Foto: GVAVALÈNCIA. Hace unas semanas que la Conselleria de Vivienda lograba desbloquear el decreto para reactivar en la Comunitat la promoción de vivienda de protección pública (VPP), anteriormente conocida como de protección oficial (VPO). El texto recibía el visto bueno del Consell Jurídic Consultiu (CJC) superando así el último escollo que le quedaba pendiente. Sin embargo, su aprobación definitiva no ha resultado tan ágil como en un principio se preveía. Pese a que el órgano consultivo informaba favorablemente del texto, su dictamen incluía algunos reparos que se tienen que introducir en el redactado final y que están demorando su salida.
De hecho, el decreto ya ha estado bastante tiempo atascado por la burocracia administrativa y la introducción de algunas modificaciones. Pero, en esencia, su articulado lleva ya un año cerrado y pactado con el sector. Como principales novedades, el texto recoge la revisión de los precios -la última actualización fue hace más de diez años- y la eliminación de las zonas geográficas, que diferenciaba el valor del módulo entre municipios. También, regula aspectos como el alquiler o la colaboración público-privada con los agentes privados, así como establece la calificación permanente de las viviendas de protección pública para "evitar la especulación".
La norma, que aspira a reanimar la promoción de VPO en la autonomía, en mínimos en los últimos años, recibía el pasado mes de enero el informe favorable de la Abogacía de la Generalitat y a mediados del pasado mes de abril, el del CJC, lo que permitía desatascar el texto. De hecho, el objetivo de la Conselleria que dirige Héctor Illueca era aprobarlo a finales de abril en el pleno del Consell, el último proceso para su entrada en vigor.
No obstante, el dictamen del ente consultivo incluye algunas consideraciones esenciales, cuya inclusión está dilatando su aprobación definitiva. Desde Conselleria se trabaja en el redactado final, pero lo cierto es que no hay una previsión definitiva para dar luz verde a la norma. El objetivo, en cualquier caso, sería sacarla antes de que finalice la legislatura por la convocatoria electoral del próximo 28 de mayo.
En concreto, el CJC cuestiona que para la concesión de la calificación provisional de un inmueble como VPO, el decreto establezca un plazo de dos meses, un hecho que contradice lo dispuesto en la Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana de 2004, que fija ese plazo en un mes. "Una norma reglamentaria no puede modificar lo dispuesto por una ley, en virtud del principio de jerarquía normativa, por lo que deberá modificarse la redacción", señala el dictamen del CJC.
También pone objeciones al hecho de que el decreto otorgue a la Entidad Valenciana de Suelo y Vivienda (EVha) la potestad de acordar la expropiación forzosa de viviendas por incumplimiento de la función social de la propiedad, algo que la Ley valenciana de Vivienda determina que debe hacer la Generalitat a través de sus órganos competentes. Por tanto, el CJC concluye que esa potestad corresponde "a las entidades territoriales y no a los entes instrumentales de la Administración". Por ello, ve inadmisible que "se atribuya la expropiación forzosa a un ente instrumental como es la EVha" e insta a modificar el texto.
También, considera que se debe eliminar una disposición transitoria que establece el carácter supletorio de la normativa estatal respecto de la legislación valenciana de la vivienda, ya que subraya que "es contrario al principio de jerarquía normativa".
Ante este retraso y el que lleva ya acumulado, ya que, a priori, iba a salir adelante en verano, la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova) urge a agilizar la tramitación porque este limbo está impidiendo que se desarrolle esta tipología de vivienda en la Comunitat Valenciana."No han hecho nada, ni una VPO, y todavía no se puede hacer porque el Reglamento de Vivienda de Protección Pública no está aprobado", lamentaba su presidente, Antonio Olmedo, en una entrevista este martes en Plaza Podcast.
Y es que este decreto es uno de los grandes anhelos del sector valenciano para dinamizar la actividad promotora y poder dar salida a muchos suelos que cuentan con esta calificación pero que, dada la coyuntura actual y el desfase de precios, ven complicado poder desarrollar. Uno de los principales problemas es que hace más de una década que no se actualiza el precio del módulo, mientras que los costes de obra, el suelo y las cargas impositivas han ido al alza, lo que ha dejado en mínimos la promoción de VPO en la región.
Por ello, uno de las grandes objetivo de la Conselleria ha sido unificar las diferentes normativas existentes en esta materia-la de 2007, 2009 y 2013- con el fin de simplificar y dotar de mayor claridad y seguridad jurídica la legislación, además de reactivar este tipo de proyectos haciéndolos viables y rentables para los agentes privados.
Así, una de sus grandes novedades de esta regulación es la revisión de los precios y la eliminación de las zonas geográficas que contempla la norma en vigor y que distingue el valor del módulo entre diferentes municipios. Así, por ejemplo, el módulo de VPO en València está en 1.819,2 euros el metro cuadrado útil, mientras que en municipios como Alboraya o Picanya sigue fijado en 1.576,64 euros. No obstante, ahora se creará una única zona para toda la Comunitat, sin distinciones, lo que permitirá homogeneizar todo el territorio valenciano.
El precio máximo de venta de las viviendas lo fijará la Conselleria y su valor será en función de la superficie útil de cada inmueble y sus elementos vinculados. En el momento de la entrada en vigor de la norma se estableció en 2.200 euros por metro cuadrado de superficie útil en caso de la promoción privada. En cambio, las que sean de promoción pública y las viviendas pertenecientes al patrimonio público se estableció en 1.530 euros por metro cuadrado.
No obstante, a lo largo de estos meses se añadió una nueva cláusula para fijar una segunda condición en el precio: que nunca su valor supere el precio de la obra nueva de renta libre en base a los indicadores del Colegio de Notarios. Un condicionante que también retrasó su tramitación y que se incluyó a la vista del alza de precios actual y para evitar que la VPO sea más cara que una vivienda sin esta calificación, como pasó en la pasada crisis inmobiliaria.
Pero, además, el decreto no solo pretende ordenar y simplificar, sino también impulsar el alquiler bajo este régimen tanto de promociones públicas como privadas. Y más en este momento en el que para ciertos colectivos como lo jóvenes es difícil acceder a la compra de un piso. Por ello, también establece precios máximos tanto de promociones públicas como privadas.
Así, la renta máxima anual de arrendamiento de las viviendas protegidas de promoción privada será en función de los ingresos de la unidad de convivencia tomando como referencia anual el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En concreto, se ha fijado que para rentas inferiores a 2,5 veces el IPREM el alquiler máximo sea de 4,5 euros el metro cuadrado al mes; entre 2,5 y 3,5 el IPREM, en 6 €/m2 al mes; entre 3,5 y 4,5 veces el IPREM, en 7,5 €/m2 al mes; entre 4,5 y 5,5 veces el IPREM, en 9 €/m2 al mes; mientras que entre 5,5 y 6,5 de IPREM será de 10,5 €/m2 al mes.
En el caso de que la promoción sea pública el alquiler máximo no superará el 3% del valor de la zona catastral de referencia. Además, el esfuerzo económico de la unidad de convivencia no superará el 25% de sus ingresos. De esta forma, para las rentas entre el 2,5 y 3,5 veces el IPREM el precio será el 3% del precio máximo de venta, mientras que si la vivienda va destinada a rentas de entre el 3,5 y el 4,5 veces el IPREM será el 5% del precio máximo de venta, según recoge la nueva normativa.
Asimismo, establece que para acceder a una VPO se exigirá como requisito estar inscrito en el registro de demandantes de vivienda de la Generalitat Valenciana. Solamente podrán ser usuarios las personas físicas, aunque las jurídicas podrán acceder a la propiedad de viviendas protegidas únicamente en el caso de que se vaya a destinar el inmueble al alquiler. Además, todos los inmuebles que reciban la calificación de protección pública serán inventariados en el registro de oferta de vivienda de la Generalitat Valenciana para tenerlas registradas y ofrecerlas a los demandantes de vivienda pública, entre otras cuestiones.
En los últimos años, los proyectos en régimen VPO han sido residuales, principalmente por la desactualización de la normativa. Solo en la ciudad de València existen cientos de suelos con la calificación de protegidos, tanto públicos como privados, que están parados y en los que se podrían construir 2.312 viviendas, según un informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV).
Con esta nueva oferta, señala el informe, se podría destensionar los precios de la obra nueva en la plaza valenciana, en alza desde hace años. De hecho, solo en 2022 el valor de la vivienda de nueva planta en el 'cap i casal' aumentó un 26% hasta rozar los 3.000 euros por metro cuadrado y las previsiones de cara a 2023 auguran que seguirá creciendo hasta un 3%.
