ALICANTE. El despacho alicantino Inur Abogados, especializado en derecho inmobiliario y urbanístico, ha liderado la elaboración del Manual de Derecho Inmobiliario, editado por Aranzadi, que compila toda la casuística legal a la que pueden enfrentarse los distintos actores que participan en una promoción inmobiliaria de principio a fin. Hablamos con sus socios, Rafael Moreno Ubric y Alexandra Gómez Pérez, sobre la acogida del manual y algunas de las problemáticas que, desde el punto de vista legal, afectan al sector en estos momentos.
-¿Qué tal está siendo la acogida del Manual de Derecho Inmobiliario?
-Francamente buena, la verdad. Creemos que el éxito se debe a que hemos logrado aglutinar en una sola obra el análisis de una materia que merece especial atención, como lo es el derecho inmobiliario. Contamos con la ventaja de que han participado grandes profesionales y que tiene el respaldo la editorial Aranzadi. El manual tiene alcance nacional y, de hecho, en breve lo presentaremos en el colegio de registradores de la propiedad de Cataluña, al que nos han invitado, y también en Málaga.
-¿Cuáles son los problemas legales más frecuentes que se suscitan en este campo?
-Son variados los problemas que se pueden producir. Centrándonos en una promoción inmobiliaria, desde la perspectiva del promotor destacaríamos el referido a la obtención de las licencias urbanísticas (de obra y de primera ocupación), mientras que desde la perspectiva del comprador destacaríamos el referido al retraso en la entrega de viviendas adquiridas sobre plano, que desembocan en contiendas judiciales. Sin perder de vista que cada vez hay más intervencionismo por parte de la Administración.
-El manual recorre una promoción de principio a fin, ¿cuál es la fase más problemática?
-La promoción inmobiliaria es compleja y en cada fase pueden suscitarse distintos tipos de problemas. Desde una perspectiva jurídica una promoción engloba la localización del solar, su adquisición, la obtención de las correspondientes licencias, la edificación, la declaración de obra nueva y división horizontal, la constitución de la comunidad de propietarios, la transmisión de los departamentos, etc. y todo ello sin olvidar los aspectos fiscales que afectan a dichas operaciones y su inscripción registral. Algunos problemas clásicos son el retraso en la concesión de la licencia, el requerimiento de subsanaciones, los silencios administrativos... Es importante, pues, que los promotores, pero también el resto de operadores que actúan en el tráfico inmobiliario, incluidos los propios compradores, cuenten con el debido asesoramiento legal.
"Diga lo que diga el Supremo sobre el Pativel, seguirán existiendo tensiones"
-¿Cómo llevan los profesionales los constantes cambios normativos?
-Los cambios normativos no son malos en sí mismos, al contrario, son bienvenidos cuando aportan soluciones, como así sucedió con la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que da certidumbre a los prestatarios frente a las entidades financieras, o la reforma de la Ley Hipotecaria que se aprobó en 2015 con el fin de lograr la coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro. Luego hay algunas normas que sí generan conflictos, como la suspensión de los lanzamientos. Pero los problemas son otros: la ingente cantidad de normas que existen, los sucesivos cambios que se han venido produciendo en algunas materias sensibles (como la duración mínima de los contratos de arrendamiento), o en materia de urbanismo la coexistencia de legislaciones actualizadas con planes generales obsoletos. Es casi imposible aprobar un PGOU, y por tanto generar ciudad. Y a ello hay que sumar la aprobación de normas intervencionistas que obstruyen el curso normal del trafico inmobiliario, como lo es el Decreto-Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, en virtud del cual la Generalitat se reserva un derecho de tanteo sobre viviendas que hubieren resultado afectadas por procedimientos de ejecución hipotecaria, aunque el propietario que pretende venderla no fuese quien la adquirió en subasta.
-¿Sucede que en ocasiones tienen que dirimir un conflicto en el que se pueden aplicar dos normativas distintas y contradictorias entre sí?
-Efectivamente, en ocasiones nos encontramos con esos casos. Tenemos un ejemplo reciente de un cliente, promotor, a quien el Ayuntamiento obligaba a limpiar un solar bajo amenaza de sanción. Pero al mismo tiempo, en ese solar había una especie protegida y la Generalitat, en uso de sus competencias, le obligaba a parar la limpieza bajo amenaza, también, de sanción. Dos administraciones diferentes, cada una amparada por la legislación correspondiente, le pedían que hiciera dos cosas opuestas a la vez, y en ambos casos amenazaban con sancionarle. Se producen choques competenciales.
-¿Han cambiado las necesidades de sus clientes en este campo con el covid?
-La pandemia ha provocado, entre otros, problemas en la renta del arriendo, en los lanzamientos o desahucios, y en el retraso de las obras. Los cambios más destacados se han producido en materia de alquiler, por las modificaciones impuestas o pactadas que se produjeron en las rentas, y con posterioridad, por la suspensión de los desahucios de familias en situación de vulnerabilidad decretada por el Gobierno y que aún mantiene su vigencia. Igualmente, cabe destacar los problemas derivados del retraso en la finalización de las obras en los plazos comprometidos, que ha desembocado en contiendas judiciales entre promotores y compradores. Porque el Gobierno solo paró las obras dos semanas, pero la falta de materiales provocó que, aunque no estaba prohibido trabajar, no pudieran hacerlo. Por otro lado, y esto es algo positivo, hemos tenido un incremento de consultas de clientes que nos han encomendado la planificación de su patrimonio inmobiliario a raíz del impacto de fallecimientos que lamentablemente trajo consigo el covid-19. Ahora somos más conscientes de la necesidad de ordenar nuestro patrimonio o testamento por lo que pueda suceder. Por lo demás, en líneas generales el mercado inmobiliario no se ha visto afectado negativamente por el covid-19, como sí sucedió con la crisis financiera de 2008, pues las causas y los efectos de ambos episodios son muy diferentes.
-¿Qué valoración hacen, como expertos, de la polémica sobre el Pativel, anulado por el TSJ y recurrido al Supremo?
-El Pativel fue anulado por Sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana por cuestiones formales, aunque la Generalitat ha interpuesto un Recurso de Casación ante el Tribunal Supremo que ha sido recientemente admitido a trámite. El escenario es, por tanto, confuso hasta el punto que la Conselleria emitió una nota informativa defendiendo la vigencia del Pativel hasta que exista una Sentencia firme. En cualquier caso, sea cual sea la decisión que adopte el Tribunal Supremo, nuestra opinión es que la protección del litoral debe realizarse preservando los legítimos derechos e intereses de promotores y propietarios afectados.
"El problema del urbanismo es que coexiste legislación actual con PGOU obsoletos"
-¿Y sobre la también polémica Ley de Vivienda, que regula el precio del alquiler?
-De momento sólo conocemos las líneas generales, pero no la letra pequeña. Trata de garantizar el acceso a la vivienda con distintos tipos de medidas, la más polémica la referida a la limitación de precios en zonas tensionadas. Lo que se pretende es que el precio del alquiler no supere en un 30% los ingresos medios de los habitantes de la zona de que se trate. Sin duda hay que garantizar el derecho a la vivienda, pero no somos partidarios de medidas intervencionistas, que, además, consideramos no darán los frutos deseados, pues los grandes tenedores a los que será impuesta dicha medida apenas representan el 10% y, por tanto, los pequeños propietarios podrán seguir imponiendo el precio de la renta en los nuevos contratos que firmen. La solución creemos que pasaría más bien por lograr aumentar el número de viviendas disponibles en venta o alquiler, con medidas de estimulación y rehabilitando zonas degradadas, donde hay vivienda disponible pero nadie quiere vivir. Y por otro lado, por dotar a los propietarios de seguridad jurídica a la hora de alquilar, por ejemplo, mediante la creación del Registro Público de Arrendatarios Morosos que previó la LAU y que no ha sido implementada.
-¿Qué balance realizan de la trayectoria del despacho?
-El balance es muy positivo. Inur Abogados nació hace tres años con la voluntad de ser una referencia en los ámbitos del Derecho Inmobiliario y del Urbanismo y, en ese propósito hemos crecido en todos los aspectos, no sólo en cantidad de expedientes, clientes y facturación, sino también en experiencias y aprendizajes. Entre nuestros clientes contamos con promotoras, constructoras, agencias inmobiliarias, comunidades de propietarios o particulares, así como también Ayuntamientos. Hemos intervenido con éxito en operaciones contractuales y procedimientos judiciales de relevancia. Impartimos docencia en escuelas de negocio y participamos en diversas publicaciones como el Manual de Derecho Inmobiliario. Cabe destacar, además, la reciente incorporación como socia de Alexandra Gómez, con amplia experiencia en derecho civil. Estamos en constante evolución, sin dejar de buscar la excelencia, y nuestra especialización nos permite ser más competitivos.
