Aldo Mazzocco. Foto: INTERMEDIA CHANNELMADRID. El sector inmobiliario se compone de una decena de segmentos, que van desde el mercado residencial privado hasta la infraestructura logística de las ciudades. También se caracteriza por cuatro subsegmentos con distintos perfiles de riesgo: inversiones core, core+, value add y desarrollo. En las últimas décadas, también se ha enriquecido con componentes financieros como la deuda privada inmobiliaria, la gestión de activos en dificultades y los préstamos morosos.
Hablar de cómo va el sector inmobiliario requiere, por tanto, un enfoque necesariamente holístico y de alto nivel, que no describe completamente las tendencias de los segmentos y subsegmentos individuales. Algunos segmentos siguen ofreciendo fundamentos sólidos y rentables, mientras que otros requieren un cambio de modelo de negocio, como ocurre siempre en los momentos de discontinuidad del ciclo económico.
A nivel macro, conviene reiterar que el sector inmobiliario es una clase de inversión a largo plazo; que es una de las mejores formas de protegerse contra la inflación; y que, tras los años de dinero 'barato' y alta disponibilidad de capital, el sector está volviendo -afortunadamente- a ser para expertos y no para inversores generalistas.
Sin duda, la súbita subida de los tipos de interés ha movidotodas las palancas del 'ecualizador' que regula el sector, con efectos muy diferenciados sector a sector, perfil de riesgo a perfil de riesgo, y ciudad a ciudad.
Como siempre, cuando se produce una inversión del ciclo inmobiliario habrá ganadores y perdedores: los primeros serán los gestores de activos que hayan mantenido niveles de endeudamiento y estructuras de deuda prudentes, así como la capacidad operativa para intervenir físicamente en los activos; los segundos no tendrán tiempo de adaptarse al nuevo ciclo y ofrecerán excelentes oportunidades de inversión a los ganadores. Siempre ha sido así.
Aldo Mazzocco es CEO y director general de Generali Real Estate, parte del ecosistema de Generali Investments
