VALÈNCIA. La polémica surgida por las anomalías detectadas en la adjudicación de viviendas de protección pública (VPP) del residencial Les Naus, construidas sobre un solar municipal subastado por el Ayuntamiento de Alicante entre 2018 y 2022, ha reavivado el debate sobre los mecanismos de supervisión administrativa y el papel que desempeñan tanto los promotores privados como la propia Generalitat en el proceso. Y es que este caso ha generado dudas sobre cómo se adjudica una vivienda protegida en la Comunitat Valenciana, qué condiciones deben cumplirse, cuándo interviene la Administración y en qué momento se verifican los ingresos y el resto de requisitos legales. Unas preguntas que cobran especial relevancia no solo porque se trata de inmuebles destinados a colectivos vulnerables, sino que, además, la controversia se ha producido en un contexto marcado por una grave emergencia habitacional en el mercado.

Para entender cómo funciona el sistema, es necesario distinguir entre vivienda pública de promoción pública y la que desarrolla un operador privado, ya sea sobre suelo público o privado. En todos los casos, el acceso está restringido y limitado por unos requisitos, principalmente económicos, por lo que no todos los ciudadanos pueden optar a este tipo de viviendas. Además, en todos los casos existe un control administrativo precios a la formalización de la adjudicación. Lo que sí varía, en función del modelo, es su gestión y la forma de acceder.

En este sentido, las promociones que más se han y se están desarrollando en la autonomía valenciana, y que han sido foco de la polémica, son las que promueven operadores privados. De hecho, en los últimos 10 año, el sector público tan solo ha ejecutado 26 viviendas protegidas en la autonomía valenciana frente a las más de 3.400 unidades VPO del sector privado. La parálisis llegó a tales niveles en la pasada década que de 2014 a 2021 la parte pública no promovió ninguna vivienda protegida en la región valenciana, según datos del Ministerio de Vivienda.

Se trata de proyectos que la empresa puede levantar sobre suelo público, mediante fórmulas como la permuta o el derecho de superficie, o sobre un solar de titularidad privada. En ambos casos, el proceso de adjudicación es el mismo: el promotor desarrolla y comercializa los inmuebles, pero la Administración supervisa y controla, ya que todos los proyectos deben obtener la correspondiente calificación oficial que les otorga su condición de vivienda protegida. Así se ha venido haciendo desde siempre.

El proceso se inicia con la solicitud de la calificación provisional por parte del promotor ante la Conselleria competente en materia de vivienda. La administración revisa que el proyecto cumpla las condiciones técnicas y de superficie exigidas para vivienda protegida y de ser así concede el permiso para que la empresa pueda iniciar la comercialización de la promoción. 

Requisitos de acceso

A partir de ese momento, es el agente privado el que realiza una primera preselección de compradores conforme a los requisitos legales que marca la ley, actualmente el decreto aprobado por el Consell del PP en 2024, aunque el proceso siempre ha sido el mismo. También se le da publicidad al proyecto en la web de la Conselleria de Vivienda. Entre esas exigencias, según la normativa vigente, pueden optar a una vivienda protegida las personas mayores de edad o emancipadas, con nacionalidad española o residencia legal, y que no sean titulares de otra vivienda en todo el territorio nacional. Como excepción a esta última regla, se podrá tener ya un inmueble en casos de separación o divorcio, necesidad laboral, cuidados por dependencia, discapacidad, ocupación ilegal, violencia de género o cuando la vivienda actual no cumpla con los criterios de habitabilidad. 

En cuanto a los requisitos económicos, a nivel general, el límite de ingresos de la unidad familiar se calcula en base al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que se usa para fijar umbrales de ingreso. El decreto de la Generalitat Valenciana fija el tope en 6,5 veces el IPREM en 14 pagas, lo que equivale a 54.600 euros anuales, y en 5,5 veces el IPREM las que van destinadas a menores de 35 años, es decir, 46.200 euros al año. En la normativa anterior del Consell del Botànic, el cálculo se realizaba sobre 12 pagas, por lo que el umbral quedaba fijado en 46.800 euros anuales y, además, no existía una tipología específica orientada a jóvenes.

Estos límites de ingresos pueden incrementarse en función de la composición de la unidad familiar o de convivencia. En concreto, se prevé un aumento de 0,5 veces el IPREM por cada persona con discapacidad igual o superior al 33%, en situación de dependencia o con incapacidad permanente absoluta o gran invalidez. Asimismo, el tope se amplía en 0,2 veces el IPREM por cada menor a cargo o en acogimiento familiar, y en 0,2 veces el IPREM por cada miembro mayor de 65 años. 

Si se cumple con estas condiciones, los interesados deben presentar una declaración responsable de ingresos, información sobre la composición de la unidad de convivencia, una acreditación de no disponer de otra vivienda y autorización para que la Administración consulte datos fiscales. También una copia del aval, en caso de que haya sido abonado a la promotora para la preadjudicación del inmueble. Por tanto, es la empresa la que hace el filtro inicial, siempre teniendo en cuenta que los candidatos deben cumplir con los condicionantes que fija la ley para las viviendas protegidas.

No obstante, el paso determinante es el visado administrativo del contrato, que permite la escrituración y registro de la vivienda. El promotor remite los precontratos a la Conselleria, que comprueba en ese momento el cumplimiento efectivo de los requisitos de cada uno de los futuros compradores. Sin ese visado no pueden ni escriturar ni inscribir la compraventa, por lo que la última palabra es de la administración. Si el solicitante no cumple los requisitos, no puede formalizar la adquisición. Es en este punto del proceso en el que los controles parece que fallaron en el caso de las VPP de Alicante, que ahora se investiga.

No existe un momento concreto de entrega de esa información a la administración, sino que depende de la empresa. En la mayoría de casos se hace antes de iniciar la obra porque esas preventas sirven para financiar la actuación. El único plazo existente es que una vez concedida la calificación definitiva de la promoción hay un máximo de diez días para visar las viviendas, en lugar de los seis meses que preveía la norma del Botànic para agilizar el proceso. También se han establecido colaboraciones con registradores y notarios para aligerar tiempos y coordinar la verificación en cada uno de los pasos del procedimiento.

Una vez se cierra la compra, la vivienda debe destinarse a domicilio habitual y permanente y, de hecho, el adjudicatario no puede venderla ni alquilarla sin autorización administrativa. De hacerlo sin permiso, se arriesga a multas y, en determinados supuestos, a la pérdida de la vivienda.

Vivienda promovidas por la Administración

Por otro lado, en el caso de las viviendas de protección pública de promoción pública, es decir, las que desarrolla la Administración a través de empresas públicas como la Entidad Valenciana de Suelo y Vivienda (EVha) o Aumsa, la adjudicación parte del registro de demandantes de vivienda. En este caso, una vez existe oferta disponible, se puntúa a los inscritos en el sistema en función de los requisitos exigidos en cada proceso y la propia adecuación de esas viviendas a las necesidades de la unidad de convivencia.

Una vez realizada la baremación, la administración requiere al candidato con mayor puntuación la documentación acreditativa de que cumple con los criterios exigidos. De ser así, se adjudica y si ocurre lo opuesto se le solicita al siguiente interesado con mayor calificación. Por tanto, el procedimiento de adjudicación no obedece al orden cronológico de inscripción en el registro, sino a la puntuación obtenida en la baremación que se efectúa para cada vivienda ofertada, en atención a las concretas características de la oferta y la unidad de convivencia.