¿Qué va a pasar con el mercado de la vivienda? Seis expertos dan las claves

VALÈNCIA.  La actual coyuntura provocada por la crisis sanitaria abre muchas incertezas en el mercado inmobiliario. Una incertidumbre que tiene su reflejo en el segmento de la vivienda en donde ya se atisban algunos síntomas de ralentización. La compraventa de inmuebles se ha contraído, especialmente en la zona de la costa ante la ausencia del mercado extranjero, y algunos proyectos que había en marcha han quedado en stand by. 

Sin embargo, los expertos lo tienen claro: el sector se encuentra fuerte y los proyectos están consolidados, aunque la demanda está todavía resentida por la incertidumbre y las ventas siguen sin volver a ritmos precovid. De hecho, algunas promociones que se iban a lanzar sufrirán algún aplazamiento a la espera de ver la evolución de la pandemia. Este escenario conllevará ajustes de precios en la vivienda de segunda mano y el alquiler, pero manteniendo los valores en la obra nueva. Valencia Plaza habla con seis expertos para conocer la evolución del mercado de la vivienda.

Vicente Torres, delegado de de la Sociedad de tasación Homologada (Tinsa) en València

La situación en el mercado inmobiliario es de expectativa respecto a la capacidad de recuperación paulatina de la actividad en un contexto de gran incertidumbre económica. Junio, julio y agosto han sido meses muy dinámicos, gracias en buena medida a la reactivación de operaciones de compra iniciadas antes del confinamiento y que habían quedado paralizadas, pero el futuro dependerá de la evolución de la economía y el empleo.
Se prevé una demanda débil en los próximos meses.

De cara al cierre de año, la evolución será desigual entre territorios y productos (obra nueva, segunda mano o alquiler). La vivienda usada está más expuesta a correcciones de precio que la obra nueva (las promociones cuentan con preventas ya realizadas). Los territorios más dependientes del turismo sufrirán antes el ajuste y probablemente con mayor intensidad que en las zonas de interés para inversores (centros consolidados de grandes ciudades).

El alquiler suele ajustarse antes que el mercado de compra. En un primer momento, el trasvase de oferta de alquiler turístico hacia el mercado convencional ha provocado un cierto encarecimiento de las rentas medias en ciertas ubicaciones, pero lo previsible es que este incremento de oferta contribuya a disminuir la tensión de precios que existía, principalmente en las grandes ciudades, donde ya se observan ligeras correcciones.

En cuanto a los precios, estamos asistiendo a los primeros síntomas de ajuste de precios, en tasas moderadas.
Según nuestro IMIE, el precio medio en España se ha reducido un 1,8% desde marzo cuando se inició la crisis sanitaria. Existe una mayor presión a la baja en zonas eminentemente turísticas. Atendiendo a nuestras tasaciones, el valor medio en la costa mediterránea y en los territorios insulares se ha depreciado más de un 4% desde marzo. El mercado ya estaba en una fase de moderación del crecimiento de los precios y el shock sanitario ha acelerado el proceso.

José Manuel Martínez, subdirector general y director del área de residencial de Olivares Consultores

La situación actual del mercado es de estabilidad: no se han notado los meses de confinamiento, el ritmo de contactos y ventas ha sido muy bueno e incluso mejor que en el 2019. Todo ello nos hace ver que la demanda existe. El comprador no ha desparecido y está comprando. Está siendo una crisis importante médica, de salud, que afecta a todos los sectores de la economía, pero el inmobiliario no es el más afectado. El sector se encuentra fuerte y los proyectos consolidados, los actores que participamos hemos hecho los "deberes" y la demanda de vivienda es muy superior a la oferta existente por lo que, entendemos, que el mercado no se va a haber afectado, salvo catástrofe en el mercado laboral en un largo periodo de tiempo.

Todo ello, nos hace ser optimistas en este último cuatrimestre en cuanto a los proyectos en marcha, considerando que se van a mantener los ritmos de ventas de estos últimos meses. No obstante, es probable que se ralentice el lanzamiento de proyectos nuevos, algo que ya estaba sucediendo, pero que será una cuestión temporal, hasta ver que se estabiliza el problema médico, porque la demanda existe, y como hemos señalado, la oferta aún es inferior a la demanda. De hecho, el confinamiento y la limitación de actividades sociales fuera de nuestra vivienda, está produciendo un efecto positivo al sector, puesto que muchas personas se están planteando cambios de vivienda al poder observar sus carencias de la actual.

Por lo tanto, los precios no se están viendo afectados. La oferta de obra nueva en València es limitada y con la mayoría de proyectos consolidados, no existe una sobreoferta, y tiene una fuerte demanda, lo que está haciendo que los ritmos de ventas sean muy buenos, y los precios de venta están estables o en algunas zonas, incluso, subiendo ligeramente.

Rafael Paz, director de la oficina de València de la consultora Colliers Internacional

La situación en València no es muy distinta a la del resto de las principales ciudades españolas, aunque tal vez con algún matiz. La obra nueva de momento mantiene precios con algunas promociones de extras para atraer la demanda, pero las ventas aún siguen sin volver a ritmos precovid. Sin embargo, algo muy positivo en este ciclo en València es que las cosas se han hecho bastante bien y los promotores han comprado suelos de acuerdo al mercado en cada zona de la ciudad y teniendo en cuenta la tasa de esfuerzo de los compradores. 

En el mercado de segunda mano, por otro lado, observamos un comportamiento muy heterogéneo, ya que depende de las circunstancias de cada vendedor, pero en general sí estamos viendo bajadas de precios en los principales portales y a vendedores mas flexibles en la negociación.

Los precios de alquiler en València, a pesar de la crisis, se mantienen estables, esto se explica principalmente por la alta demanda y escasa oferta, ahora aún más si cabe porque algunos compradores están poniendo en stand by la decisión de compra hasta tener más claro el futuro.

Creo que veremos pocos cambios a cierre de 2020. El verdadero reto estará en el primer y segundo cuatrimestre de 2021 según vaya la economía del conjunto de España y en especial el paro. De no recuperase ritmos de venta precovid y en la medida que se vayan acabando las promociones que están en marcha, los promotores tendrán que tomar decisiones de cara a 2021 para dar salida al stock y acudir a la financiación alternativa para garantizar la continuidad de sus planes de negocio.

Alain Tabernero, presidente del Grupo Alain

Observamos que tras el período de confinamiento, la mayoría de nuestros clientes de nivel medio y alto han continuado con sus planes de adquisición de vivienda. A esta demanda, que ya existía previamente, se le ha unido además la de aquellas personas que en estos momentos le dan un nuevo valor a la vivienda y buscan un cambio hacia espacios más amplios (opción de poder teletrabajar), mayor luminosidad, posibilidad de terrazas, etc. Además, contar con un Euribor en mínimos históricos ayuda en el contexto actual. Por ello, hasta la fecha estamos manteniendo tanto el volumen de ventas como de precios a ritmos similares a los del año pasado.

Esperamos que el final de año sea muy dinámico en cuanto a operaciones. Observamos también un mayor interés por la compra de vivienda como inversión de aquí a final de año, dada la escasez de alternativas interesantes en otros mercados como el financiero. En este contexto de incertidumbre, la vivienda aumenta su interés como valor refugio. Además la situación por la que atravesamos es transitoria y coyuntural y los fundamentales del inmobiliario son sólidos a medio y largo plazo.

Hasta la fecha, los precios de la vivienda de nivel medio y alto se han mantenido estables con ligeras correcciones. La evolución de los precios a futuro dependerá de la duración de la crisis sanitaria y sus consecuencias en la economía real. Si el problema se alarga es de prever correcciones paulatinas en los precios.  Por ello, aquellos que tengan un interés real en vender aconsejamos adelantarnos a esa posible bajada, ajustar ya el precio y materializar la venta cuanto antes. 

Antonio Olmedo, presidente de la asociación de promotoras valencianas (Aprova) 

La situación del mercado de la vivienda es normal entrecomillas. Todas las obras que se iniciaron en el periodo 2016-2018 se van terminando y se están entregando sin problemas. No ha habido rescisiones de contratos. Todo lo contrario. Se han cumplido plazos y entregado los inmuebles a los futuros propietarios. Además, los nuevos proyectos que estaban previstos se están desarrollando. No obstante, habrá algún aplazamiento de algún proyecto. Ahora las empresas nos estamos planteando qué ofertar al mercado para adecuarnos a las nuevas demandas de los clientes.

Es verdad que estos meses han significado una situación de tensión que, en consecuencia, tienen su reflejo en la demanda. Esta epidemia afecta y eso produce retrasos en las decisiones de compra. Lo percibimos. Además, habrá que ver qué pasa con el empleo, la continuidad de los ERTE y el deterioro económico. Eso es un tema que nos preocupa y ocupa. No obstante, los precios se van a mantener. Como consecuencia de esta situación los costes se mantienen y los márgenes para las empresas también y, por tanto, los precios no se van a deteriorar. Se moverán en compas de la evolución social y económica, pero no habrá caídas abruptas del mercado porque la oferta y la demanda están muy equilibradas. 

Por tanto, para la recuperación económica es necesario que la Administración ponga en marcha programas en materia de Vivienda que se materialicen y sean una realidad. En este sentido, existen fondos europeos para la rehabilitación, la eficiencia energética y descarbonización de la vivienda que desde el Estado se deberían de perseguir para mejorar no solo el parque español, sino generar puestos de trabajo .

Vicente Díez, vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana

Respecto a la situación actual del sector inmobiliario, en especial en lo que respecta a la ciudad de València, se ha notado cierta relajación en la demanda, fundamentalmente por la menor presencia de extranjeros en la ciudad que en los últimos años representaban un importante porcentaje respecto al total de compradores. Asimismo los españoles que compran como inversión están algo expectantes hasta que se normalice un tanto la situación provocada por la pandemia. El mercado de alquiler sigue sosteniendo una fuerte demanda, aunque los precios se han reducido entre un 5% y un 10%.

Las perspectivas para el cierre del año, se está notando un aumento en la demanda de unifamiliares, especialmente en la zona metropolitana de València, incluso más allá. Esta tendencia continuará, sobre todo si sigue aumentando el teletrabajo. Respecto al resto de inmuebles, la incertidumbre que genera la pandemia y tal vez un nuevo confinamiento está notándose en la demanda, que anda bastante contenida. 

Por otro lado, el comportamiento de los precios es indudable que en general van a seguir la línea descendente iniciada en 2019, salvo las viviendas unifamiliares que debido al interés generado como consecuencia del confinamiento y del aumento del teletrabajo mantienen un aumento en sus precios. Los alquileres, una vez superado el efecto de la pandemia, probablemente se mantendrán estables, ya que la oferta sigue siendo escasa y los precios ya estaban tocando techo.