La vivienda está, por fin, en el centro del debate económico y social. Lo que debería ser un derecho básico, se ha convertido en un bien escaso y cada vez más inaccesible. Acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, es hoy mucho más difícil que hace apenas dos décadas, como -entre otros informes y debates- así se ha señalado en la última de la claves económicas elaboradas por el Servicio de Estudios del Consejo General de Economistas de España. Desde mediados de los años 90, el precio medio de la vivienda ha crecido de forma sostenida y muy por encima del crecimiento de los salarios. Si entonces bastaban cuatro años de salario medio para adquirir una vivienda, hoy hacen falta no menos de ocho. Es decir, el esfuerzo financiero necesario para acceder a una vivienda se ha más que duplicado en una generación.

Este encarecimiento ha seguido un ciclo largo, que se podría visualizar en cinco etapas. Una fase expansiva inicial entre 1996 y 2007; el colapso de la burbuja entre 2008 y 2013; una lenta recuperación hasta 2019; el impacto excepcional de la pandemia entre 2020 y 2021; y una nueva etapa de alzas a partir de 2022. En conjunto, el resultado es una acumulación de tensiones que ha afectado tanto al mercado de compra como al de alquiler. En este último, entre 2014 y 2024, los precios subieron sin pausa, y hoy cerca del 40% de los inquilinos –y hasta el 75% entre los de menor renta– destinan más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler.

Es una presión inasumible para muchas familias, y un bloqueo clave para miles de jóvenes que no pueden emanciparse ni siquiera compartiendo piso. La causa estructural de fondo es el desequilibrio entre oferta y demanda. Durante los últimos quince años no se han construido en España las viviendas necesarias para responder a la formación de nuevos hogares, a la concentración urbana, ni a las dinámicas migratorias. Tras la crisis financiera de 2008, la actividad constructora se desplomó y nunca se ha recuperado del todo.

Faltan operarios, técnicos, mandos intermedios, y eso limita la capacidad de aumentar la oferta de viviendas y la incorporación de empresas a este sector"

 

El resultado es un déficit acumulado de oferta de vivienda, que empuja los precios al alza. Y mientras la demanda crece, la oferta se ve frenada por múltiples obstáculos como son los de escasez de suelo finalista, complejidad normativa, lentitud administrativa, elevados costes de construcción y, más recientemente, una regulación cambiante que introduce incertidumbre y retrae la inversión. Las mayores dificultades de acceso se concentran en áreas metropolitanas, en ciudades polos de atracción por su empleo y zonas de alta presión turística, en las que la oferta es rígida y la demanda continúa al alza. Pero el fenómeno se extiende. Por ejemplo, en la Región de Murcia, tradicionalmente más asequible, el precio medio de la vivienda ha crecido un 13% interanual en 2025, un aumento destacable. Según datos regionales, para atender a la demanda actual deberían construirse más de 14.000 viviendas anuales, y aunque algo empieza a moverse, se necesitará tiempo y decisiones valientes.

La consecuencia es clara, los precios suben rápidamente y el esfuerzo de acceso se agrava. Las soluciones existen, pero requieren de voluntad política, visión a largo plazo y coordinación entre administraciones. Entre ellas no puede dejar de citarse la necesidad de facilitar el acceso al suelo. La actual legislación urbanística implica que se puede tardar incluso entre más de cinco y siete años en transformar un terreno en suelo edificable. Es urgente simplificar estos trámites y reducir los tiempos de desarrollo urbanístico. En segundo lugar, se debe movilizar el suelo público para proyectos de vivienda asequible, en colaboración con promotores privados. Y en tercer lugar, se deben revisar los impuestos asociados a la promoción y adquisición de vivienda –como el IVA o el ITP– que hoy encarecen artificialmente el producto final.

Hay que ampliar el parque de viviendas -público y privado- y facilitar el alquiler a largo plazo mediante seguridad jurídica, incentivos y mecanismos de protección para arrendadores e inquilinos"

Un elemento también central reside en la necesidad de apoyar y dignificar al sector de la construcción. Tras la crisis de 2008, este sector perdió más de un millón de trabajadores. Muchos no han vuelto, y tanto los jóvenes como los nuevos emprendedores no se sienten atraídos por una actividad aun injustamente estigmatizada. Faltan operarios, técnicos, mandos intermedios, y eso limita la capacidad de aumentar la oferta de viviendas y la incorporación de empresas a este sector. Por eso es crucial revalorizar la construcción como motor económico, apostar por su modernización tecnológica e industrialización, y articular una estrategia de formación y empleo que refuerce su atractivo. Sin mano de obra ni empresas que los incorporen, no habrá viviendas.

Otra prioridad es fortalecer el mercado del alquiler, tanto privado como público. España apenas destina un 2% de su parque de viviendas al alquiler social, frente al 9% de media europea. Hay que ampliar ese parque -público y privado- y facilitar el alquiler a largo plazo mediante seguridad jurídica, incentivos y mecanismos de protección para arrendadores e inquilinos. Sin una oferta potente y estable, las tensiones actuales no harán más que agravarse. Todo esto exige un gran pacto nacional por la vivienda. No podemos seguir legislando con enfoques cortoplacistas ni partidistas.

La vivienda debe ser una política de Estado, con objetivos claros, financiación suficiente y estabilidad normativa. Acceder a una vivienda digna no puede depender del código postal ni del ciclo político. Es un reto económico, social y generacional que exige altura de miras. Decir "¿Vivienda? Sí, por favor" es más que una consigna. Es un compromiso con la equidad y el futuro. Si queremos una sociedad con oportunidades reales, la vivienda debe volver a ser -como en su momento lo fue para anteriores generaciones- un punto de partida, no una línea de meta inalcanzable. Hay que construir más y mejor, dentro de una mirada como país y región a largo plazo; pues, como ya se indicaba en los postulados de Keynes, uno de los economistas más influyentes del siglo XX, la construcción no solo genera empleo y crecimiento; sino que da forma al entorno físico donde la sociedad vive, trabaja y se desarrolla y, por tanto, dignifica a las personas al poder acceder a este desarrollo.

Salvador Marín

Economista

Catedrático Universidad de Murcia