Visibilidad política y ventajas fiscales avivan las salidas a bolsa de nuevas socimis

VALENCIA. General de Galerías Comerciales, Gore Spain Holdings, Keka, Vbare Iberian Properties y RREF II Al Breck son cinco socimis -todas ellas madrileñas- que ya tienen el código ISIN de la Agencia Nacional de Codificación de Valores (ANCV), integrada dentro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). O lo que es lo mismo: la autorización para cotizar en el mercado en cualquier momento, según lo ha podido constatar este diario.

Se trata de un código imprescindible para cotizar y que es toda una referencia internacional para ser utilizado en los mercados de capitales de todo el mundo, que en el caso de la mayoría de esas cinco socimis apunta directamente hacia el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Un mercado que no acoge ninguna sociedad de inversión inmobiliaria desde el estreno de la catalana Optimun Re Spain, el pasado 28 de septiembre.

De momento ninguna socimi de la Comunitat Valenciana tiene el pertinente 'pasaporte' para cotizar en el parqué, si bien es cierto que Inveriplus Gestión, que en junio de 2015 adquirió el grupo valenciano Arrendia, ha mostrado en más de una ocasión su intención de salir al parqué pero se trata de una socimi domiciliada en Madrid. Y es que el tamaño, privacidad y desconocimiento siguen frenando la llegada de socimis valencianas a la bolsa, tal y como lo pudo constatar este diario a primeros de agosto pasado a través de un panel de opinión donde participaron Pablo Serratosa (Grupo Zriser), Vicente Gil (Andbank), Alejandro Martínez (Efe & Ene EAFI), Juan Espinós (Renta 4) y Fernando Ibáñez (Ética Patrimonios EAFI).

Sin embargo, la investidura de Mariano Rajoy como presidente del Gobierno ha calmado los ánimos de los inversores y, además, la recuperación del sector inmobiliario han avivado las expectativas de nuevas salidas a bolsa. Conviene recordar que en lo que va de año se han animado a cotizar una quincena de este tipo de sociedades de inversión inmobiliaria. A saber: Optimun Re Spain, Euro Cervantes, Corona Patrimonial, GMP Property, Quonia, ISC Fresh Water, Vitruvip Asturias Retail & Leisure, Hadley Investments, Jaba I Inversiones Inmobiliarias, Silvercode Investments, Heref Habaneras y Corpfin Capital.

Gonzalo Roca, director de Arcano Valores, tiene claro que detrás de la reactivación de las socimis está "la visibilidad política porque si hubiera ganado Podemos/PSOE la fiscalidad de las socimis hubiera podido estar amenazada. Esto ha frenado a los inversores y, por tanto, a las salidas que estaban a la espera de despejar dicho riesgo". Asimismo, el experto apunta tres razones más para que próximamente lleguen al parqué nuevas sociedades de estas características:

• "En el corto plazo puede ser interesante salir a cotizar para los propietarios de inmuebles antes de que en Europa los tipos se empiecen a dar la vuelta, algo que tiene un impacto sobre la rentabilidad por dividendo al incrementar los costes de financiación, y por lo tanto afecta negativamente la valoración de las carteras inmobiliarias.
• La política fiscal del nuevo gobierno estadounidense va a ser exportadora de inflación, lo que deriva en una búsqueda por parte de los inversores de activos que protejan contra la misma. Las socimis, al estar los activos subyacentes alquilados a inquilinos que actualizan el arrendamiento con IPC, son una forma excelente de acceder a una renta estable, como renta fija, pero vinculada a revaloración por inflación.
• La escasez de activos en el mercado para ser comprados a una rentabilidad atractiva por las socimis ya cotizadas en el corto medio plazo provocará que no existan ampliaciones de capital para comprar nuevos activos. Esto puede abrir una ventana de oportunidad para encontrar apetito de los inversores por nuevas socimis alternativas, que ya tengan carteras de activos creadas".

Por su parte, Mario Lafuente, gestor de inversiones de la boutique financiera ATL Capital, advierte de las dos etapas que han vivido estas sociedades. 

• "Una inicial tras aprobarse la ley, que ha estado más orientada a captar capital institucional para invertir en un sector que había sido muy castigado a unos buenos precios, que sería el ejemplo de Lar España, Hispania Activos Inmobiliarios, Merlin Properties...
• Y otra más reciente con el fin de aprovechar las ventajas fiscales de estos vehículos para optimizar el patrimonio inmobiliario de grandes tenedores".

A juicio de Lafuente, "y con el repunte de los tipos de interés a largo plazo de las últimas sesiones, un activo cuyo principal atractivo es la rentabilidad por dividendo puede sufrir un ajuste de valoración significativo tanto en su cotización en el mercado secundario como en el precio, al que los inversores están dispuestos a acudir a un mercado primario".

La habitual rotación de carteras que a final de año suelen hacer los gestores también obra a favor de nuevas socimis en bolsa, por lo que todo apuna a que antes de que acabe 2016 a buen seguro más de una se anima a cotizar.

Por otro lado, y según un reciente estudio de la firma asesora de Armabex, el 70% de la inversión de 7.586 millones de euros captada por las 25 socimis que cotizan en el MAB procede de inversores extranjeros que, independientemente del país de origen de los fondos, cuentan con sociedades con sede en Luxemburgo.

Según dicho estudio, se trata de inversores internacionales, "profesionales y especializados, con amplios conocimientos tanto en la gestión como en el sector inmobiliario". Estos inversores foráneos copan además el 56% del accionariado de las firmas, muy lejos de los socios familiares, que acaparan el 12% de los capitales y el 3,55% de la inversión.