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mercado de la vivienda

Observatorio Euroval: el stock de vivienda nueva se reduce de forma paulatina y desigual

13/09/2019 - 

ALICANTE. El Ministerio de Fomento proporciona la última estadística de vivienda nueva disponible para la venta, que hemos proyectado a 2019; son datos de viviendas que nunca se han vendido, y muestran la diferencia entre 2004, que es el año que toman como referencia, y la actualidad. Así, habría casi 83.200 viviendas en stock en la Comunidad  Valenciana, que son la diferencia entre las que hay hoy y las que había en 2004, representando casi el 20 por ciento de todas las viviendas en stock en España; hay que tener en cuenta que el 50 por ciento de todas esas viviendas nuevas disponibles para la venta se concentran en la Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. Señalar además que el stock total de vivienda en España es el 2 por ciento del parque de vivienda, por lo que visto de esta manera es un problema relativo desde un punto de vista general, aunque tiene relevancia en algunas comunidades autónomas y provincias.

Un aspecto llamativo de esta información es la relativa homogeneidad con que se crea el stock, en la Comunidad Valenciana,  destacando Alicante con casi 38.000 viviendas nuevas, más de 24.000 en Valencia, y 21.000 en Castellón. Las cifras son voluminosas en todas las provincias, teniendo en cuenta el peso relativo de población y parque de vivienda en cada una de ellas. En segundo lugar, destaca la forma en que se reduce el stock; entre 2011 y 2019 baja un 22 por ciento en la Comunidad, por debajo de la media nacional, más en Valencia (32 por ciento), que en Alicante (22 por ciento), y muy lentamente en Castellón (10 por ciento). Hay que tener en cuenta que el ritmo de reducción tiene altibajos,  por lo que la proyección que hacemos para 2019 puede exagerar en más o menos la tendencia; de todas formas, lo importante es que la caída del stock se mantiene en los últimos años.

En tercer lugar, señalar que pese a la persistencia de la reducción del stock, hay mercados en los que cuesta reducirlo, por el menor o mayor dinamismo de la demanda, y también las características de la vivienda que por localización u otras características como el tamaño, hacen que haya demanda pero de otro tipo de viviendas. Este hecho condiciona la promoción y venta de nuevas viviendas, mientras los promotores descubren la demanda real existente, aun cuando haya viviendas en stock sin vender, por la paradoja de que sobran unas viviendas y faltan otras. Por último, en cuarto lugar, hay que tener en cuenta que la importancia del mercado de compraventa de vivienda nueva, aunque despega recientemente, sigue siendo apenas un 15 por ciento del total, y que el 85 por ciento de las transacciones de vivienda son usadas.

En suma, podemos quedarnos con dos ideas. Una, que aunque en general en España los stocks no pueden considerarse muy elevados, al concentrarse espacialmente sí lo son en las tres provincias de la Comunidad Valenciana. Otra, que la reducción de este stock es irregular, en algunos lugares se están acelerando ante una demanda más dinámica, y sin embargo la demanda es menor o no existe para determinadas viviendas por su ubicación o características, con stocks elevados en relación a la población y parque de vivienda, y fruto de promociones pasadas no planificadas.

En relación con la reducción del stock de vivienda y la financiación de las compras, los datos del mercado hipotecario son muy favorables para las mismas. El tipo medio hipotecario, que recoge operaciones en vigor y nuevas, cae a 1,84 por ciento, desde un 2 por ciento. De las operaciones hipotecarias, el 72% por ciento son para vivienda, unas 272.000 operaciones año a año, con crecimiento del 9 por ciento; se da en  correspondencia con las transacciones de 577.000 viviendas, también año a año, que crecen un 2,3 por ciento, a menor ritmo que los préstamos. Hay que tener en cuenta que el 47,2 por ciento del total de compraventas se financia con hipoteca. El saldo vivo de crédito hipotecario cae ligeramente, un 1 por ciento anual, al superar las amortizaciones al nuevo crédito. Estas tendencias de tipos, peso de la hipoteca de vivienda, transacciones que se financian con hipoteca, y evolución del crédito, son generalizables.

Uno de los stocks más importantes de activos inmobiliarios se encuentra aún en poder de la “Sociedad para la Adquisición de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), y ha sido noticia que abre oficina en Valencia para dar salida a unos 10.000 activos inmobiliarios. La apertura tiene como finalidad estar próxima al mercado y supervisar a las empresas contratadas para la venta, como son Haya Real Estate, Solvia, Altamira y Servicaixa, para que aceleren las ventas. El 17 por ciento de la cartera de Sareb está en la Comunidad Valenciana, con casi 25.000 inmuebles, por valor estimado de 1.871 millones de euros, así como 2.807 millones de garantías de préstamos a pequeños promotores. Se quiere establecer una colaboración con la Generalitat para transformas suelos finalistas y acabar viviendas a medio construir.

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