Foto: EDUARDO MANZANACASTELLÓ. El encarecimiento del alquiler, sumado a la caída de la oferta, provocó que hace unos años en España empezará a surgir en el mercado una nueva fórmula alojativa para intentar revertir esta situación. Se trataba del build to rent, es decir, la construcción de proyectos de nueva planta destinados a este segmento inmobiliario, un modelo que en Europa llevaba ya tiempo asentado. No solo pretendía atender la demanda insatisfecha, sino también profesionalizar el alquiler con gestores con conocimiento dedicados a la explotación de esas viviendas.
Poco a poco, esta modalidad residencial fue irrumpiendo en el mercado español, aunque muy concentrada en Madrid y Barcelona. Más tarde, llegó a ciudades como València, pero las subidas de los tipos de interés, el alza de los materiales y los costes de la construcción frenaron el desarrollo de nuevos proyectos. De esta forma, aunque se han ido entregando viviendas y saliendo algunas promociones al mercado bajo esta modalidad, lo cierto es que muchas estaban programadas desde hace años, dado que los tiempos constructivos son largos, de entre 3 y 4 años.
Por tanto, un mercado que parecía que iba a despertar con fuerza, ante la necesidad habitacional que vive España, se ralentizó y a cuentagotas iban saliendo desarrollos. No obstante, esta tendencia cambiará a medida que los tipos de interés y los costes se estabilicen. Tampoco ayudó la aprobación de la Ley de la Vivienda y el control de precios, que propició que mucho producto pensado para el alquiler acabara en el mercado de la compraventa ante la inseguridad jurídica que generó la norma para inversores, que son los que mayoritariamente están en este negocio.
Así lo explican desde el sector. Ahora, el panorama económico es diferente, por lo que los expertos creen que el build to rent volverá a resurgir en los próximos años porque hay demanda, necesidad de aumentar la oferta de alquiler para destensionar y apetito inversor. Eso sí, ese crecimiento llegará una vez se estabilicen y bajen los tipos de interés.
"El modelo tiene tirada y recorrido. Además, es necesario que los promotores vayamos al alquiler, pero dependerá de cómo evolucionen los tipos de interés", señaló Roberto Blanco, director territorial en el Levante de Vía Célere. Lo afirmó hace unos días durante su participación en una mesa redonda, organizada en el marco de la VIII edición del International Academic Real Estate Congress, AIRE 2024, en la que participaron, además, Sixto Bayo, director territorial en la zona de Levante de Neinor Homes; Pablo Andreu, director regional de Metrovacesa; y Rubén Rojas, director territorial de LandCo en la zona de Levante.
Según comentaron los promotores, se han entregado en los últimos 12-15 meses cerca de 1.500 viviendas de nueva construcción para el alquiler, una cifra que, según lamentaron, "no ayuda a destensionar los precios". En este sentido, Bayo apuntó a las subida de tipos de interés como el principal hándicap que ha frenado la puesta en marcha de promociones de estas características.
"El inversor busca rentabilidad y ahora mismo es muy ajustada. Además, está el riesgo de esta inversión que es muy importante. Por tanto, una vez los tipos empiecen a bajar será atractivo y habrá más tranquilidad en el mercado", subrayó. Y es que, según se expuso, cuando en 2021 se empezó a mover este producto en el mercado español, el metro cuadrado estaba en los 8-9 euros, pero para 2025 la proyección es que se sitúe en los 14 euros, una subida cercana al 40%, lo que ha mermado la rentabilidad.
También, Andreu apuntó a la seguridad jurídica y el hecho de que la mayoría de autonomías no aplicado los topes de los alquileres que fija la Ley de Vivienda, lo que también ha generado certezas a los operadores e incentivado a invertir en este segmento.
En cualquier caso, todos coincidieron en señalar que será un producto al alza en los próximos ejercicios, una vez el mercado se estabilice. Eso sí, serán viviendas más pequeñas de uno y dos dormitorios, enfocadas a parejas o familias monoparentales.
Y, en este contexto, la Comunitat Valenciana se sitúa como una de las principales plazas que movilizarán inversión para construir este tipo de activos de obra nueva, pero diseñados para el alquiler a largo plazo. De hecho, así ha sido en los últimos años. Concretamente, Madrid ha liderado el mercado con un total de 5.859 viviendas, seguida de cerca por Andalucía con 2.484, mientras que la Comunitat Valenciana se sitúa en el 'top 3', con 1.861. Cataluña también muestra una notable presencia con 1.123 viviendas bajo esta modalidad, de acuerdo con un informe de Activum Real Estate Consulting.
Uno de los últimos casos, es el proyecto de Stay, marca para alquiler de Kronos Homes y el fondo Nuveen Real Estate, que hace una semana inauguraba la primera fase de su primer proyecto build to rent en València, una promoción de 331 viviendas. Se trata de un conjunto residencial de tres torres, de las que por ahora hay abiertas dos de ellas con 174 inmuebles y ya cuentan con 300 inquilinos y el 100% alquilado. Un producto de nueva construcción, con una gestión profesionalizada y que ofrece una amplia variedad de servicios como gimnasio, zonas coworking, piscina, dining boutique, pet spa o mini market. La inversión de la operación ha alcanzado los 90 millones de euros.
También, desarrolla obra nueva para alquiler Magno Living, joint venture formada por DeA Capital, brazo inmobiliario del holding del grupo italiano De Agostini, y el fondo norteamericano Harrison Street, en Quart de Poblet. Y es que la compañía, a través de la gestora LAVIDDA, está construyendo 600 nuevas viviendas para alquiler en este municipio valenciano, en una operación que ronda los 130 millones de euros.
Asimismo, Prygesa ha culminado las primeras 114 viviendas de un proyecto de 330 en Sagunt, también bajo la modalidad de build to rent, y ya ha activado las siguientes fases para completar su proyecto.
