Legalización de viviendas y actividades en la reciente modificación de la Lotup

Los propietarios de viviendas sin licencia en Suelo No Urbanizable (suelo rústico) construidas antes del 20 de agosto de 2014 podrán legalizarlas mediante la adopción de medidas de minimización de impactos medioambientales y su validación por el Ayuntamiento.

Una reciente modificación de la norma urbanística autonómica (la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana) LO PERMITE.

            Los requisitos que deben reunir dichas viviendas son:

• Que estuvieran completamente acabadas antes del 20 de agosto de 2014.
• El uso ha de ser residencial.
• Que no haya sentencia judicial firme decretando la orden de demolición (en este caso dependerá de la decisión final del Juzgado ).

No es obstáculo para la legalización el hecho de que exista abierto un expediente de disciplina urbanística, incluso aunque hubiera ya dictada en vía administrativa Orden de Derribo o demolición.

Ahora el propietario puede paralizar estas acciones y, en caso de legalización, dejar sin efecto dicha orden de derribo y no cargar con las consecuencias de no haber obtenido en su día licencia de obras.

Es más, el propietario podrá obtener licencia de ocupación del inmueble.

Se distinguen 2 supuestos o situaciones en la norma:

1º Que existan varias viviendas próximas o colindantes (núcleos de viviendas consolidados.

Se entiende por “Agrupación de viviendas en suelo No Urbanizable (Suelo Rústico)” la existencia de 3 o más viviendas por hectárea (10.000 m2). Se podría analizar la posibilidad de considerar “Agrupación” con una densidad inferior si las condiciones lo aconsejan.

Se llevará a cabo la legalización mediante la tramitación de un Plan Especial de Minimización de Impactos que se aprobará por la Conselleria competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo.

2º Que se trate de una vivienda aislada.

Aquellas que por su ubicación alejada de un núcleo de viviendas consolidado no pueda integrarse en un Plan de Minimización de impactos.

Los afectados tendrán que dirigirse al Ayuntamiento, acreditar que no han podido acogerse a ninguna de las opciones previas recogidas en la LOTUP para regularizar su vivienda y cursar la solicitud de legalización individualizada (corresponde al Pleno dictar la declaración de “SITUACIÓN INDIVIDUALIZADA DE MINIMIZACIÓN DE IMPACTO TERRITORIAL”).

Una vez concedida la Licencia el particular dispone del plazo de 4 años para ejecutar las obras de minimización de impacto, debiendo acreditar ante el Ayuntamiento su ejecución para la concesión de licencia de ocupación.

Las ventajas más significativas que destaca Sánchez Butrón Abogados son que, tras la legalización, el propietario podrá:

• Obtener licencia de ocupación, lo que facilita la venta debido a la posibilidad de acceder a financiación en la compra por terceros.
• Obtener licencia para la contratación de suministros.
• La posibilidad de inscripción de su vivienda en el registro de la propiedad.

Resulta muy recomendable el inicio del expediente de minimización, por sus inmediatas consecuencias favorables, si bien, la legalización se debe aprobar por la Agencia Valenciana de Protección del Territorio cuya constitución se prevé que se produzca en el plazo de un año, lo que asegura la suspensión por el plazo mínimo de un año de cualquier sanción, multas e, incluso, orden de demolición administrativa.

Si los propietarios no instan estos procedimientos de legalización de sus viviendas, será la Administración la que los inicie, pues se trata de una obligación para ambas partes, siendo ésta ultima opción la menos recomendable por el aumento de costes que ello puede suponer.

Esta norma viene a ser una “última oportunidad” tanto para los particulares como para la Administración, si bien, endurece sus previsiones para las situaciones no legalizadas una vez transcurran los plazos otorgados, así como para las construcciones ejecutadas con posterioridad a agosto de 2014, pues para éstas se amplía el plazo de prescripción de las infracciones sin límite temporal para ser demolidas e impuestas las sanciones procedentes, al establecer dicho plazo como imprescriptible.

También otorga esta nueva norma la posibilidad de regulación de las actividades industriales o productivas (no terciarias/servicios) en suelo no urbanizable, suprimiéndose el cumplimiento de ciertas exigencias que previamente han venido imponiéndose y dificultando o imposibilitando la obtención de licencias y autorizaciones necesarias.

Esta industria podrá obtener la correspondiente licencia de actividad.