VALÈNCIA. Este martes se estrenará en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) la socimi KingBook Inversiones, que será la trigésimo sexta sociedad cotizada de inversión inmobiliaria en incorporarse al segmento de este mercado para pymes en expansión, además de ser la primera socimi enfocada a las estaciones de servicio donde cuenta con 57 gasolineras.
Solo en la primera semana de este mes ya se han estrenado General de Galerías Comerciales, que lo hizo a lo grande en su primer día para elevar su capitalización por encima de los 2.700 millones de euros; y Colón Viviendas, una socimi mucho más pequeña -poco más de 19 millones de valor en el parqué-, que repitió cambio en su primer cambio en el MAB.
Además, otras ya 'calientan en la banda' para dar el salto como el grupo inmobiliario francés Eurosic, que ultima la constitución de una socimi, con planes de invertir en España cerca de 300 millones de euros; o, por citar otro nombre que podrían dar el paso de salir próximamente, Centurion Real Estate. Pero, de momento, no se prevé ninguna socimi valenciana o si la hay está llevando la tramitación muy en secreto.
Pero ¿qué hay detrás de este interés de las socimis por cotizar en este segmento específico de este mercado para pymes en expansión? Para ello nada mejor que sean los expertos consultados por este diario para conocer su opinión.
Jaime Climent, asesor de inversiones de EFE & ENE
Las socimis nos brindan la oportunidad de invertir de una forma diversificada y con una gestión profesionalizada en el sector inmobiliario. Además, la cotización en un mercado secundario como es el MAB permite dotar al activo de una liquidez muy superior a la que tendría una inversión inmobiliaria tradicional.
Por otra parte, el sector se encuentra en un momento, diez años después del estallido de la crisis financiera, donde se pueden encontrar rentabilidades muy atractivas tanto por el lado de las rentas (alquileres) como por el lado de una potencial revalorización del inmueble.
Por último, apuntar que no todas las socimis son iguales. A la hora de tomar cualquier decisión de inversión, como siempre, debemos evaluar con detalle que es lo que hay detrás de cada socimi. Así, dependiendo del tipo de activo en el que inviertan tendremos socimis con mayor peso en el sector residencial, oficinas, centros comerciales u otros. En función de la cantidad de inquilinos, activos, localización, etc, nos encontramos con mayor o menor grado de diversificación. Otra cosa importante a la hora de evaluar el riesgo es conocer la financiación ajena que utilizan (grado de apalancamiento).
Francisco Varea, cofundador de Edetania Patrimonios
El hecho de cotizar en bolsa ofrece ventajas a sus inversores al tener un mercado liquido en el que poder comprar y vender; por no hablar de la diversidad de negocios.
El MAB está facilitando que se listen nuevas socimis y para ello creó un segmento para promotores y sociedades sin activos conocido como 'socimis en desarrollo', que son aquellas que superan el 30% de sus activos sin invertir (que estén en caja o en suelo). Se les da un plazo de 3 años para terminar la obra y, en caso de no cumplirlo, perderá la ventajas fiscales. No hay que olvidar que en poco más de un año más de 20 socimis han saltado al parqué superando a día de hoy ya la treintena.
Dada la especial regulación de las socimis aportan una mayor transparencia al Mercado Alternativo Bursátil, puesto que esta es una de las principales carencias de este mercado en las que las exigencias de información son muy reducidas. El MAB exige que la socimi aporte una valoración realizada por un experto independiente en el momento de saluda. Asimismo, exige que los inversores de referencia y los directivos puedan vender sus acciones en el año siguiente a la salida a bolsa.
Víctor M. Ruiz, director de Qrenta AV en València
En mi opinión, quizás no es tanto una cuestión de cantidad sino de calidad. Efectivamente hay una oleada de socimis tanto por el atractivo fiscal, por el potencial pago de dividendos, así como por el crecimiento del sector, aunque, por primera vez, el inmobiliario no esté siendo el motor de la recuperación económica.
Pero no perdamos la perspectiva: lo que gestiona el MAB es insignificante si lo comparamos con el patrimonio inmobilario español; y, por otro lado, tenemos que estar muy atentos a si dicha proliferación se verá condicionada por la más que previsible subida de tipos y también por el precio del bono.
Cuando me refiero a la calidad estoy hablando de la necesidad de que empiecen a proliferar cotizadas más especializadas por sectores, segmentos y tipologías de inmuebles, de lo contrario nos encontraremos con una situación que ya se está produciendo en la actualidad y es un elevado número de socimis paralizadas, o casi sin movimiento, por falta de atractivo para el potencial inversor.
Fernando Ibáñez, director general de ÉTICA EAFI y director Corporate Finance de Triangle Real Estate Management
Desde ÉTICA EAFI y Triangle Real Estate Management, nuestra opinión sobre la avalancha de SOCIMI es la siguiente:
Es evidente que el endurecimiento de los requisitos legales de las socimis ha provocado este movimiento, pero también existe un plazo máximo para salir a cotizar para que se puedan aprovechar las ventajas fiscales del año en curso.
No obstante, esto es una anécdota pues se estima que saldrán 5 o 6 más en el último cuatrimestre del año. Es decir, que no es una circunstancia puntual sino que responde a otros factores:
En este último sentido, recordamos que ya en 2013 (con la modificación de la Ley 11/2009, de 26 de octubre que regulaba las socimi), manifestamos nuestra visión de que las socimis llegarían a ser las sicavs inmobiliarias de los grandes patrimonios. Pasada la fase inicial de las grandes socimis institucionales (Merlin Properties, Lar España...) comprobamos que los nuevos vehículos están respaldados por grupos empresariales y familiares, por lo que prevemos un futuro muy positivo a esta figura en España.
Como consecuencia, esperamos que las socimis aporten transparencia, eficiencia y profesionalidad al sector inmobiliario español, de modo que se equipare a los mercados de otros países y atraiga un mayor flujo de inversión extranjera.
