ALICANTE. Elche, Torrevieja, Alicante capital, Denia y Orihuela son los municipios con los precios de la vivienda más tensionados de la provincia. Así se desprende de un análisis realizado por Euroval, la quinta tasadora española por cuota de mercado y volumen de facturación, y su Instituto de Análisis inmobiliario (INSTAI).
El objetivo de este nuevo análisis de Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) ha sido identificar qué municipios de la Comunidad Valenciana tienen un mercado residencial más tensionado. Es decir, aquellos en los que la ratio entre el incremento de los precios de la vivienda y el de la renta familiar presenta un mayor desequilibrio. Una ratio igual a 1 indicaría que la vivienda y la renta familiar han subido en la misma proporción. De esta manera, cuanto más aumente la ratio por encima de la unidad, menor será la capacidad de una familia para hacer frente con su renta al pago de la vivienda. Y viceversa, cuanto más disminuya por debajo de la unidad, menor será el esfuerzo económico que deberá realizar una familia para lograrlo.
Para ello, Euroval y el INSTAI han analizado los municipios de la Comunidad Valenciana que durante el período entre 2015, coincidiendo con el inicio del nuevo ciclo alcista en el sector inmobiliario, y 2021 han registrado un mayor número de compraventas de viviendas. Para que de un mercado pueda afirmarse que está tensionado tiene que contar con un volumen mínimo de transacciones residenciales.
Una vez cuantificada la evolución del precio de la vivienda en el período 2015-2021, así como la de la renta familiar, se calcula la ratio para ver en cuáles de estos municipios la diferencia entre los respectivos incrementos porcentuales es mayor (para el caso de la renta familiar, tan solo se ha tenido en cuenta el periodo 2015-2019, puesto que los datos definitivos de la renta se publican con dos años de retraso y el último oficial disponible hasta el hasta el momento corresponde al ejercicio 2019).
El gráfico muestra los doce municipios de la Comunidad Valenciana donde los precios de la vivienda están más tensionados; esto es, en los que hay una mayor diferencia entre el valor de compra y el poder adquisitivo de la renta familiar. Alicante capital no es solo el municipio de la provincia con el mercado residencial más tensionado, sino que también ocupa en cuarto lugar en el ranking autonómico, solo por detrás de Valencia capital, Gandía y Sagunto.
De acuerdo con los datos del gráfico, en el período analizado por el informe de Euroval y el INSTAI, el precio de la vivienda agregada (nueva y usada) ha subido en Alicante capital un 15% (1,15) más que la revalorización de la renta familiar. Una situación similar, aunque más moderada, es la que tiene Torrevieja. En este municipio, los precios han remontado únicamente un 5% más (1,05) que el incremento de la renta familiar.
El resto de los cinco municipios alicantinos incluidos en el informe de Euroval y el INSTAI presenta una ratio más favorable y en todos los casos la revalorización de las rentas ha sido superior a la subida del precio de la vivienda. Así, en Elche, las respectivas evoluciones del precio y de la renta familiar han seguido caminos paralelos (0,99), por lo que en el período analizado el esfuerzo para comprar una vivienda ha permanecido casi invariable.
El contrapunto a los anteriores municipios lo ofrecen Denia y Orihuela. Tanto en una localidad como en otra, la tensión de sus mercados residenciales es mucho mas relajada y aunque en el periodo analizado por el informe los precios residenciales han subido una media de en torno al 5% y el 8%, respectivamente, la revalorización de la renta lo ha hecho en un porcentaje mucho mayor, del 59% en el caso de Denia (0,59) y del 51% en el caso de Orihuela (0,51),
Es esta acusada disparidad en los precios de la vivienda la que explicaría, según el informe de Euroval y el INSTAI, los movimientos en la demanda de vivienda entre municipios próximos buscando aquel donde la vivienda pueda ser más asequible. “Dentro de un espacio relativamente limitado de territorio, como puede ser el de cualquiera de las tres provincias de la Comunidad, se dan crecimientos medios de los precios muy diferentes, así como dinámicas en las preferencias territoriales de los demandantes también distintas”, se afirma en el informe.
Diferencias entre vivienda nueva, con muy pocas transacciones y precios al alza, y vivienda usada, donde las compraventas caen, pero se estabilizan los precios
