ALICANTE. La crisis del retail motivada por la pandemia y el auge de la compra online, impulsada por el confinamiento, no solo ha provocado una depreciación de los locales comerciales incluso en las mejores arterias de las grandes ciudades, sino que ha abierto un nuevo nicho de negocio, en combinación con el auge del turismo residencial. La transformación de inmuebles que como bajos comerciales tienen poco valor en viviendas que, puestas en circulación en el mercado del alquiler vacacional, ofrecen una alta rentabilidad.
La caída de precios en las rentas de los bajos comerciales ha permitido a empresas que, hace unos meses, no podían ni soñar con colgar su cartel en una esquina determinada, acceder al mercado de los locales prime, al mismo tiempo que grandes marcas renunciaban a parte de su presencia física. Pero también ha impulsado otra tendencia que ya se adivinaba antes del covid merced al auge de los apartamentos turísticos: el mismo espacio que no resulta atractivo para un negocio sí puede serlo para una vivienda.
Se trata de una tendencia que han detectado a nivel nacional consultoras especializadas en encontrar financiación para proyectos emergentes, como Fellow Funders, que incluso ha creado una división específica para reposicionar locales como viviendas, o el 'gigante' inmobiliario Merlin Properties, cuyo CEO, Ismael Clemente, afirmaba esta misma semana que "se puede generar un montón de vivienda reconvirtiendo locales comerciales excedentes y oficinas de baja calidad en activos residenciales".
El nuevo nicho de mercado ha encontrado en Alicante las condiciones que lo subliman. En los últimos dos años, varios bajos en edificios de la capital alicantina se han convertido en viviendas, bien para uso residencial, bien como activo turístico. El proceso no es rápido, ni fácil, y no todos los locales comerciales sin atractivo para el retail son susceptibles de transformarse, pero el modelo ofrece una alta rentabilidad a los inversores.
Héctor Domenech, CEO de la consultora inmobiliaria M&D Management, destaca que su empresa ha liderado en los últimos meses cinco operaciones de estas caraterísticas. "Realizamos la búsqueda del activo, y las inversiones en la compra del local rondan entre los 35.000 y 45.000 euros, en ocasiones algo más. Los locales deben cumplir ciertas normativas, como metros de fachada, altura de techos, unos mínimos de ventilación e iluminación natural o salida de humos entre otros" para convertirse en viviendas.
Una vez adquirido el inmueble, "el reposicionamiento del local depende mucho del estado en el que se encuentre pero normalmente oscila entre los 28.000 y los 35.000 euros", añade. En total, una inversión de hasta 80.000 euros para convertir un bajo sin interés en una vivienda rentable. "Este producto ofrece en larga estancia rentabilidades entre el 6 y el 8% anual, pero el potencial lo tienen en vacacional, ya que la rentabilidad puede alcanzar hasta un 11% anual", explica Domenech.
La clave es que, al tratarse de bajos comerciales, tienen un acceso independiente del portal al que pertenecen, por lo que al tratarse además de una planta baja "la obtención la obtención de la licencia turística es más sencilla. Asimismo al obtener el cambio de uso su inversión ya se revaloriza". "Todo esto lo gestionamos en un servicio 'llave en mano'", señala. "Búsqueda del activo, estudio de rentabilidad, relación contractual, reposicionamiento, licencias y posterior gestión y comercialización mediante Mediterranean Lettings", su empresa de alquileres turísticos.
"Este modelo está en auge debido al cierre de muchos establecimientos que tienen problemas para encontrar nuevo inquilino, en ocasiones porque al ser locales antiguos no cumplen los requisitos para la licencia de apertura del establecimiento", explica Domenech. Así, su uso condenado "a un almacén enorme". Así que el cambio de uso da salida a estos activos, que se revalorizan rápidamente.
