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controvertida aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus'

La judicialización de los alquileres comerciales por la covid: los juzgados no se ponen de acuerdo

12/02/2021 - 

ALICANTE. La pandemia del coronavirus ha obligado a adoptar múltiples medidas legislativas para facilitar la supervivencia de las empresas de los sectores afectados por los cierres forzosos o la limitación de la movilidad (y por tanto de su modelo de negocio). Sin embargo, hay casos específicos que se quedan fuera de la norma, y por tanto han tenido que negociar directamente con sus acreedores o, en última instancia, acudir a la justicia ordinaria para conseguir algo de oxígeno.

Para ello, estas empresas (sobre todo del sector comercio u hostelero) han tenido que invocar ante los tribunales la cláusula Rebus sic stantibus, contemplada en el derecho civil y que permite, bajo determinadas circunstancias, eludir las condiciones pactadas en contratos como el del alquiler de un local comercial si el contexto económico en el que se firmó cambia por causas de fuerza mayor, como es el caso. Es decir, que si el precio del alquiler se pactó bajo determinadas expectativas y estas se ven truncadas por causas ajenas a los implicados, el arrendatario tiene derecho a que se revise.

A medida que avanzaba el año 2020, fueron varias las empresas que probaron suerte en la justicia ordinaria con esta cláusula, como avanzó Alicante Plaza el pasado mes de septiembre. Sin embargo, la relativa novedad de la cláusula, que nunca se había tenido que invocar, y lo volátil del escenario macroeconómico ha provocado que ni los propios tribunales se pongan de acuerdo sobre su aplicación. Así, en cuestión de días se han sucedido decisiones contradictorias al respecto en distintas instancias.

Este jueves, el TSJCV informaba de que la Audiencia de Valencia había ratificado la decisión de un juzgado de rebajar, cautelarmente, el alquiler anual que paga un hotel al 50%, dado que la pandemia le impide generar ingresos. La decisión no supone avalar ni una tesis ni la contraria, sino simplemente ordenar la rebaja del alquiler de forma cautelar mientras el tribunal se pronuncia sobre el fondo de la cuestión. Sin embargo, hace solo unas semanas un juzgado de Benidorm rechazaba la misma pretensión, para evitar "prejuzgar" el asunto.

Juzgados de Alicante, en una imagen reciente. Foto: PEPE OLIVARES

Curiosamente, existe un tercer caso en la Comunitat en el que otro juzgado, también de Benidorm (la mayoría de empresas que se acogen a esta cláusula son del sector turístico), concedió primero la medida cautelar de rebajar el alquiler, como contó este diario, y luego sin embargo rechazó la solicitud del demandante, al no considerar acreditada la pérdida de facturación esgrimida. Un maremagnum de decisiones contradictorias que no ofrecen precisamente seguridad jurídica ni a los arrendatarios ni a sus arrendadores.

Discrepancias sobre la medida cautelar

En este sentido, Sebastián Crespo, socio del área procesal del despacho Devesa&Calvo, señala que "existen muchos arrendatarios que o bien porque no están cubiertos por las moratorias y quitas aprobadas por el Gobierno en el Real Decreto 35/2020 en materia de alquiler de negocio, por ejemplo porque su arrendador no es gran tenedor, o bien porque las medidas previstas (moratorias o quitas) son insuficientes en su caso para salvar su negocio, están acudiendo a los tribunales para solicitar la aplicación a sus contratos de alquiler de negocio de la doctrina rebus sic stantibus".

Al tratarse de procedimientos judiciales extensos en el tiempo, se piden medidas cautelares "para que durante la pendencia del proceso y hasta que haya una solución final, el inquilino pueda pagar una renta reducida y que el arrendador no pueda iniciar un proceso de desahucio por falta de pago", ya que si no hubiera una medida cautelar, cuando se fuese a dictar sentencia probablemente el inquilino ya no tendría opción de salvar su negocio. Es en este punto donde las resoluciones judiciales están siendo contradictorias, por la falta de jurisprudencia al respecto,  y sin que por ejemplo el Supremo se haya tenido que pronunciar por ahora en casación.

Sebastián Crespo, socio del área procesal del despacho Devesa&Calvo

"Por un lado, el juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia sí que ha estimado la medida cautelar planteada, lo que ha confirmado la Audiencia Provincial de Valencia en su auto de 10 de febrero de 2021", explica Crespo. "Sin embargo, el juzgado de Primera Instancia 5 de Benidorm, en el mismo supuesto, el pasado 11 de diciembre dictaminó que no procedía conceder la medida cautelar al inquilino", un restaurante, porque la medida cautelar "no puede suponer el adelanto temporal de la propia finalidad del pleito". No obstante, sí acordaba dar al pleito una tramitación preferente.

Otro juzgado de Primera Instancia de Benidorm, el nº 2, en julio de 2020, también en un proceso similar de otro restaurante, sí accedió a la medida cautelar al estimar la solicitud del titular de un restaurante para la suspensión provisional del pago de la renta, en aquella parte cuya reducción se solicitaba, por los efectos de la crisis de la covid-19. Y sin embargo, curiosamente, "finalmente este mismo juzgado acabó desestimando la demanda por no considerar debidamente acreditada la pérdida de facturación".

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