Desde el pasado 26 de mayo, está en vigor (salvo la disposición adicional segunda, que entrará en vigor el 1 de enero de 2024) la Ley 12/2023, por el Derecho a la vivienda. El derecho de los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada viene expresamente recogido en el artículo 47 de la Constitución Española.
No parece que existan dudas en asumir que el derecho a una vivienda digna y asequible es un pilar del bienestar social y que, por tanto, forma parte del interés general. Sin embargo, el cómo se regula dicho derecho es un tema que ha hecho y hará correr ríos de tinta y que ha sido y será objeto de debate.
Varias son las modificaciones que se han producido con esta ley en el ámbito administrativo, civil y procesal y, algunos aspectos, están pendientes de regulación por las Administraciones autonómicas.
Vamos a detenernos en algunas de ellas.
En el ámbito administrativo, lo primero que nos llama la atención es la capacidad competencial que ostenta el Estado en la regulación de cuestiones referidas a la vivienda cuando la competencia de la Administración del Estado en materia de vivienda únicamente viene referida al alquiler de vivienda. Por ese motivo las referencias a la Administración competente en materia de vivienda -que son las comunidades autónomas que hayan legislado en dicha materia y que, prácticamente, son todas-, son constantes.
Hecha la observación inicial, hay que poner el foco en las definiciones con alcance jurídico, puesto que son fundamentales para interpretar la afección de las políticas de vivienda.
Así, por ejemplo, se define como gran tenedor de vivienda aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m2 de uso residencial. Dichos umbrales podrán ser reducidos hasta 5 viviendas en zonas de mercado residencial tensionado.
También se define como condiciones asequibles las circunstancias financieras que se han de dar en una unidad de convivencia para entender que se dispone de una vivienda digna y adecuada. Así, el gasto de alquiler o hipoteca más los gastos y suministros básicos (suministros energéticos, agua, telecomunicaciones y comunidad de propietarios) no ha de superar el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia. En la práctica supone que en un alquiler de 850 € al mes con unos gastos y suministros básicos de 220 €, la unidad de convivencia debería disponer de unos ingresos netos mínimos de 3.566,67 € (más de tres veces el SMI). Cualquier cantidad inferior implicará que la vivienda no se disfruta en condiciones asequibles y, por lo tanto, no se está ejerciendo plenamente el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Definiciones al margen, otra de las novedades de la Ley de Vivienda es el nuevo régimen jurídico del propietario de la vivienda. En relación con el mismo, se efectúa una ampliación de los deberes del propietario. Así:
El incumplimiento de tales deberes habilita a la Administración a la adopción de cuantas medidas (sancionadoras o de ejecución subsidiaria) prevea la legislación urbanística, con lo cual quedan aseguradas las medidas coercitivas.
Por último, desde el punto de vista administrativo, entendemos conveniente destacar la creación de la figura denominada Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). Dicha figura es particularmente relevante puesto que sobre la declaración de la misma descansan la mayor parte de políticas en materia de vivienda traducidas en deberes, limitaciones o exigencias al derecho de propiedad.
En las zonas declaradas ZMRT los grandes tenedores y, en menor medida, el resto de propietarios verá redobladas sus obligaciones de colaboración e información a la Administración y limitadas sus capacidades, principalmente, de establecimiento de precios de mercado o de aplicación de lanzamientos o desahucios.
En relación con los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, salvo voluntad de las partes, seguirán sometiéndose al régimen jurídico que les era de aplicación, por lo que nos centraremos en los contratos que se celebren con posterioridad al 26 de mayo y en dos aspectos: la prórroga y la determinación de la renta.
En cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, con la legislación anterior ya existía un periodo mínimo para el arrendador de cinco o siete años en función de si éste era persona física o jurídica, momento a partir del cual el arrendador podía dar por finalizado el contrato mediante el preaviso correspondiente o, en su defecto, sería de aplicación la prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Pues bien, la novedad que se introduce con la Ley 12/2023 es que puede haber nuevas prórrogas para el arrendador si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado. En dicho caso, el contrato podrá prorrogarse por plazos anuales y hasta un máximo de tres años, a voluntad del arrendatario, excepto supuestos tasados. Si la vivienda no se encontrara en una zona declarada de mercado residencial tensionado pero el arrendador fuera un gran tenedor, el arrendatario, si acredita estar en situación de vulnerabilidad económica y social, podrá prorrogar un año más el contrato, salvo que se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes. Si no es un gran tenedor, quedará a voluntad del arrendador aceptarlo o no.
Respecto a la determinación de la renta en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la Ley 12/2023 establece límites a la renta que pueda pactarse entre las partes y siempre en aquellos contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023:
1.- . La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Sólo se podrá incrementar como máximo en un 10% en condiciones muy específicas.
2.- Para contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores en dichas zonas, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Se podrá aplicar la misma limitación si la vivienda no hubiese tenido ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años, siempre que así se establezca en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
Como hemos comentado al principio, que el derecho a la vivienda sea un derecho fundamental es incuestionable. Veremos si será ésta u otra regulación la que lo consiga.
Ramón Jareño Moreno y Rubén Navarro Tudela son miembros del Foro de Debate Económico Germán Bernácer y de Garrigues.