VALÈNCIA. A la segunda fue la vencida. La Conselleria de Vivienda ha conseguido salvar el que sin duda es uno de sus planes más importantes: el concurso para la cesión de suelo público a promotores para construir 1.100 viviendas en régimen de alquiler asequible. Una iniciativa que en esta segunda convocatoria ha logrado captar la atención al recibir una oferta, evitando así volver a quedar desierta como pasó en la primera edición. Eso sí, no ha movilizado a una gran parte del sector como se pretendía, pese a contar con una lluvia de 54 millones de euros del Gobierno para subvencionar parte de los proyectos y atraer a los promotores.
Era este miércoles cuando se cerraba el plazo para la presentación de ofertas para uno o los tres lotes con 17 suelos repartidos entre las provincias de Valencia y Alicante que incluidos en este plan. Y ha sido la UTE formada por la firma de desarrollo, inversión y gestión de proyectos inmobiliarios Urbania junto a la promotora Visoren, especializada en VPO y residencias de estudiantes, la única que ha pujado por los tres paquetes.
Desde Urbania explican que su interés en los 17 suelos se basa en una cuestión estratégica para poder entrar en el segmento de la vivienda social. Y, por ello, lo hacen de la mano de Visoren, con una larga trayectoria en el mercado de la VPO. "Para nosotros es un tema estratégico y de futuro. Creemos que el concurso está bien planteado por la Generalitat Valenciana y nos interesa posicionarnos en este nicho", señalan.
Esta iniciativa se enmarca en el plan del departamento que dirige Héctor Illueca para construir en cinco años 2.400 nuevos inmuebles en la Comunitat Valenciana y ampliar así el parque público. En concreto, el concurso contempla la cesión del derecho de superficie de 17 parcelas públicas, divididas en tres lotes en Valencia y Alicante, a los promotores durante un periodo de tiempo determinado. De esta forma, las empresas construyen los edificios y los explotan durante ese tiempo en régimen de alquiler asequible. Una vez finalizado el plazo, los inmuebles pasan a ser gestionados por la Administración Valenciana, que en todo momento es el titular de las viviendas.
Pese a que en un principio el sector había mostrado su disposición a estudiar la propuesta, la actual coyuntura económica y algunos de los requisitos que se exigían en los pliegos han acabado por diluir su atractivo. Unas circunstancias que explican el poco interés que finalmente ha generado y que ha quedado evidenciado con la presentación de una única oferta, pese al esfuerzo de la Conselleria por seducir y atraer a los agentes privados.
Tanto es así que no únicamente se consiguió ayudas para los proyectos a través de esos 54 millones de euros de fondos europeos, sino que hace solo unos meses que la Conselleria flexibilizaba las bases del concurso ante la coyuntura inflacionista con el objetivo de que los proyectos resultaran viables. Pero no ha sido suficiente.
No obstante, para la Administración Valenciana es una "muy buena noticia" el haber cerrado la convocatoria con una oferta porque "supone avanzar en un modelo de colaboración público-privada en la Comunitat Valenciana y estructurar unas políticas que estaban por hacer", valoran desde Conselleria. Asimismo, ponen en valor el trabajo realizado ante las dificultades que se han encontrado para articular un programa de estas características con fondos europeos, algo inédito hasta el momento. "Se ha tenido que conjugar una licitación de patrimonio público con un marco regulatoria de unas ayudas que fijan unos plazos marcados por Europa", destacan.
No obstante, el sector cree que el proyecto tenía algunos flecos. Principalmente, explican que la escasa concurrencia se debe al momento complejo en cuanto a la situación económica, en especial en cuanto a los tipos de interés y su evolución. "Si hace un año el inversor podía plantearse entrar en un escenario de rentabilidades en el entorno del 4 o 4,5%, hoy el incremento de tipos hace que con esos porcentajes no se esté en disposición de invertir porque se necesita incrementar dicha rentabilidad ya que la viabilidad de los alquileres con precios asequibles son muy ajustadas", explican los promotores a Valencia Plaza. Y más teniendo en cuenta, asimismo, el incremento de los costes de la construcción en el último año.
Otra de las cuestiones que ha llevado a muchas compañías a renunciar a presentarse ha sido el hecho de que las rentas de los inmuebles se fijaran en base al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), un indicador de precios que mide la recuperación de competitividad frente a la zona euro, y no del IPC en un contexto inflacionista como el actual. Para los promotores, este hecho "inviabilizaba la rentabilidad".
También cuestionan la estructuración de los lotes con parcelas en diferentes ubicaciones ya que, por ejemplo, uno de ellos ofrecía suelos en València, Gandia y Silla. "Al ser mercados de alquiler diferentes, parecía más lógico que se hubieran definidos lotes por cada uno de los municipios. De esa forma, el lote de Valencia hubiera podido tener algún inversor interesado, ya que el número de viviendas de ese lote supera las 300, pero al mezclarlo con Gandia y Silla, el inversor institucional no está interesado en pequeñas promociones en otros municipios", apuntan.
Además, explican que en algunos municipios las rentas de mercado actuales están alineadas (o incluso por debajo) del módulo de la vivienda protegida, por lo que el explotador de las viviendas debería aplicar descuentos importantes en su oferta respecto a ese módulo máximo, lo que también impedía la viabilidad de los desarrollos.
Finalmente, tampoco ha convencido que la empresa adjudicataria de uno o varios lotes no pudiera trasmitir la concesión de las viviendas a un tercero y solo pudiera hacerlo previa aprobación de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo (EVha). Una limitación que, según exponen desde el sector, en otros concursos de similares características en otras autonomías no se producía y únicamente se exigía que el nuevo concesionario cumpliera con los requisitos del pliego.
Lo cierto es que desde la Conselleria se ha estado trabajando para evitar el 'plante' de la primera edición, que se tuvo que retirar antes de que finalizara el plazo para presentar ofertas. Vivienda buscó entonces el calor de los fondos europeos para mejorar los pliegos y ofrecer condiciones más ventajosas. Así, la Generalitat selló un acuerdo en mayo del pasado año con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana por el que el departamento de Raquel Sánchez transfería a la Generalitat 54 de los 500 millones del Gobierno para la promoción pública, en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) para este plan.
En concreto, ese montante iba destinado a subvencionar parte de la promoción de inmuebles con ayudas de 700 euros por metro cuadrado, con un máximo de hasta 50.000 euros por vivienda.
Los 17 suelos, todos ellos propiedad de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo (EVha), se ofertaban en tres lotes por un valor total de cerca de 151 millones de euros. Se encuentran ubicados en diferentes municipios repartidos entre las provincias de Valencia y Alicante. De esas 1.100 viviendas proyectadas, 34 unidades estarán en la ciudad de Alicante; 58 en El Campello; 512 en Sant Joan; 36 en San Vicentes del Raspeig; 122 en Gandia; 41 en Silla; y 287 en València.
Además, el pliego fijaba un periodo de explotación y gestión de los inmuebles por parte de los agentes privados, en un principio de 55 años, pero finalmente se acordó prorrogar el contrato hasta un máximo de 75 años para garantizar "la viabilidad" de los proyectos.
En cuanto a los precios, se fijaba un máximo de 7,5 euros por metro cuadrado útil al mes, aunque sujeto a actualización conforme a lo que se establezca por el pliego del concurso. Asimismo, se estableció un tope de 4,5 euros por metro cuadrado útil al mes de plaza de garaje, de trastero o de cualquier otra superficie adicional anexa a la vivienda. Eso sí, los garajes y trasteros que tengan la consideración de no vinculados podrán arrendarse en condiciones de mercado.
Además, según el acuerdo entre la Generalitat y el Ministerio que dirige Raquel Sánchez, las viviendas financiadas con cargo a este programa solo podrán ser arrendadas a personas que vayan a tenerlas como su domicilio habitual y permanente. Se priorizará, además, el criterio social. Así, los arrendatarios no podrán superar en 4,5 veces el IPREM -unos 2.605 euros mensuales- y con condiciones especiales para personas con discapacidad y familias numerosas. Adicionalmente, las personas arrendatarias deberán estar inscritas en el Registro de demandantes de Vivienda de la Comunitat Valenciana.