VALÈNCIA. El precio de la vivienda vuelve a subir con fuerza en España, con tasas cercanas al 9% en 2025, pero esta vez el fenómeno no responde a una burbuja como la de 2008. El problema es estructural y se debe a la "demanda robusta y oferta insuficiente". Así lo recoge el último Observatorio sobre el Ciclo Económico de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), que refuerza lo que muchos expertos ya vienen reflexionando en los últimos meses y es cómo solucionar el incremento constante de precios cuando la situación no apunta al fenómeno de una 'burbuja'.
"El principal cuello de botella se localiza en el capital residencial, mientras que el crédito no está actuando como factor de encarecimiento del precio de la vivienda", recoge el informe. En 2008, el aumento del coste de la vivienda estuvo impulsado por una expansión masiva del crédito. Hoy, en cambio, el principal factor es un desajuste persistente entre una demanda robusta y una oferta incapaz de responder al mismo ritmo, lo que activa las alarmas en un contexto en el que no se espera que el precio baje como sí ocurrió hace casi dos décadas al pinchar la burbuja. La solución, parece ser, solo pasa por construir a un ritmo mayor.
Una economía fuerte con una grieta estructural
España cerró 2025 con un crecimiento del PIB del 2,8%, apoyado principalmente en la demanda interna, que aportó 3,6 puntos al avance total. Además, el mercado laboral sigue mostrando fortaleza, con una tasa de paro relativamente baja en términos históricos y una elevada tasa de vacantes, aunque con signos de estabilización. También, el crecimiento por persona en edad de trabajar ya se sitúa ligeramente por encima de su tendencia histórica, lo que confirma la recuperación tras la pandemia. Sin embargo, esta evolución positiva de la economía convive con un problema claramente visible: el acceso a la vivienda. El propio informe lo sitúa como uno de los fenómenos macroeconómicos más relevantes del actual ciclo expansivo.
- Foto: PEPE OLIVARES
Según recuerdan los expertos, el mercado inmobiliario español ha atravesado tres grandes fases en las últimas décadas: el auge previo a la crisis financiera, la fuerte corrección posterior y una nueva etapa alcista que se intensifica desde 2022. La diferencia clave del momento actual es el origen de las subidas. Cómo se apuntaba, frente al ciclo previo a 2008, donde el crédito actuó como principal motor, en la actualidad el informe concluye que el crédito no está impulsando el encarecimiento de la vivienda. "La fuerte reducción del endeudamiento de las familias, que ha pasado de situarse por encima a claramente por debajo del promedio de la UE8, refuerza esa demanda", reconocen.
El núcleo del problema está en la oferta. El informe identifica el "capital residencial", es decir, la capacidad de generar nuevas viviendas, como el principal cuello de botella. Durante varios años, la inversión en vivienda se ha mantenido por debajo de los niveles previos a la pandemia en términos por habitante en edad de trabajar y solo los ha superado ligeramente a finales de 2025. Esto implica que la construcción no ha sido suficiente para absorber el crecimiento de la población y de la demanda. Además, según señala el informe, no toda la inversión se traduce en nuevas viviendas de forma eficiente. Existen fricciones regulatorias, productivas o de costes que ralentizan la transformación de la inversión en oferta real de vivienda.
El precio de la vivienda cae en la UE desde 2022 y crece en España
El contraste con otros países europeos refuerza este diagnóstico. Mientras que en economías comparables los precios de la vivienda han mostrado una ligera caída desde 2022, en España han crecido a un ritmo medio anual del 7,5% en el último trienio ."La fuerte reducción del endeudamiento de las familias, que ha pasado de situarse por encima a claramente por debajo del promedio de la UE8, refuerza esa demanda. Por el lado de la oferta, sin embargo, el esfuerzo en construcción residencial sigue siendo insuficiente para absorber la presión de la demanda, especialmente en un contexto de fuerte crecimiento poblacional", explican.
El informe advierte de que las políticas centradas únicamente en contener la demanda -como el endurecimiento de las condiciones financieras- pueden ser insuficientes si no se aborda el origen del desequilibrio. Cuando el problema es la escasez de vivienda, limitar la demanda puede aliviar parcialmente la presión, pero no resuelve la causa estructural. Por ello, los economistas apuntan a la necesidad de actuar sobre la oferta.
Entre las líneas de actuación destacan la mejora de la elasticidad del parque residencial, la reducción de fricciones en el sector, la agilización de los procesos de construcción y una mayor eficiencia en la transformación de la inversión en vivienda disponible.
