de comercialización. Los espacios se alquilarán, pero los propios inmuebles podrán ser vendidos.

Oferta de grandes espacios para sedes u oficinas

En concreto, la nueva sede de PLD para cinco años tendrá 866,65 m² (cada planta tiene 1.700 metros), mientras que según fuentes municipales, otra de las compañías que estaría en ciernes de firmar su entrada en alquiler estaría interesada en un espacio de 1.000 metros cuadrados. Grandes espacios en tres plantas que de momento ninguno de los espacios impulsados en los últimos años para acoger hubs tecnológicos en la provincia puede ofrecer. Una suerte de compensación para la iniciativa ilicitana, que ha empezado a funcionar más tarde y con fondos propios, en comparación por ejemplo del Distrito Digital, impulsado por la Sociedad Proyectos Temáticos, de propiedad autonómica. Según señaló el regidor Carlos González, hay también una quincena de empresas interesadas, con negociaciones no tan avanzadas como esta, pero ya en la órbita del proyecto, que se espera ejerza también de polo tractor conforme vaya reuniendo inquilinos. 

Al tiempo, desde Pimesa están en contacto con un par de consultoras nacionales que se sumarán al equipo comercializador, ya que están especializadas en este tipo de productos. Estas apuntan también que el del tamaño es el factor diferencial de la iniciativa, y además han detectado que hay cierta demanda; desde las distintas administraciones en los últimos años, todo el mundo quiere subirse al carro de las nuevas tecnologías. Precisamente estos operadores se sumarán al acuerdo anual y ya renovado que tiene la compañía municipal con 17 agentes inmobiliarios locales que comercializan su productos. Se ha modificado de hecho el pliego de intermediación para incentivar la búsqueda de inquilinos para el Campus Tecnológico.

Espacios solo en formato de arrendamiento

Tanto por el contacto con estos operadores, como por la experiencia acumulada estos dos años, Pimesa solo va a ofrecer la opción de alquiler a las compañías que quieran entrar en los inmuebles del Campus, ya que es la fórmula que se amoldan más a la forma de trabajar de estas firmas. Además de que por su modelo de negocio no son compradoras; no quieren inmovilizar sus recursos. Así que ahora ha quedado anulado el régimen de venta de las oficinas, que fue el primero que se impulsó cuando empezaron las obras, así como el de alquiler con opción a compra. Precisamente la opción del alquiler, que es la que se había estado atrasando por la pandemia y porque el inmueble no estaba finalizado, es el que sí está funcionando y el que interesa a esa quincena de empresas que habrían visitado el primer inmueble.

De hecho, con estos nuevos operadores también se abren otras posibilidades que se extrapolarán al resto de agentes comercializadores: el primer paso será llenar este primer inmueble y los futuros de inquilinos en arrendamiento, pero el inmueble, con las empresas dentro, se podrá comprar. Es un movimiento similar al de los centros comerciales, que pueden cambiar de manos cada cierto tiempo —como es el caso de L'Aljub—. Y ello porque estas operadoras trabajan con clientes que buscan locales para fondos de inversión. En este sentido, hay una tendencia a nivel europeo de este tipo de fondos que buscan más allá de las grandes capitales para adquirir inmuebles con estas características para después gestionarlos al completo. En todo caso, en el caso de una hipotética venta, la condición será de nuevo que las compañías que entren sean de base tecnológico. En cuanto al precio de cada edificio, ya que Pimesa ha hecho una inversión fuerte con los por ahora dos inmuebles, se acordará en próximos consejos de administración.

Opción de compra del inmueble para operadores privados o fondos de inversión

El motivo abrirse a esta opción de compra, que se puede ejecutar cuando el fondo vea el edificio lleno, o cuando tenga clientes para darles cabida, es a la vez poder seguir construyendo nuevos edificios. Aunque en su momento se llegó a plantear la financiación con fondos europeos de un tercer o futuros bloques, hoy por hoy solo hay dos opciones realistas: o construirlos con un préstamo o con fondos propios. Y lo más conveniente para las arcas es lo segundo, así que es una vía en la que se va a trabajar. De hecho, se va a incentivar tanto a las empresas inmobiliarias como a las operadoras especializadas, ya que quien consiga 'llenar' más del 50% del inmueble, tendrá un año de exclusiva para encontrar un comprador para el mismo, que podrían ser esos futuribles fondos de inversión. 

Así pues, y como señala el informe justificando este cambio de rumbo, "el objetivo de Pimesa debe ser potenciar el alquiler de los inmuebles construidos a empresas innovadoras para que los edificios construidos de Elche Campus Tecnológico puedan ser atractivos para posibles inversores, con la finalidad de favorecer su venta a medio plazo, recuperando la inversión para poder seguir avanzando en la construcción de nuevas edificaciones que traigan actividad económica y empleo a Elche". Apunta a que según estudios de operadores como Real State, la venta de este tipo de activos inmobiliarios se limita a "inversores privados y fondos de inversión que pretenden adquirir edificios completos destinados al alquiler buscando una determinada rentabilidad económica". Y se justifica que compaginar la venta de espacios con la de alquileres supondría una gestión muy compleja porque "habría que establecer un régimen de propiedad horizontal que condicionaría y limitaría la administración de la edificación", además de que impediría la venta completa del propio inmueble.

Así, desde la empresa municipal se ve este nuevo rumbo como una opción viable porque se confía en que habrá demanda, tras ajustar la demanda a la realidad de este mercado. El primer inmueble supone una inversión de 5,2 millones de euros y el segundo de 2,6 millones, por lo que con la venta se puede recuperar mucho antes la inversión que no con alquileres, lo que llevaría a esa amortización a largo plazo. Así pues, tras un año de vacío en el que nadie ha querido comprar una oficina, esta oferta queda tan solo destinada a los edificios. En los próximos consejos de administración se espera poder ponerle precio a los inmuebles. De momento, el segundo aún sigue reservado para la Universidad Miguel Hernández (UMH); el primero ya ha empezado con buen pie para atraer a firmas, una vez finalizado.