Dar la licencia en dos meses, "imposible": falta personal y clarificar las normativas

ALICANTE. Los principales problemas administrativos a los que se enfrenta un sector inmobiliario en recuperación son en esencia los mismos que antes de la pandemia: profusión normativa en ocasiones contradictoria, planes generales obsoletos enfrentados al código de edificación, y falta de personal en los ayuntamientos para supervisar los proyectos. Todo ello se conjuga para que otorgar la licencia de obra en dos meses, como establece la ley, se haya convertido en misión imposible. 

Así lo constataron este miércoles los participantes en la mesa técnica del Foro Inmobiliario de Alicante Plaza, celebrado en el auditorio del centro Regus de Alicante con el patrocinio de Alibuilding, Levantina, el Colegio de Aparejadores y la agencia Cyma. La primera mesa, moderada por el director de Alicante Plaza, Miquel González, reunió a la concejal de Urbanismo de Benidorm, Lourdes Caselles, al de Alicante, Adrián Santos, al presidente de los aparejadores, Carlos Casas, y al socio director de Inur Abogados, Rafael Moreno, para abordar el marco legal del sector.

Leyes obsoletas y contradictorias

Caselles admitió que "no se cumplen los plazos, el 99% de las licencias se dan pasados más de dos meses, y si hay subsanaciones, nos vamos al año y medio de media". Eso sí, defendió que "la declaración responsable ha agilizado los trámites, aunque nos meten muchos goles". Además de "marear por los distintos criterios de los técnicos", defendió que "tenemos un déficit de personal". Santos, su homólogo en Alicante, añadió como problema "la obsolescencia del PGOU y los parches que se le han ido poniendo, de forma que un mismo solar puede estar afectado por tres normativas diferentes". El edil defendió el sistema de proyectos prioritarios de Alicante, que ha permitido agilizar algunas inversiones. Y apostó por "refundir las normativas para evitar la confusión".

Casas, desde el punto de vista de los aparejadores, lamentó que haya normativas distintas para cada ayuntamiento, con "planteamientos casi personalizados", lo que provoca que un colectivo con miles de licencias presentadas se encuentre con que el 80% de sus expedientes tienen deficiencias, "algo inconcebible". El técnico advirtió de la "importancia económica que tienen para los ayuntamientos las licencias de obra", y pidió "un trato equiparable". Y Moreno, especialista en derecho urbanístico, consideró que la normativa, donde coexisten un cuerpo autonómico y los locales, "tiene una complejidad crónica, con leyes rupturistas entre ellas, pero nadie se atreve a actualizar los PGOU porque es imposible".

Las licencias ECUV no son la panacea

En cuanto a las licencias ECUV, aquellas en las que el informe técnico se hace fuera del Ayuntamiento (pero siguiendo su cédula de garantía urbanística), aún es pronto para evaluar su eficacia: en Alicante se están aceptando, pero "no tramitamos muchas, porque cuesta que la gente se acostumbre, en Madrid llevan diez años y funciona bien". En Benidorm, en cambio, no se ha optado por esta fórmula, aunque ha habido reuniones para analizarlas. "No agiliza tanto como parece, no es la panacea que se nos vendió", consideró Caselles. Los aparejadores, de hecho, apenas las usan y optan por la declaración responsable. "Estamos esperando a ver cómo evoluciona por si más adelante lo vemos interesante". 

El socio director de Inur Abogados, que sí defendió el ahorro de tiempo de las ECUV, planteó que la tasa que cobra el Ayuntamiento por la licencia se vaya recortando a medida que pase el tiempo sin responder: "La tasa es un pago al Ayuntamiento por un servicio que me presta, si no lo entrega en tiempo y forma, debería cobrar menos, así pondría más interés en agilizarlo". Caselles replicó que los plazos no se cumplen "casi nunca", por lo que consideraba inviable esta iniciativa, que "estresaría aún más a funcionarios sobrecargados; el problema es que la ley se equivoca al fijar un plazo de dos meses, es imposible". Santos añadió que "si planteamos esa medida, no cobraríamos tasas". 

Esperando los fondos europeos

Otro 'mito' desmontado fue el de los fondos europeos y su aplicación al sector. Caselles recordó que acaban de invertir 10 millones en Edusi para rehabilitar los barrios antiguos y lamentó que "llevamos un año esperando a ver en qué consisten esos fondos. No conozco a ningún ayuntamiento que haya creado la figura del agente rehabilitador, porque a ver quién es el primero en crear un registro de solares y expropiar". Santos coincidió en que se habla mucho de los fondos europeos pero se sabe poco de su aplicación. "Hemos estado dos años luchando para que llegase el remanente de los Edusi, y el problema es que Next Generation te obliga a consignar el 100% del dinero aunque te den luego el 80%, lo que obliga a rehacer el presupuesto, cuando sería mejor ingresarlos y luego justificarlos". El edil lamentó que "los informes son leoninos, tan exhaustivos que no se llega, no son fáciles de gestionar". 

El Colegio de Aparejadores está reciclando a sus colegiados para que introduzcan en sus proyectos aquellas variables que priman los fondos europeos, como el uso de nuevos materiales, pero "estamos a la espera, intentando que nos informen, pero de momento nada". Y Moreno introdujo otra cuestión no baladí. "Si solo se atiende a quienes piden la ayuda, los edificios que más necesitan una rehabilitación nunca la acometerán, porque no tienen comunidades de propietarios activas ni pueden adelantar el dinero de la inversión". El abogado defendió que "precisamente, si regeneramos esos barrios vamos a conseguir destensionar el resto, porque ahora nadie quiere vivir allí".

Tanteo y mucho retracto

Por último, la mesa analizó las acciones a tomar en cuanto a la formación de un parque público de viviendas y cómo está funcionando la ley de tanteo y retracto de la Generalitat, de nuevo con escepticismo. "No tengo conocimiento de que se haya ejercido en ningún caso en Benidorm", señaló Caselles, quien apuntó a otro problema: la regulación del alquiler. "Los jóvenes de Benidorm se van a vivir fuera por el precio de la vivienda, y con el confinamiento se perdieron los alquileres bajos históricos, con lo que los precios se han disparado por el alojamiento turístico y los trabajadores no pueden venir".

Adrián Santos coincidió en que en Alicante "el alquiler está disparadísimo, no podemos estar en esos límites si queremos fomentarlo". El edil aseguró además que "si no se cambia el marco legal de la Generalitat, es imposible invertir para rehabilitar zonas degradadas". En cuanto al tanteo y retracto, señaló que "la vivienda diseminada es mucho más difícil de gestionar, como sabemos por el Patronato de la Vivienda, por eso la Generalitat no hace uso del tanteo y retracto, lo único que están provocando es retrasar las compraventas". Rafa Moreno añadió que la ley es "intervencionista hasta el punto de que provoca que se incumplan las arras (el contrato de reserva de una vivienda) al tener que esperar el plazo del Consell, y esos casos terminen judicializados".

Al respecto, Carlos Casas calculó que el alquiler suele ser un 5% del precio de venta, y que esta relación no ha cambiado. "El problema es la oferta y la demanda, ¿por qué hay tanta vivienda vacía? El caballo de batalla es la ocupación: la gente no se fía de alquilar su vivienda después de malas experiencias". El presidente de los aparejadores consideró además, como el resto de ponentes, que la ley de tanteo y retracto desincentiva la comercialización de las viviendas afectadas por la norma, ya que "el API no la enseña porque al comprador se le alarga el plazo, y prefiere venderle otra que sea más rápida; no hay apenas casos en los que la Conselleria se quede la vivienda, pero ya ha generado la incertidumbre al mercado".