Fotos: MARGA FERRERVALÈNCIA. Las viviendas turísticas han sido uno de los temas centrales en la actual legislatura. Desde la administración, tanto el gobierno de la Comunitat Valenciana como los dirigentes de la ciudad de València han incidido en la necesidad de controlar este fenómeno, que ha sido criticado desde asociaciones de barrios como Ciutat Vella o el Cabanyal. Sin embargo, los propietarios de alojamientos insisten en que las decisiones han sido poco colaborativas y se les ha dejado al margen de una normativa que consideran muy restrictiva.
Así lo cree Rafa Encarnación, presidente de la Asociación Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas de Valencia (Avaec), quien espera que, tras las elecciones, haya más diálogo y puedan llegar a un punto de encuentro. "Nos sentimos que nos ha pasado una apisonadora por encima", lamenta. Desde la asociación insisten en el derecho legítimo para alquilar los inmuebles, en el problema residual que supone la molestia de los usuarios o las dificultades por las que pasan aquellos que ahora no pueden alquilar.
Ahora, intentan resistir en la ciudad de València, donde el ayuntamiento pretende, con el Proyecto General de Ordenación Urbana (PGOU) en mano, finalizar con la actividad de todas aquellas viviendas turísticas en edificios residenciales que no estén ubicadas en planta baja o primera planta
- ¿Asociados de AVAEC se están encontrando con problemas por las nuevas regulaciones?
- Tenemos dos supuestos. Por un lado propietarios y gestores que sí tienen el número de inscripción y el ayuntamiento les ha iniciado un expediente de restauración de ley urbanística por una cuestión de compatibilidad del uso. Por otro lado se están asociando personas que están interesadas en ejercer el alquiler turístico en sus vivienda. Estamos iniciando procedimientos de solicitud de compatibilidad que están basados en la Ley de Turismo, con el fin de abrir la vía contencioso administrativa para que determinen los tribunales si ese requisito de la compatibilidad urbanística está refrendado o respeta los principios de la directiva de servicios.
- ¿Se están haciendo inspecciones a viviendas con número de registro?
- El Ayuntamiento lleva cerca de dos años iniciando expedientes por la vía urbanística. Inicialmente los expedientes se abrían por la vía de actividades, pero en 2016 se dicta una sentencia en el contencioso administrativo anulando las órdenes de cese basadas en esa normativa y al ayuntamiento no le quedó otra opción que buscar sus fines a través de la aplicación restrictiva y una interpretación de desviación de poderes. No puedo hacerlo por la vía de actividad, voy a apretar por la vía de urbanística .
- El PGOU solo permite tener vivienda turística en planta baja y primera planta.
- Ellos hacen una interpretación de un planeamiento del año 89, año en el que ya existía la categoría de vivienda vacacional en un real decreto del año 82 y, realmente, el planificador no introdujo esa categoría dentro de los usos terciarios hoteleros. Simplemente introdujo la categoría de apartamento urbanístico en régimen de explotación hotelera. Eso significa que en el planeamiento se exige un plus de intensidad en el uso de la edificación que exigiría que no fuera compatible con una vivienda. Sin embargo, si es un alquiler temporal, que sí está admitida en las normas urbanísticas general, pues ahí están los tribunales.
- ¿Han salido sentencias en contra por la aplicación de la normativa urbanística?
- Tenemos ya una sentencia donde se anuló la orden de cese a tres viviendas de uso turístico y el Ayuntamiento tiene recurrida la sentencia en el Tribunal Superior de Justicia. Mientras, la sentencia del 2016 por la parte de actividad se encuentra pendiente de admisión del recurso de casación al Tribunal Supremo.
- ¿Qué os parece la normativa autonómica que deja en manos de los municipios la regulación de los apartamentos turísticos al tener que conceder la compatibilidad urbanística?
- Ha supuesto establecer cerca de 500 normativas diferentes, lo cual va a propiciar que haya desigualdad en la aplicación de la norma. Lo que para el Ayuntamiento de València puede ser un uso terciario, para el Ayuntamiento de Alboraya está siendo un uso residencial. Eso significa al final crear desigualdad y también es una barrera de entrada. Introduces un requisito más que quizá no está justificado. No se llega a explicar en qué medida, esa nueva normativa, responde a criterios de necesidad o criterios de proporcionalidad. ¿Es proporcional? Se podían haber tomado otras medidas antes de llegar a esta.
- ¿Debería haberse concretado más la normativa autonómica?
- La normativa autonómica no puede entrar a normativar cuáles son los planeamientos urbanísticos. Pero el hecho de derivar el establecimiento de una vivienda turística a una normativa urbanística, cuando para la vivienda turística va a ser igual su uso en un municipio como Benidorm, Jávea o València, lo único que ha hecho es establecer restricciones y que haya desigualdad en la aplicación de la ley. Los tribunales tendrán que dilucidar si eso es así y si realmente se fomenta esa desigualdad en la aplicación de la norma.
- Pensáis que el diagnóstico de los apartamentos turísticos en la ciudad de València es erróneo.
- Nosotros hemos detectado que a la hora de abordar estos planeamientos no hay la realización de un diagnóstico previo que pueda motivar esas decisiones y restricciones a las viviendas turísticas. El Ayuntamiento, en el Plan Especial del Cabanyal, establece una restricción inicial del 40% y ahora cambia a un 10%, pero no sabemos muy bien a qué obedecía esa restricción del 40% ni tampoco sabemos ahora mismo cómo el Ayuntamiento, antes de que terminara el plazo de información pública, ya tenía de alguna manera definido que finalmente se va a aplicar una restricción del 10%.
Es esa falta de motivación en la toma de decisiones lo que hace que no sepamos si éstas son proporcionales, necesarias o no. Y no es porque el Ayuntamiento no tenga fuentes ni datos. Para Ciutat Vella y el Cabanyal disponía como fuentes de diagnóstico tanto el Plan Estratégico de Vivienda como el Estudio de Dimensionamiento de la Oferta Turística que se realizó en 2017, dos estudios que ni siquiera los equipos redactores han nombrado.
- ¿Y por qué creéis que han sido obviados?
- Porque realmente los datos que ofrecen desmienten la realidad paralela que se ha querido mostrar en relación con la oferta turística. Dentro del plan estratégico no se atribuye a la vivienda turística el aumento del precio de alquiler. El diagnóstico dice que la vivienda turística no puede explicar ese aumento porque el incremento de precios se ha producido en toda la ciudad. Si además tenemos en cuenta que cuando se realiza ese diagnóstico pone de alguna manera de manifiesto que desde el propio ayuntamiento no se ha realizado ninguna vivienda social y además tenemos el parón de las licencias de edificación, ese aumento de la demanda natural que se produce en la ciudad no ha sido suplido. Tenemos un problema de oferta y demanda, no hay oferta y hay mucha demanda.
- ¿Se ha convertido en una cuestión ideológica?
- Nosotros pensamos que sí, aunque más que una cuestión ideológica lo que estamos viendo es que la vivienda turística sirve de alguna manera para no dar explicaciones incómodas. Si el Ayuntamiento atribuye las molestias que se produce en Ciutat Vella a las viviendas turísticas deja de explicar qué otro tipo de externalidades lo está produciendo. Nosotros, desde la asociación, durante estos cuatro años hemos estado solicitando periódicamente información en el portal de transparencia. Queríamos saber cuál era la situación en materia de impacto de la vivienda turística en Ciutat Vella. Eso comparado con otro tipo de actividades que se realizan.
Lo que hemos detectado es que los problemas que más preocupan y molestan no es la vivienda turística, sino la ocupación del dominio público, las terrazas, etc. Si hacemos una comparativa de los datos viviendas turísticas, ésta tiene muy poca incidencia en quejas. De hecho, en estos estudios que comentábamos, más del 70% de vecinos decían que no sufrían molestias y que no les importaría tener una vivienda turística en su edificio. Ese informe turístico fue silenciado por el ayuntamiento, no le interesó al final. Esas explicaciones incómodas tendrían que explicar por qué no se ha hecho en cuatro años una vivienda social.
- ¿Entonces no pensáis que haya un problema respecto a molestia de viviendas turísticas?
- Nosotros hemos podido comprobar con datos objetivos es que eso no es una incidencia. Esa cuestión no es una incidencia que se haya comunicado a través de quejas y denuncias. Si cuando la gente se queja hace una denuncia, en el tema de apartamentos turísticos no está habiendo denuncias. Eso no quita que los vecinos, si han visto en detrimento su derecho al descanso, puedan ejercer las medidas que ya están establecidas en la ley.
- Pero hay colectivos en los barrios que se quejan.
- Ellos lo que están pretendiendo es mantenerse en un barrio. No creo que se haya llegado a un punto en el que se ha perdido la identidad de barrio. Realmente, Ruzafa ya sufrió ese periodo de gentrificación y muchas personas que ahora están alzando la voz allí fueron personas que llegaron a Ruzafa en aquellos tiempos en los que se expulsaron vecinos de allí. Realmente, en el barrio cabe todo. Lo que no cabe es un urbanismo excluyente como pretenden algunos vecinos, que quieren que el barrio sea residencial, que sea un barrio que no tenga el carácter de ciudad donde al final se comparten usos. Las ciudades no son solo residencias o zonas comerciales, sino que ha de ser capaz el urbanismo de dar respuesta a todo.
- ¿Hay propietarios de viviendas turísticas que ante la nueva normativa se han encontrado en una situación de aprieto económico?
- Muchos asociados están en esa situación, por no decir prácticamente todos. Son personas que, atendiendo a la normativa vigente iniciaron la actividad de alquiler vacacional y reformaron sus viviendas. Ahora, en medio del partido, les han cambiado las reglas del juego. Muchas personas dependen sus ingresos de poder hacer este alquiler. También es un tema de oportunidad. La gente tiene que tener la oportunidad de decidir qué quiere hacer con su propiedad. De alguna manera, lo que no se puede hacer es pretender es techar al propietario con la política de vivienda del Ayuntamiento. Nosotros pagamos unos impuestos, el Ayuntamiento tiene unas responsabilidades que tienen que asumir sin que derive esa responsabilidad al sector de la vivienda turística. Debe afrontar la falta de adopción de medidas.
- Algunos partidos incluso han propuesto iniciar un registro desde cero.
- Realmente no hemos logrado ver una propuesta en firme en relación con esto. No sabemos muy bien qué quieren hacer. También vimos la reunión de hace unos días de Turisme con el Ayuntamiento de València, pero no llegamos a entender si realmente se pretende hacer cesar tanto a viviendas que tienen el registro como a las que no o no. Desde la asociación apoyamos que todo aquel que tenga registro pueda alquilar su vivienda.
- Un informe señalaba que más del 50% de las viviendas anunciadas en Airbnb no tenía número de registro.
- Lo que hicieron fue hacer un scrap de un día determinado y llegar a la conclusión de que había en València 3.900 viviendas completas. De ahí vieron en cuáles figuraba el número de registro. El problema es cómo se utilizó esta información. Se dijo que no tenían el número de registro, pero había una advertencia señalando en el informe que el hecho de que no tuvieran el número de registro no significaba que no lo tuvieran y que las que lo tenían no significaba que lo tuvieran en realidad. De alguna manera, ese dato no era válido.
Lo que también decía, si no recuerdo mal, es que más de un 80% de las viviendas eran propiedad de una persona. Aunque luego está el tema de los gestores. No es un requisito para ser gestor el ser propietario de la vivienda. Muchos propietarios han decidido dejar en manos de un gestor profesional la tarea. Esos datos desmontaron el mantra de que detrás de las viviendas turísticas están los fondos buitre. Hay un poco de confusión entre lo que es un propietario y un gestor de vivienda turística.
- En vuestras alegaciones señaláis que el plan de Ciutat Vella ha sido redactado con parcialidad.
- Cuando hablamos de parcialidad a la hora de abordar el planeamiento, tanto en El Cabanyal como en Ciutat Vella, nos referimos a que si tú pretendes realizar un nuevo modelo territorial urbanístico dentro de Ciutat Vella lo normal es que en los procesos de participación pública te reúnas con los sectores afectados. Lo que no puede ser es que en Plan Cabanyal, por ejemplo, los redactores se hubieran reunido con el sector de la hostelería y sin embargo no se hubieran reunido con el sector de la vivienda turística, cuando realmente las medidas propuestas iban a afectar al sector. Creemos que las decisiones se están tomando previamente a realizar diagnósticos. Es una voluntad ideológica de un urbanismo excluyente y turismofóbico porque, al final, excluye la posibilidad de que personas puedan alquilar viviendas temporalmente.
- ¿Cómo creéis que afectan las viviendas turísticas al entorno económico?
- Lo que hace precisamente es activarlo. En el Cabanyal ha producido que haya reformas de viviendas, que se pongan viviendas en alquiler. No todas las viviendas turísticas se alquilan continuamente como vivienda turística, se alquilan muchas viviendas por una única temporada, luego se alquilan a estudiantes. No se ha puesto en valor la labor que han hecho muchos propietarios en el Cabanyal reformando y reactivando el barrio. Todo eso ante la pasividad y la poca eficacia que está teniendo el Ayuntamiento para abordar los problemas que existen allí.
- El Ayuntamiento de València propuso una limitación de 60 días al año para que los particulares alquilaran. ¿Le parece mucho o poco a Avaec?
- No nos parece ni poco ni mucho, nos parece improcedente la medida en sí, fueran 60 o 90 días. ¿Cómo se explica 60 sí, 60 no? No se explica la proporcionalidad ni la motivación de esa cifra.
- ¿Cuál es la regulación que proponéis?
- Hasta antes de los últimos cambios normativos había control y lo estaba realizando la Agencia Valenciana de Turismo. Desde la perspectiva del derecho al descanso, los propietarios y vecinos que se vean afectados siguen manteniendo los mismo derechos que cuando se ven afectados por otras actividades. Lo que no llegamos a entender cómo es posible que un vecino pueda tener un mayor derecho respecto a una vivienda turística que otro vecino que tenga más molestia por un pub o por un vecino habitual. Las normas ya están establecidas.
- Actualmente existe control sobre las personas que se alojan en apartamentos turísticos.
- Desde la asociación hemos realizado cursos de formación para explicar a los propietarios y gestores cómo pasar los partes de viajeros. Efectivamente, las obligaciones existen. Otra cosa es cumplirlas o no, pero esto es como en toda actividad. Habrá gente que gestione su vivienda de manera responsable y otros de manera irresponsable, pero para eso están las normas que ya están establecidas. Muchas de las normas que proponen en los programas electorales ya están previstas en la ley, no son propuestas nuevas.
- ¿Pensáis que ha faltado colaboración?
- Nosotros, inicialmente, mantuvimos reuniones a principio de legislatura con el responsable de Turismo y con Calabuig. Todas esas reuniones iban tendentes a alcanzar una regulación eficaz y realmente ver si desde la administración podía hacerse algo más que lo que se hace normalmente aplicando la normativa civil. Pero esto acabó cuando llegó Sandra Gómez. No pudimos reunirnos con ella hasta año y medio después y se ha negado y tendido a silenciar al sector, hasta el punto de que el sector no tiene participación en el Consell Valencià de Turisme o en el Observatorio de Turismo y Ocio. Una situación anómala teniendo en cuenta que, según ellos, la vivienda turística es el causante de todos los males que ocurren en la ciudad.
- Colomer en muchas ocasiones ha insistido que estas normas permiten una oferta de mayor calidad.
- Ya existía esa regulación. Había un decreto del 2009, anteriormente uno de 1993, donde se establecen las condiciones básicas de la vivienda turística que debe de cumplir los derechos y obligaciones tanto de los propietarios como de los usuarios de viviendas turísticas y, desde luego, no justifica los cambios que ha habido. Lo justificaría si hubiera sobre la mesa denuncias de turistas que se han quejado por la mala calidad de la oferta de alojamiento, pero si Valencia y la Comunitat Valenciana ha crecido es porque la gente está satisfecha. De hecho, el mercado ya expulsa al que no es bueno. Además, si estás en plataformas, la tendencia del mercado es a pedir puntuaciones. Podrás engañar una vez, pero no dos. Las plataformas son honestas en ese sentido.
Además, quienes gestionan apartamentos turísticos están haciendo mucho por la hospitalidad de quienes vienen. Hay un trato exquisito, personalizado, respecto al barrio son personas que tienen un consumo muy superior al que va a un hotel. El gasto medio de las personas que se alojan en viviendas turísticas en muy superior al del hotel, porque en los hoteles consumen dentro, no consumen en comercios de proximidad.
- ¿Han conseguido influenciar los hoteles en esta regulación?
- Las viviendas turísticas son una competencia para el hotel, y éstos en vez de dar un giro hacia las demandas de alojamiento pues han decidido mantenerse en su modelo tradicional, que está muy bien, pero esto no tiene que hacerse a costa de denigrar o de denostar a la vivienda turística, que es un alojamiento que ha existido desde los años 60.
También hay otra cuestión, y es el comercio en centro histórico. Es más fácil evitar dar explicaciones. En Ciutat Vella y centro histórico el problema es la transitoria de arrendamientos urbanos. Fue en 2014 cuando finalizaron sus contratos, pero el propietario de acuerdo con la ley recupero su inmueble y se lo ha alquilado a quien consideró pertinente. Si es bueno triunfará y si no no. Es más fácil edecir que se cierran porque la gente se va y no compra allí. Pero nadie habla de que la gente compra a Amazon.
- ¿Creéis que la restricción de viviendas turísticas afecta a una parte del turismo?
- Valencia lo notará. El Ayuntamiento conseguirá su objetivo, sacará las 70 licencias de cambio de usos de edificios completos en Ciutat Vella y acabará con el resto de viviendas turísticas y con la fuente de ingresos de 4.000 familias aproximadamente que viene del tema.
